변호사, 부동산 전문 장재호

투기과열지구 재건축 조합원 지위, 공유지분은 양도인마다 따로 판단합니다 — 대법원 2022다228230과 손실보상액 산정 기준

부만변 — Mon, 3 Aug 2026 09:18:12 +0900

핵심 요약

투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 구역의 아파트를 샀더라도, 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 각 호의 예외에 해당하지 아니하면 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 제4호(1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주)입니다.

여러 명이 지분을 나누어 가진 집에서는 조합원이 대표 1명으로 의제되지만(법 제39조 제1항 제1호), 예외 요건은 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단합니다. 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결이 이렇게 판단하였고, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결이 이를 수긍하였습니다. 그 결과 한 사람의 매수인이 지분 일부는 조합원, 나머지 지분은 손실보상 대상이 되는 상태에 놓입니다.

승계되지 못한 지분의 값은 양수한 날을 기준으로, 개발이익을 포함하여 평가합니다. 대법원 2022다228230 판결이 이 점에서 원심을 파기하였고, 환송 후 서울고등법원 2026. 2. 12. 선고 2025나209223 판결은 매매대금을 16억 6,925만 원에서 21억 6,650만 원으로 고쳐 정하였습니다.

세금도 함께 보셔야 합니다. 세법상 양도시기는 민사에서 매매계약 성립이 의제되는 날과 다르고(소득세법 제98조), 1세대 1주택 비과세의 수용 특례는 사업인정 고시일 전에 취득한 주택으로 한정되며(같은 법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목), 정비구역 토지등의 양도소득세 15% 감면은 2026년 12월 31일 양도분까지입니다(조세특례제한법 제77조 제1항 제2호).

이 글이 답하는 질문

1. 한 집을 샀는데 왜 지분의 일부만 조합원이 되나요

2. 대법원이 다룬 사건은 어떤 사안이었나요

3. 10년과 5년은 무엇을 기준으로 세나요

4. 실제로 살았는데 주민등록이 다른 곳에 있었다면 어떻게 되나요

5. 승계되지 못한 지분은 얼마를 받게 되나요

6. 절차와 기간은 어떻게 되나요

7. 계약 전에 어떤 서류를 떼어 보아야 하나요

8. 경매로 사면 예외가 되지 않나요

9. 제4호 말고 다른 예외에는 무엇이 있나요

10. 지분 일부만 조합원이 되면 그 뒤에는 어떻게 되나요

11. 현금청산이 되면 세금은 어떻게 되나요

판례 일람

사건번호	선고일	판단의 요지
대법원 2022다228230	2025. 8. 14.	조합원 자격을 취득할 수 없는 자에 대한 손실보상의무 발생 시기와 가액 평가 기준시점은 모두 그가 부동산을 양수한 날. 그때의 시가는 재건축으로 발생할 개발이익이 포함된 가격. 공유지분별 판단을 한 원심은 수긍
서울고등법원 2021나2019406	2022. 3. 17.	예외사유의 양도인 요건은 대표조합원 1인이 아니라 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단
서울고등법원 2025나209223	2026. 2. 12.	환송 후 판결. 양수일 기준 개발이익 포함 가액 43억 3,300만 원의 1/2인 21억 6,650만 원을 매매대금으로 산정. 경매 예외와 미착공 예외는 배척
대법원 2014다41698	2014. 12. 11.	매도청구권 행사 시의 시가는 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 곧 개발이익이 포함된 가격
서울북부지방법원 2020가단145598	2021. 5. 14.	공유자는 대표조합원과 함께 1인의 조합원 지위를 가지므로, 일부 공유자만 현금청산 대상자로 분리할 수 없음
서울고등법원 2016누34273	2016. 9. 9.	아파트를 분양받은 조합원이 상가에 대하여만 현금청산을 구할 수 없음. 조합원 지위와 현금청산 대상자 지위는 양립 불가(대법원 2016두54596으로 상고기각)
부산지방법원 2023구합23553	2024. 5. 2.	종전자산 1채를 기초로 한 두 분양계약 중 하나의 중도금 미납으로 전부 해제되고 조합원 지위도 상실(항소취하로 확정)

근거 법령 일람

조문	내용
도시정비법 제39조 제1항 제1호	토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다
도시정비법 제39조 제2항 본문	투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외
도시정비법 제39조 제2항 제1호~제3호	근무·생업·질병·취학·결혼으로 세대원 모두 이전, 상속 주택으로 세대원 모두 이전, 세대원 모두 해외이주 또는 2년 이상 해외체류
도시정비법 제39조 제2항 제4호	1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
도시정비법 제39조 제2항 제5호·제6호	지분형주택 공급을 위한 토지주택공사등과의 공유, 공공재개발사업 시행자에 대한 양도
도시정비법 제39조 제2항 제7호	그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
도시정비법 시행령 제37조 제1항	소유기간 10년, 거주기간 5년. 거주기간은 주민등록표 기준이고 소유자가 거주하지 아니한 경우 배우자·직계존비속의 거주기간을 합산. 상속의 경우 피상속인의 기간 합산
도시정비법 시행령 제37조 제3항	제39조 제2항 제7호가 위임한 여섯 가지 경우. 3년 이상 사업시행계획인가 미신청, 인가일부터 3년 이내 미착공, 착공일부터 3년 이상 미준공, 부칙에 따른 상속·이혼, 국가·지방자치단체·금융기관 채무 불이행으로 인한 경매·공매, 투기과열지구 지정 전 계약 체결과 60일 이내 거래신고
도시정비법 제39조 제3항	조합원 자격을 취득할 수 없는 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다
도시정비법 제73조	인가·고시된 다음 날부터 90일 이내 협의, 만료일 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청 또는 매도청구소송, 기간 도과 시 100분의 15 이하의 이율로 지연이자

표의 요지는 다음과 같습니다. 조합원 지위는 제39조 제1항으로 하나로 묶이지만, 그 지위를 넘길 수 있는지는 제2항으로 지분마다 갈리고, 넘기지 못한 지분은 제3항을 거쳐 제73조의 기간 안에서 돈으로 정산되며, 그 돈의 크기는 대법원 2022다228230 판결의 기준으로 정해집니다.

1. 한 집을 샀는데 왜 지분의 일부만 조합원이 되나요

세 개의 조항이 겹치기 때문입니다.

법 제39조 제1항 제1호는 하나의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 "그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다"고 정합니다. 부부가 각 2분의 1씩 가진 아파트라도 조합원은 한 명입니다.

법 제39조 제2항 본문은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 그 구역의 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 다만 상속과 이혼으로 인한 양도·양수는 이 본문의 적용 대상에서 빠져 있습니다. 상속이나 이혼 재산분할로 지분을 받은 사람은 이 규정 때문에 조합원 자격을 잃지 아니합니다.

법 제39조 제2항 제4호는 그 예외로 "1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우"를 두고 있습니다.

조문이 보라고 하는 것은 "양도하는 주택에 대한" 소유기간과 거주기간입니다. 서울고등법원 2021나2019406 판결은 이 점에서 대표조합원이 아니라 실제 양도인을 기준으로 판단하여야 한다고 보았고, 그 이유로 셋을 들었습니다. 대표조합원 선임은 공유자가 조합에 대하여 권리를 행사할 때의 절차적 편의를 위한 것이지 양수인의 자격을 정하기 위한 것이 아니라는 점, 대표조합원을 기준으로 삼으면 지분을 양도한 바 없는 사람의 사정에 따라 양수인의 자격이 달라지는 부당한 결과가 된다는 점, 대표조합원을 선임하지 아니한 경우에는 기준조차 정할 수 없다는 점입니다.

같은 판결은 이렇게 정리하였습니다. 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 요건을 갖추었는지를 따져야 한다는 것입니다. 대법원 2022다228230 판결은 이 판단을 수긍하고 조합의 상고를 기각하였습니다.

2. 대법원이 다룬 사건은 어떤 사안이었나요

시간 순서로 보시면 이해가 빠릅니다.

1992년에 한 사람이 아파트를 취득하였습니다. 2013년 1월에 재건축조합 설립에 동의하여 조합원이 되었고, 2013년 9월에 조합설립인가가 났습니다. 2017년 2월에 개인 채권자들이 그 아파트에 가압류를 하였고, 2017년 6월에 그는 이혼하였습니다. 2017년 8월에 그 구역이 투기과열지구로 지정되었고, 2018년 5월에 전 배우자가 재산분할을 원인으로 2분의 1 지분의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2018년 12월에 관리처분계획이 인가·고시되었고, 같은 달 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 시작되었습니다. 2020년 6월에 낙찰자가 매각대금을 완납하였습니다.

법원은 낙찰자가 두 사람으로부터 각 2분의 1 지분을 양수한 것으로 보았습니다. 최초 소유자는 소유기간 10년과 거주기간 5년을 채운 1세대 1주택자였으므로 그 지분은 예외에 해당하였습니다. 그러나 전 배우자는 2018년 4월부터 아들·며느리와 같은 곳에 주민등록을 두어 한 세대를 이루고 있었고, 아들 부부는 2006년부터 다른 아파트를 소유하고 있었습니다. 그래서 1세대 1주택자가 아니었고, 그 지분은 예외에 해당하지 아니하였습니다.

낙찰자는 가압류의 처분금지 효력을 들어 전 배우자의 지분 취득을 자신에게 대항할 수 없으므로 결국 최초 소유자로부터 전부를 양수한 것으로 보아야 한다고 다투었습니다. 법원은 받아들이지 아니하였습니다. 가압류의 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 미치는 것이어서 전 배우자의 지분 취득 자체는 유효하고, 따라서 낙찰자는 전 배우자로부터 그 지분을 취득한 것으로 보아야 한다는 것입니다.

실무의 급소가 여기에서 드러납니다. 매수인은 매도인의 자녀가 어디에 주민등록을 두고 있는지, 그 자녀가 다른 집을 가지고 있는지까지 확인하여야 요건을 알 수 있습니다.

3. 10년과 5년은 무엇을 기준으로 세나요

시행령 제37조 제1항이 정하고 있습니다. 소유기간은 10년, 거주기간은 5년입니다.

소유기간은 등기부상 소유자로 되어 있던 기간입니다. 지분을 취득한 시점이 서로 다르면 공유자마다 기산점이 다릅니다.

거주기간은 「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 셉니다. 소유자가 거주하지 아니하고 그 배우자나 직계존비속이 그 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산합니다.

상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간과 거주기간을 합산합니다. 상속 사안에서는 피상속인의 주민등록 기록을 확보하는 것이 실질적인 관건이 됩니다.

4. 실제로 살았는데 주민등록이 다른 곳에 있었다면 어떻게 되나요

거주기간은 주민등록표로 셉니다. 실제로 그 집에서 잠을 잤다는 사정만으로 기간이 채워지지 아니합니다.

자녀 집이나 사위 집으로 몇 달 주소를 옮겨 두었던 기록이 남아 있으면 그 기간이 빠집니다. 5년에서 넉 달이 빠지면 4년 8개월이 되고, 요건은 무너집니다.

반대의 경우도 있습니다. 본인은 지방 근무로 주소를 옮겨 두었더라도 배우자나 부모가 그 집에 주민등록을 두고 거주하였다면 그 기간이 산입됩니다. 본인 초본만 보고 요건을 포기하는 일이 없도록 세대 전원의 기록을 함께 확인하십시오.

다만 주민등록이 같은 곳에 있다는 사정은 거주기간을 채워 주는 동시에 1세대의 범위를 넓히기도 합니다. 앞의 사건에서 전 배우자의 요건을 무너뜨린 것이 바로 그 점이었습니다. 같은 세대를 이루는 사람이 다른 집을 가지고 있으면 1세대 1주택이 아니게 됩니다. 주민등록은 양쪽으로 작용합니다.

5. 승계되지 못한 지분은 얼마를 받게 되나요

이 대목이 2025년 대법원 판결의 핵심입니다.

법 제39조 제3항은 조합원 자격을 취득할 수 없는 자에게 법 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정합니다. 조합은 이에 따라 매도청구권을 행사하고, 그 행사로 그 지분에 관하여 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 그 매매대금이 손실보상액입니다.

환송 전 항소심은 그 값을 입주권이 없는 상태를 기준으로 산정하여 16억 6,925만 원으로 보았습니다. 재건축으로 생길 이익을 뺀 금액입니다.

대법원 2022다228230 판결은 이를 파기하였습니다. 손실보상의무가 발생하는 시기와 부동산 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그가 부동산을 양수한 날이고, 매도청구권 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날이며, 그때의 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 곧 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 판단하였습니다. 이는 매도청구권 행사 시의 시가에 관한 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결의 법리와 같은 줄기입니다.

환송 후 서울고등법원 2025나209223 판결은 다시 감정을 하였습니다. 양수일인 2020년 6월 26일을 기준으로 개발이익이 포함된 아파트 전체 가액이 43억 3,300만 원으로 평가되었고, 그 2분의 1인 21억 6,650만 원이 매매대금으로 정해졌습니다. 같은 지분을 두고 약 5억 원이 움직였습니다.

기준시점이 관리처분계획 인가일이나 조합의 통지일이 아니라 양수한 날이라는 점도 함께 보셔야 합니다. 등기접수일, 잔금일, 경매의 매각대금 완납일 가운데 어느 날이 양수일인지에 따라 감정의 기준시점이 달라집니다. 조합이 제시한 금액이 어느 날을 기준으로 산정된 것인지, 개발이익이 반영되었는지를 먼저 확인하십시오.

6. 절차와 기간은 어떻게 되나요

법 제73조 제1항에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하여야 합니다. 협의가 성립하지 아니하면 제2항에 따라 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 합니다. 제3항은 사업시행자가 이 기간을 넘긴 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 하고, 그 이율은 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

기산점이 각각 '인가·고시된 다음 날'과 '그 기간의 만료일 다음 날'이라는 점을 정확히 보셔야 합니다. 인가·고시일이 그날이라고 착각하면 계산이 하루씩 어긋납니다.

7. 계약 전에 어떤 서류를 떼어 보아야 하나요

서류	어디에서	무엇을 보는가
등기사항전부증명서	인터넷등기소, 등기소	공유자와 각 지분, 각자의 소유권 취득일(10년의 기산점)
주민등록표 초본(주소 변동사항 전체 포함)	시·군·구청 민원실, 정부24	공유자 각자의 거주기간(5년의 계산)
주민등록표 등본	시·군·구청 민원실, 정부24	세대원 구성. 같은 세대원이 다른 주택을 소유하는지 확인하는 출발점
조합설립인가 고시문	관할 구청 주택과·도시정비 담당 부서	제2항의 기준일인 조합설립인가일
조합원 명부와 대표조합원 선임 여부	조합 사무실(열람 신청)	매도인이 명부에 어떻게 올라 있는지, 대표조합원이 있는지

표의 요지는 이렇습니다. 10년은 등기부에서, 5년은 주민등록표에서 나오며, 기준일은 조합설립인가 고시문에서 나옵니다. 이 세 가지를 손에 쥐지 아니한 채 계약하면 요건을 확인할 방법이 없습니다.

주민등록표 초본은 공유자 각자의 것을 모두, 주소 변동사항 전체 포함으로 발급받으십시오. 한 사람 것만 보는 것이 이 사안에서 사고가 나는 첫 번째 지점입니다.

8. 경매로 사면 예외가 되지 않나요

경매로 취득하면 불가피한 사정에 해당한다고 알고 계신 분이 많습니다. 예외의 문은 생각보다 좁습니다.

시행령 제37조 제3항 제5호는 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매되는 경우를 예외로 들고 있습니다. 서울고등법원 2025나209223 판결은 그 문언상 경매가 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무불이행을 직접 원인으로 하여 개시된 것이어야 한다고 보았습니다. 앞의 사건에서 경매는 개인 채권자의 신청으로 개시되었고, 절차에서 금융기관이 배당을 받았습니다. 그래도 예외에 해당하지 아니한다고 판단하였습니다.

같은 판결은 사업이 멈춘 구역에 관한 예외도 좁게 보았습니다. 시행령 제37조 제3항 제2호의 3년은 양수한 날을 기준으로 지났는지 보아야 하고, 양수한 뒤에 3년이 지났더라도 소용이 없다고 하였습니다.

9. 제4호 말고 다른 예외에는 무엇이 있나요

법 제39조 제2항은 제1호부터 제7호까지 예외를 두고 있습니다.

제1호는 세대원의 근무상 또는 생업상 사정, 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 다른 시·도로 이전하는 경우입니다. 제2호는 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전하는 경우, 제3호는 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우입니다. 이 세 호에는 "세대원 모두"라는 문언이 붙어 있어, 한 사람이라도 남으면 요건이 무너집니다.

제5호는 지분형주택을 공급받기 위하여 토지주택공사등과 공유하려는 경우, 제6호는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우입니다.

제7호는 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우이고, 시행령 제37조 제3항이 여섯 가지를 들고 있습니다. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유한 자가 신청 전에 양도하는 경우, 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 부동산을 3년 이상 계속 소유한 자가 착공 전에 양도하는 경우, 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 사업의 토지를 3년 이상 계속 소유하고 있는 경우가 앞의 셋입니다. 나머지는 부칙에 따른 상속·이혼의 경우, 앞서 본 경매·공매의 경우, 그리고 투기과열지구로 지정되기 전에 양도계약을 체결하고 지정일부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고한 경우입니다.

마지막 경우는 계약일과 신고일의 기록으로 승부가 갈립니다. 계약금 지급 내역처럼 계약일을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두시는 것이 안전합니다.

10. 지분 일부만 조합원이 되면 그 뒤에는 어떻게 되나요

법원은 한 사람이 같은 부동산에 대하여 조합원의 지위와 현금청산 대상자의 지위를 동시에 가질 수 없다는 태도를 지켜 왔습니다.

서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결은 아파트와 상가를 함께 분양받게 된 조합원이 상가에 대하여만 현금청산을 받겠다고 주장한 사안에서 이를 받아들이지 아니하였습니다. 조합원이 분양시장의 사정에 따라 유리한 쪽을 골라잡게 되고, 이전고시 전에 권리가액의 일부를 미리 받아 가는 결과가 되어 다른 조합원과 형평이 맞지 아니한다는 이유였습니다. 이 판결은 대법원 2016두54596 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다.

부산지방법원 2024. 5. 2. 선고 2023구합23553 판결도 같은 줄기입니다. 종전자산 한 채를 기초로 두 채의 분양계약을 맺은 조합원이 그중 한 채의 중도금을 내지 못하여 계약이 해제된 사안에서, 두 계약 전부가 해제되고 조합원 지위도 상실된다고 보았습니다. 항소가 취하되어 확정되었습니다.

서울북부지방법원 2021. 5. 14. 선고 2020가단145598 판결은 공유자 중 한 사람만 현금청산자로 떼어 놓을 수 없다고 보았습니다. 공유자는 대표조합원과 함께 1인의 조합원 지위를 가지므로 일부 공유자만 분양신청조합원으로, 나머지는 현금청산자로 지위를 나눌 수 없다는 것입니다.

이 판결들과 앞의 대법원 판결은 국면이 다릅니다. 앞의 판결들은 조합원 자격이 있는 사람들 사이에서 권리를 어떻게 나눌 것인가의 문제이고, 대법원 2022다228230 판결은 양수인이 애초에 조합원 자격을 얻는가의 문제입니다. 서울고등법원 2021나2019406 판결도 이 구별을 분명히 하여, 공유자를 1인의 조합원으로 보는 법리는 여러 공유자 사이의 법률관계나 공유자와 조합 사이의 법률관계에 관한 것이어서 양도인 요건의 판단에는 그대로 적용되지 아니한다고 하였습니다.

그래서 지분 일부만 조합원 지위를 얻은 매수인은 남은 지분의 보상액을 다투는 일과 조합 안에서 자기 지분의 분양 조건을 정리하는 일을 함께 해 나가야 합니다. 어느 한쪽만 붙잡고 있으면 다른 쪽에서 시간이 지나갑니다.

11. 현금청산이 되면 세금은 어떻게 되나요

손실보상금이나 현금청산금을 받는 것은 세법에서 자산의 양도로 다루어집니다. 돈을 받는 것으로 끝나지 아니하고 양도소득세 신고·납부가 이어집니다. 갈리는 지점이 셋입니다.

갈리는 지점	근거 조문	확인할 것
세법상 양도시기	소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제2호·제7호	원칙은 대금 청산일. 대금 청산 전 등기하면 등기접수일. 수용은 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날
예정신고 기한	소득세법 제105조 제1항 제1호	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
1세대 1주택 비과세	소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 시행령 제154조 제1항	양도일 현재 1주택, 보유 2년. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도
수용에 따른 기간 제한 배제	시행령 제154조 제1항 제2호 가목	"사업인정 고시일 전에 취득한 주택"에 한정. 도시정비법 제65조 제2항이 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 의제
재건축에서 수용 가부	도시정비법 제63조	수용은 재개발 등에 인정. 조합 시행 재건축은 매도청구가 수단
감면	조세특례제한법 제77조 제1항 제2호	정비구역의 토지등을 사업시행자에게 양도한 소득에 대하여 15% 감면. 사업인정고시일부터 소급 2년 이전 취득, 2026. 12. 31. 이전 양도

첫째, 세법의 양도일은 민사 판결의 날짜와 다릅니다. 매도청구권이 행사되면 양수한 날에 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 그런데 소득세법 제98조는 양도시기를 원칙적으로 "대금을 청산한 날"로 정하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하였으면 등기접수일로 봅니다. 수용으로 넘어가는 경우에는 대금청산일, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 가운데 가장 빠른 날입니다. 민사에서 계약 성립일이 몇 해 전으로 소급되더라도 세금의 시계는 따로 갑니다. 예정신고 기한도 판결문의 날짜가 아니라 실제로 보상금을 받은 날을 기준으로 셉니다.

둘째, 1세대 1주택 비과세는 보유기간에서 막힙니다. 시행령 제154조 제1항 제2호 가목은 주택과 그 부수토지가 협의매수·수용이나 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 하고 있으나, "사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다"고 못 박고 있습니다. 도시정비법 제65조 제2항이 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 의제하므로, 사업시행계획인가 고시 전에 산 집인지 그 뒤에 산 집인지가 갈림길이 됩니다.

여기에 하나가 더 붙습니다. 도시정비법 제63조는 수용을 재개발사업 등에 인정하면서 재건축사업은 공공시행자나 지정개발자가 시행하는 제한된 경우로만 한정합니다. 조합이 시행하는 보통의 재건축에서 조합이 쓰는 수단은 수용이 아니라 매도청구입니다. 그러면 위 수용 특례를 그대로 적용받기는 어렵다고 보는 것이 조문의 문언에 맞습니다. 재건축 구역에서 매도청구를 당하신 경우에는 이 특례에 기대지 마시고 보유기간 2년을 채웠는지부터 확인하십시오.

셋째, 감면 규정의 일몰이 올해 말입니다. 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호는 도시정비법에 따른 정비구역의 토지등을 그 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 15에 상당하는 세액을 감면합니다. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 것이어야 하고, 2026년 12월 31일 이전에 양도하여야 합니다. 정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외됩니다.

일몰 기한이 올해 말이라는 사정이 협의 일정과 맞물립니다. 보상금 액수를 다투다가 해를 넘기면 감면이 사라질 수 있습니다. 다투어 더 받을 수 있는 금액과 감면으로 줄어드는 세액을 나란히 놓고 계산해 보셔야 합니다.

보상금 액수를 다투는 일과 세금을 줄이는 일은 별개의 작업입니다. 협의에 들어가기 전에 두 가지를 함께 놓고 계산해 두셔야 실제로 손에 남는 금액이 나옵니다.

이미 통지를 받으셨다면

통지서의 날짜부터 확인하십시오. 90일과 60일은 사업시행자가 지켜야 하는 기간이지만, 그 기간이 흐르는 동안 매수인이 준비할 수 있는 것이 정해집니다.

오늘 하실 수 있는 한 걸음은 둘입니다. 첫째, 매도인 공유자 전원의 주민등록표 초본을 주소 변동사항 전체 포함으로 발급받아 각자의 소유기간과 거주기간을 날짜로 적어 표를 만드십시오. 둘째, 조합이 제시한 금액이 어느 날을 기준으로, 개발이익을 포함하여 산정한 것인지 서면으로 물으십시오. 이 두 가지가 다툼의 출발점이 되고, 다투지 않기로 하더라도 협의와 세금 계산이 여기에서 시작됩니다.

정비사업의 조합원 지위는 조문 한 줄이 수억 원을 가르는 영역입니다. 저는 정비사업 구역의 조합원 지위와 보상액을 둘러싼 사건을 다수 다루어 왔습니다. 서류를 들고 오시면 요건이 어디에서 갈리는지부터 함께 보겠습니다.

대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유 / 로앤강 법률사무소 / 서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / www.lawcjh.kr

진입도로 4미터가 없으면 건축허가는 나오지 않습니다 — 토지 매매에서 돈을 되찾는 세 갈래 길

부만변 — Sun, 2 Aug 2026 11:45:52 +0900

요약

· 폭 4m 미만의 길만 접한 땅은 건축법상 도로에 접한 것으로 보지 않아 건축허가가 나오지 않습니다(건축법 제2조 제1항 제11호, 제44조 제1항).

· 건축을 목적으로 산 땅에 건축허가가 나오지 않으면 그 법률적 장애는 매매목적물의 하자가 되고, 계약을 해제하고 대금을 돌려받을 수 있습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).

· 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하지만, 착오취소에는 그 제한이 없습니다(민법 제582조, 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결).

· 도시계획도로로 고시만 되어 있고 예산이 배정되지 않은 계획도로를 믿고 매수하면 실제 개설까지 기약이 없습니다.

이 글에서 다루는 질문

1. 눈앞에 길이 있는데 왜 건축허가가 안 나옵니까

2. 오래 다닌 골목길은 도로로 인정되지 않습니까

3. 계획도로가 예정되어 있으면 괜찮습니까

4. 이미 잔금까지 냈는데 되돌릴 수 있습니까

5. 기간 제한은 언제부터 언제까지입니까

6. 매도인과 공인중개사에게 책임을 물을 수 있습니까

7. 파는 쪽과 중개하는 쪽은 무엇을 준비해야 합니까

8. 계약 전에 무엇을 확인해야 합니까

인용 판례 일람

판결	쟁점	결론
대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506	건축 불가라는 법률적 장애가 하자인지	하자에 해당, 판단 기준시는 매매계약 성립시
대법원 1995. 11. 21. 선고 95다5516	동기의 착오와 중요부분	동기가 표시되면 중요부분의 착오, 취소 가능
대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703	착오취소와 하자담보책임의 관계	하자담보책임 성립 여부와 무관하게 착오취소 가능
대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190	민법 제582조 6개월의 성질	제척기간, 재판 밖 권리행사로 충분
대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515	부동산 거래의 고지의무	신의칙상 고지의무 인정, 취소 없이 손해배상만도 가능
대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두50843	막다른 골목길의 도로 인정	위치지정이 있었다고 추정할 수 없음
대전지방법원 2019. 3. 5. 선고 2018가단215623	지구단위계획 제한과 건축 불가	계약 해제, 기지급 1억 6,600만원 반환
광주지방법원 2018. 2. 6. 선고 2016가단8553	중개사의 건축 가능 설명	배상책임 인정, 1,887만원

며칠 전 영남일보 보도로 알려진 울릉공항 직원사택 사업을 보겠습니다. 한국공항공사는 2024년 울릉읍 사동리 일대 7,064㎡ 땅을 49억원에 사고 소유권까지 넘겨받았습니다. 공항에서 400m, 직원 100명이 살 사택 부지로는 위치가 좋았습니다. 그런데 지금 건축허가 신청조차 못 하고 있습니다. 그 땅으로 들어가는 길이 폭 3.5m짜리 마을 골목길 하나뿐이기 때문입니다.

공공기관도 이런 실수를 합니다. 개인이 노후 자금으로 땅을 사는 경우라면 위험은 더 큽니다. 이런 유형의 분쟁을 여러 건 다루면서 확인한 것은 문제가 터지는 지점이 늘 같다는 사실입니다. 아래에서 하나씩 짚겠습니다.

1. 왜 내 땅에 집을 못 짓는다는 겁니까

가. 길이 4미터가 안 되면 법이 말하는 '도로'가 아닙니다

가장 많이 놓치는 부분입니다. 눈앞에 멀쩡한 길이 있고 차도 들어가는데 왜 건축허가가 안 나오느냐고 되묻는 분이 많습니다.

건축법은 '도로'를 따로 정의해 두었습니다. 건축법 제2조 제1항 제11호는 도로를 "보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로"로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률·도로법·사도법 등에 따라 신설 또는 변경 고시가 된 도로이거나, 건축허가 또는 신고를 할 때 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 말한다고 정합니다. 그리고 건축법 제44조 제1항은 건축물의 대지가 2미터 이상 이 도로에 접해야 한다고 정합니다.

접도의무(대지가 도로에 붙어 있어야 한다는 의무)라고 부르는 이 규정을 풀면 이렇습니다. 폭 4m가 안 되는 길은 아무리 사람과 차가 다녀도 건축법상 도로가 아닙니다. 도로가 아닌 것에 아무리 넓게 붙어 있어도 접도의무는 채워지지 않습니다. 울릉공항 사택 부지에 붙은 3.5m 골목길이 정확히 이 경우입니다.

여기에 한 겹이 더 있습니다. 100세대 규모의 공동주택을 지으려면 건축허가에 앞서 개발행위허가를 받아야 하고, 그 단계에서는 사업 규모에 걸맞은 진입도로가 따로 요구됩니다. 보도에 따르면 이 사업에는 폭 6m 이상이 사실상 필수였습니다. 4m 문턱도 못 넘는 길로는 6m 문턱을 넘을 방법이 없습니다.

나. "여기 오래 다닌 길인데 도로 아닌가요"

대법원은 이 질문에 분명히 답했습니다.

막다른 골목길을 유일한 통행로로 하는 부지에 과거 건축허가나 신고, 준공검사가 있었다 하더라도, 건축법 제44조 제1항이 접도의무를 정하고 있다는 점만을 들어 그 골목길에 도로로서의 위치 지정이 있었다고 추정할 수는 없습니다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두50843 판결). 옆집이 그 길로 집을 지었다는 사실이 내 땅의 허가를 보장하지 않는다는 뜻입니다.

같은 판결은 접도의무의 예외인 "해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우"(건축법 제44조 제1항 단서 제1호)에 해당하는지도 건축물의 규모와 용도, 통행로의 실제 상태를 따져 개별로 판단해야 한다고 보았습니다. 100세대 공동주택에서 이 예외를 기대하기는 어렵습니다.

다. 계획도로만 믿고 사면 어떻게 됩니까

울릉 사안의 핵심이 여기 있습니다. 공항공사는 진입도로가 부족하다는 사실을 매입 전부터 알고 있었습니다. 다만 울릉군이 계획도로를 낼 것으로 보고 사업을 밀어붙였습니다. 그런데 그 계획도로는 예산이 잡힌 사업이 아니라 장기 도시계획에 반영된 수준이었습니다. 토지보상비와 공사비가 확보된 뒤에 추진한다는 방침만 있을 뿐, 착공 시기도 개설 일정도 정해지지 않았습니다.

법률적으로 미묘한 지점이 있습니다. 건축법 제2조 제1항 제11호는 고시된 도로뿐 아니라 그 예정도로까지 도로에 포함합니다. 그래서 도시계획도로로 고시만 되어 있어도 건축법상 도로로 인정될 여지가 생깁니다. 문제는 그다음입니다. 서류상 도로가 있다고 해서 개발행위허가가 나오지도 않고, 무엇보다 공사 차량이 들어갈 길이 실제로 생기지도 않습니다. 사용승인 단계에서 다시 막힙니다.

땅을 살 때 "여기 도시계획도로 예정입니다"라는 말을 들으셨다면 반드시 두 가지를 나누어 확인하셔야 합니다. 고시가 되었는지, 그리고 그 사업에 예산이 배정되어 실시계획 인가까지 갔는지입니다. 앞의 것만 있고 뒤의 것이 없으면 그 도로는 10년이 지나도 안 생길 수 있습니다.

2. 이미 돈을 다 냈습니다, 되돌릴 수 있습니까

가. 건축이 안 되는 땅은 법이 보는 '하자 있는 물건'입니다

이 지점에서 많은 분이 포기합니다. 땅 자체는 멀쩡하니 하자를 주장하기 어렵다고 생각하시는 겁니다. 그렇지 않습니다.

대법원은 건축을 목적으로 매매된 토지에 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 이러한 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다고 판단했습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). 흙이 무너지거나 물이 나오는 물리적 결함만 하자가 아니라, 법령 때문에 쓸 수 없게 된 상태도 하자라는 뜻입니다.

같은 판결에는 실무에서 승패를 가르는 기준이 하나 더 있습니다. 하자의 존부는 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단합니다. 계약할 때는 지을 수 있었는데 그 뒤 법령이 바뀌어 못 짓게 된 경우라면 이 길로는 다투기 어렵습니다. 반대로 계약 당시 이미 못 짓는 땅이었다면, 그 사실을 나중에 알았더라도 하자는 계약 시점에 존재한 것입니다.

실제로 대전지방법원은 6억 6,000만원에 대지를 매수한 매수인이 지구단위계획 시행지침의 제한 때문에 목적한 다가구주택을 지을 수 없게 되자, 이러한 법률적 제한을 하자로 보아 민법 제580조·제575조 제1항에 따른 계약 해제를 인정하고 이미 지급한 1억 6,600만원의 반환을 명했습니다(대전지방법원 2019. 3. 5. 선고 2018가단215623 판결).

나. "지을 수 있는 줄 알고 샀다"는 말도 무기가 됩니다

하자담보책임 말고 하나가 더 있습니다. 착오취소(잘못 알고 한 계약을 없던 일로 되돌리는 것)입니다.

문제는 "건축이 가능할 것"이라는 생각이 계약 내용 자체가 아니라 계약을 하게 된 동기라는 점입니다. 그래서 그냥은 취소가 안 됩니다. 대법원은 동기의 착오라도 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼겠다는 뜻을 상대방에게 표시하고 해석상 법률행위의 내용이 되었다고 인정되면 중요부분의 착오가 되며, 따로 합의까지 할 필요는 없다고 보았습니다(대법원 1995. 11. 21. 선고 95다5516 판결). 이 사건에서는 아파트 300여 세대를 짓기 위해 토지를 매수한다는 동기가 계약 체결 당시 표시되어 취소가 인정되었습니다.

그리고 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결은 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있으면 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다고 정리했습니다. 두 제도는 취지도 요건도 효과도 다르므로 하나가 막혔다고 다른 하나까지 막히지 않습니다.

실무에서 이 차이가 결정적일 때가 있습니다. 하자담보책임에는 뒤에서 볼 6개월의 기간 제한이 있지만 착오취소에는 그 제한이 적용되지 않기 때문입니다.

그래서 계약서나 문자, 통화 녹취에 "여기에 집을 지으려고 산다"는 말이 남아 있는지가 중요합니다. 상담을 하다 보면 계약서에는 아무 말도 없는데 중개사와 주고받은 문자에 "주택 신축용으로 찾는다"는 문장이 남아 있어 실마리가 풀리는 경우가 적지 않습니다.

다. 6개월이 지나면 늦습니다

가장 안타까운 경우가 이겁니다. 권리는 있는데 시간이 지나 못 쓰는 경우입니다.

민법 제582조는 하자담보책임에 따른 매수인의 권리를 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정합니다. 대법원은 이 기간을 제척기간으로 보면서, 반드시 소송을 낼 필요는 없고 재판 밖에서 권리를 행사해도 된다고 판단했습니다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결). 내용증명으로 해제 의사를 밝히는 것으로도 기간은 지켜집니다.

같은 판결에는 반가운 기준도 있습니다. '하자가 있음을 안 날'이란 무언가 이상하다는 사실을 안 날이 아니라, 그 원인이 하자 때문이라는 점까지 안 날을 말합니다. 구청에서 "이 땅은 접도의무를 못 채워 허가가 어렵다"는 답변을 받은 날이 기산점이 되는 것이지, 막연히 불안했던 날이 기산점은 아닙니다.

그렇더라도 확인한 날부터는 시계가 돌아갑니다. 허가가 어렵다는 답을 들으셨다면 그날 바로 내용증명부터 보내는 것이 안전합니다. 비용도 얼마 들지 않습니다.

3. 판 사람과 중개한 사람에게 책임을 물을 수 있습니까

가. 말해주지 않은 것도 책임이 됩니다

매도인이 적극적으로 거짓말을 한 경우만 책임을 지는 것이 아닙니다.

대법원은 부동산 거래에서 상대방이 일정한 사정을 고지받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 그 사정을 미리 알려 줄 의무가 있다고 보았습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결). 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 들어설 예정이라는 사실을 분양자가 알리지 않은 사안이었습니다.

이 판결에는 실무상 유용한 대목이 하나 더 있습니다. 고지의무 위반을 이유로 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 가능하다는 점입니다. 땅을 되돌려주고 돈을 받아오는 것이 현실적으로 어려운 상황이라면, 계약은 그대로 두고 값어치가 떨어진 만큼을 배상받는 길을 택할 수 있습니다.

진입도로가 없어 건축이 불가능하다는 사정은 이 기준에 정면으로 들어맞습니다. 그 사실을 알았다면 아무도 그 값에 그 땅을 사지 않았을 것이기 때문입니다.

나. 중개사가 "여기 집 지을 수 있습니다"라고 했다면

광주지방법원의 판결 하나를 소개하겠습니다.

주택을 지으려고 땅을 찾던 매수인이 공인중개사에게 "주택 건축이 가능한 토지를 중개해 달라"고 요청했습니다. 중개사는 건축사와 함께 두 차례 현장을 둘러본 뒤 건축이 가능하다는 취지로 답했고, 매수인은 그 말을 믿고 1억 5,800만원에 땅을 샀습니다. 그러나 실제로는 건축허가를 받을 수 없는 땅이었습니다. 법원은 중개사에게 1,887만원의 배상을 명했습니다. 함께 피고가 된 건축사에 대한 청구는 받아들이지 않았습니다(광주지방법원 2018. 2. 6. 선고 2016가단8553 판결).

이 판결에서 두 가지를 읽으셔야 합니다.

첫째, 중개사의 확인·설명의무는 실질적인 의무입니다. 중개대상물 확인·설명서에 "몇 미터 도로에 접함"이라고 적는 항목이 괜히 있는 것이 아닙니다. 잘못 적으면 책임이 따라옵니다.

둘째, 받아낸 금액이 손해 전부는 아니었습니다. 매수인이 구한 4,878만원 중 인정된 것은 1,887만원입니다. 소송으로 전부를 회복하기는 쉽지 않다는 뜻입니다.

한편 중개사의 책임에도 선이 있습니다. 하급심 판결 중에는 신축 가능한 건축물의 구체적인 건축면적이나 건폐율이 매수인이 원하는 수준에 이르는지는 매수인이 스스로 건축사에게 의뢰해 확인할 사항이고, 공인중개사법상 설명의무가 있는 건폐율 상한과는 별개라고 본 사례가 있습니다(대전지방법원 2020. 5. 20. 선고 2019나105830 판결). 중개사에게 모든 것을 미룰 수는 없습니다.

4. 파는 쪽과 중개하는 쪽은 무엇을 준비해야 합니까

여기까지는 산 사람의 이야기였습니다. 반대편에서 이 글을 보고 계신 분들도 있을 겁니다.

매도인이라면 계약서의 문언을 다시 보셔야 합니다. 매수인의 건축 목적이 계약서나 특약에 드러나 있으면 착오취소와 하자담보책임 양쪽에 모두 문이 열립니다. 반대로 "매수인은 토지의 현황과 공법상 제한을 확인하였고 이를 전제로 매매대금을 정하였다"는 취지의 조항을 두고 실제로 관련 서류를 교부한 사실을 남겨 두면 방어선이 생깁니다. 다만 알고 있으면서 숨긴 사정까지 이 조항으로 덮이지는 않습니다. 고지의무 위반은 특약으로 면제되지 않는다고 보는 것이 실무의 태도입니다.

한 가지 더 있습니다. 하자 존부의 판단 기준시가 계약 성립시라는 점(대법원 98다18506)은 매도인에게 유리하게도 작용합니다. 계약 이후 도시계획이 바뀌어 건축이 막힌 경우라면 매도인의 책임을 부정할 여지가 큽니다. 그 시점을 입증할 자료를 계약 단계에서 챙겨 두셔야 합니다.

중개사라면 확인·설명서의 도로 항목을 눈으로 본 폭이 아니라 지적도와 토지이용계획확인원으로 채우셔야 합니다. 현황도로와 건축법상 도로는 다른 개념입니다. "건축 가능하다"는 말은 하지 않는 것이 원칙이고, 필요하다면 관할 관청 건축과에 사전 문의를 넣고 그 답변을 문서로 남겨 매수인에게 전달하시는 편이 안전합니다. 광주지방법원 사건에서 중개사가 진 책임은 결국 현장을 둘러보고 건축이 가능하다고 말한 데서 출발했습니다.

5. 계약 전 30분이면 확인할 수 있는 것들

분쟁이 생긴 뒤 되찾는 것보다 계약 전에 막는 편이 훨씬 쌉니다. 순서대로 적겠습니다.

첫째, 토지이용계획확인원을 떼어 보십시오. 정부24나 토지이음에서 무료로 확인할 수 있습니다. 도시계획도로가 걸려 있는지, 어떤 용도지역인지, 지구단위계획구역인지가 한 장에 나옵니다.

둘째, 지적도로 접도 여부를 보십시오. 땅에 붙은 길의 지목이 '도로'인지 '전'이나 '답'인지가 갈립니다. 남의 땅 위로 난 사실상의 길이라면 그 소유자의 사용 승낙 없이는 허가가 어렵습니다.

셋째, 길의 폭을 실제로 재 보십시오. 4m는 생각보다 넓습니다. 차 두 대가 겨우 비껴가는 골목은 대체로 3m 안팎입니다.

넷째, 관할 시·군·구 건축과에 물어보십시오. 지번을 대고 "여기에 이런 규모의 건물을 지으려는데 접도 요건과 개발행위허가에 문제가 없는지"를 물으면 대체로 답을 줍니다. 담당자 이름과 통화 일시를 메모해 두십시오. 대법원 95다5516 사건에서도 시청 주무계장의 확인을 받고 계약한 사정이 매수인의 중대한 과실을 부정하는 근거가 되었습니다.

다섯째, 건축 목적을 계약서에 남기십시오. "매수인은 본 토지에 단독주택 신축을 목적으로 매수하며, 건축허가가 불가능한 것으로 확인될 경우 본 계약은 해제되고 매도인은 수령한 대금을 반환한다"는 한 문장이면 충분합니다. 이 한 줄이 있고 없고가 소송의 난도를 완전히 바꿉니다.

정리하겠습니다

울릉공항 사택 부지의 문제는 특별한 사건이 아닙니다. 폭 4m가 안 되는 길, 예산 없는 계획도로, 이 두 가지에 걸려 멈춰 선 땅은 전국 어디에나 있습니다. 49억원을 들인 공공기관도 걸렸습니다.

이미 계약하셨다면 순서는 이렇습니다. 관할 관청에서 건축이 불가능하다는 점을 서면으로 확인받고, 그날부터 6개월 안에 내용증명으로 해제 또는 취소 의사를 밝히고, 계약 당시 건축 목적이 드러난 자료를 모으는 것입니다. 이 세 가지를 해 두면 그 뒤의 선택지는 넓게 남습니다.

아직 계약 전이시라면 위 다섯 가지를 확인하는 데 반나절만 쓰시기 바랍니다. 그 반나절이 몇 억을 지킵니다.

땅과 관련한 분쟁은 시간이 갈수록 선택지가 줄어듭니다. 판단이 서지 않으실 때 혼자 결정하지 마시고 서류를 들고 상의하십시오.

참고 판례

· 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 — 건축 목적 토지에 건축허가를 받을 수 없는 법률적 장애도 매매목적물의 하자, 하자 판단 기준시는 매매계약 성립시

· 대법원 1995. 11. 21. 선고 95다5516 판결 — 표시된 동기의 착오는 중요부분의 착오

· 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결 — 하자담보책임 성립 여부와 무관하게 착오취소 가능

· 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 — 민법 제582조 6개월은 제척기간, 재판 밖 권리행사로 충분

· 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 — 부동산 거래의 신의칙상 고지의무, 취소 없이 손해배상만 청구 가능

· 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두50843 판결 — 막다른 골목길에 대한 도로 위치지정은 추정되지 않음

· 대전지방법원 2019. 3. 5. 선고 2018가단215623 판결 — 지구단위계획 제한으로 건축 불가, 계약 해제와 대금 반환 인정

· 광주지방법원 2018. 2. 6. 선고 2016가단8553 판결 — 건축 가능하다고 설명한 공인중개사의 배상책임 인정

관련 법령 건축법 제2조 제1항 제11호, 제44조 제1항 / 민법 제109조 제1항, 제580조, 제575조 제1항, 제582조 / 공인중개사법 제25조, 제30조

억울한 임대인도 있다 — 채무불이행과 사기죄의 경계, 그리고 공인중개사의 책임 — 경제사정이 나빠진 임대인과 선의의 중개사를 위한 법적 안내

부만변 — Fri, 17 Jul 2026 18:20:47 +0900

전세사기 사건을 다루다 보면, 처음부터 속일 의도가 있었던 임대인만 있는 것이 아님을 알게 됩니다. 계약 당시에는 분명히 보증금을 돌려줄 능력이 있었는데, 부동산 시장 침체와 금리 인상이 겹치면서 모든 것이 무너진 임대인들도 있습니다. 그들은 형사 피의자가 되어 수사를 받으면서 "나는 처음부터 속인 게 아닌데"라고 호소합니다.

반대로, 임대인의 허위 정보를 그대로 전달했다가 손해배상 소송에 휘말린 공인중개사들도 있습니다. "임대인이 알려준 대로 썼을 뿐인데 왜 내가 책임을 지냐"는 항변은 법적으로 얼마나 통할까요?

1. 임대인 입장 — 나는 사기꾼이 아닙니다

Q. 계약할 때는 진짜 돌려줄 수 있었는데, 나중에 못 돌려주게 됐습니다. 이것도 사기죄인가요?

아닙니다. 법원은 "사기죄의 성립 여부는 계약 체결 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 그 이후 경제사정의 변화 등으로 채무불이행 상태에 이르게 된 것만으로는 사기죄로 처벌할 수 없다"고 일관되게 판시하고 있습니다(창원지방법원 2023. 1. 12. 선고 2022노1618 판결). 계약 당시 반환 의사와 능력이 있었다면, 이후 경제사정 악화로 보증금을 못 돌려주게 된 것은 민사상 채무불이행(계약 위반)에 불과하고 형사 사기죄가 아닙니다.

Q. 그렇다면 어떻게 '계약 당시 능력이 있었다'는 것을 증명하나요?

이것이 핵심입니다. 수사기관은 계약 당시의 재정 상태를 역추적합니다. 계약 당시 계좌 잔액, 부동산 자산 현황, 금융기관 대출 상태, 세금 납부 현황 등을 종합적으로 검토합니다. 따라서 임대인은 다음 자료를 미리 준비해두어야 합니다.

계약 체결 당시의 재산 목록(부동산, 예금, 주식 등), 금융기관 대출 잔액 및 상환 이력, 임대차보증금 반환을 위한 구체적 노력의 기록(부동산 매각 시도, 대출 신청 내역, 임차인과의 협의 내용 등)이 있으면 "처음부터 속인 것이 아니라 나중에 사정이 나빠진 것"임을 입증하는 데 결정적으로 도움이 됩니다.

법원도 "기업경영자가 파산에 의한 채무불이행의 가능성을 인식할 수 있었다고 하더라도 그러한 사태를 피할 수 있는 가능성이 있다고 믿었고, 계약이행을 위해 노력할 의사가 있었을 때에는 사기죄의 고의가 있었다고 단정하여서는 안 된다"고 판시한 바 있습니다(서울남부지방법원 2021. 8. 12. 선고 2020노2835 판결).

Q. 경제사정이 나빠졌을 때 임차인에게 먼저 알리는 것이 법적으로 유리한가요?

매우 유리합니다. 경제사정이 악화되어 보증금 반환이 어려워질 것으로 예상된다면, 임차인에게 이를 즉각 알리고 협의하는 것이 중요합니다. 이는 첫째로 임차인이 임차권등기명령 신청 등 자구책을 마련할 기회를 주고, 둘째로 임대인의 선의를 입증하는 증거가 되며, 셋째로 사기죄 성립 여부 판단에서 유리한 사정으로 작용합니다.

Q. 보증금을 못 돌려줄 것 같으면 어떻게 해야 하나요?

파산 또는 개인회생 절차를 적극적으로 활용하십시오. 이는 채무를 법적으로 정리하고, 임차인에게 법적 절차를 통한 구제 기회를 제공하며, 임대인이 보증금 반환을 회피하려는 의도가 없었음을 보여주는 증거가 됩니다. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시는 오히려 임차인이 전세사기피해자법상 피해자 결정을 받는 데 도움이 되는 요건이기도 합니다.

2. 임대인이 절대 해서는 안 되는 것

경제사정이 나빠졌더라도 다음 행동은 사기죄 성립의 결정적 증거가 됩니다.

선순위 보증금 축소 고지

다른 세입자들의 보증금을 실제보다 적게 알려주는 것은 그 자체로 기망행위(속임수)입니다. 법원은 "임대인이 고지한 선순위 보증금 총액이 모두 실제보다 적은 금액이었다는 점은 고의적 축소 고지의 강력한 증거"라고 판시했습니다(부산지방법원 2021. 11. 23. 선고 2020고단2111 판결). 착오로 잘못 알려줬다면 실제보다 많은 경우도 섞여 있어야 자연스럽기 때문입니다.

무자력자에게 임대인 지위 이전

재산이 없는 사람에게 집을 팔아 보증금 반환 의무를 넘기는 것은 임차인에 대한 기망행위로 인정됩니다. 법원은 "새로 임대인이 될 매수인의 자력이나 재산상태가 임차인에게 전혀 의미가 없는 것이라고 할 수 없기 때문에, 무자력자에게 임대인 지위를 이전하면서 이를 고지하지 않는 것은 기망행위에 해당한다"고 판시했습니다(의정부지방법원 2025. 2. 13. 선고 2024노3192 판결).

3. 공인중개사 입장 — 임대인이 알려준 대로 썼는데 왜 내가 책임을 지나요?

Q. 임대인이 선순위 보증금을 알려줬고 저는 그대로 확인·설명서에 기재했습니다. 그래도 책임이 있나요?

임대인이 알려준 정보가 허위였다면, 공인중개사가 그 허위 가능성을 인식할 수 있었는지가 핵심입니다. 단순히 임대인의 말을 그대로 전달한 것만으로는 의무를 다한 것이 아닙니다.

대법원은 "임대인이 자료 제공을 거부하더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다"고 판시했습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결). 즉, 임대인이 자료를 거부하더라도 공인중개사는 독자적으로 추정하여 설명할 의무가 있습니다.

Q. 임대인이 자료 제공을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

최소한 다음 두 가지를 반드시 해야 합니다.

첫째, 중개대상물 확인·설명서에 "임대인이 자료 제공을 거부하였음"을 명시적으로 기재하십시오. 단순히 "선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고만 쓰는 것은 부족합니다. 대법원은 이런 기재 방식이 의무를 다한 것으로 볼 수 없다고 판시했습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결).

둘째, 건물 규모, 세대수, 인근 시세를 기반으로 선순위 보증금 추정 금액을 산정하여 임차인에게 서면으로 설명하십시오.

Q. 신탁등기가 있는 부동산을 중개할 때 특별히 주의할 점이 있나요?

있습니다. 신탁등기가 있는 부동산을 중개할 때는 반드시 신탁원부를 열람하여 임차인에게 제시하고, 신탁회사의 사전 승낙 없이 체결된 임대차계약은 신탁회사에 대항할 수 없다는 점을 명확히 설명해야 합니다. 대법원은 이를 공인중개사의 법적 의무로 명시하고 있습니다(대법원 2023다224327 판결).

4. 공인중개사 손해배상 책임의 범위

Q. 공인중개사가 책임을 지게 되면 보증금 전액을 배상해야 하나요?

원칙적으로 임차인이 회수하지 못한 보증금 전액이 손해액입니다. 다만 임차인에게도 스스로 확인할 책임이 있다는 이유로 통상 30~40% 정도 과실상계(피해자 책임 비율만큼 배상액을 줄이는 것)가 적용됩니다. 즉 공인중개사는 보증금의 60~70% 정도를 배상하는 경우가 많습니다.

그러나 공인중개사가 임대인 측과 특수관계(예: 임대인 회사의 임원)에 있으면서 선순위 임차인 정보를 의도적으로 숨긴 경우에는 과실상계 없이 보증금 전액을 배상해야 할 수 있습니다(대구지방법원 2024. 12. 17. 선고 2024가단128560 판결).

마치며 — 부동산 분쟁은 결국 '타이밍'의 문제입니다

3편에 걸쳐 전세사기의 유형과 징후, 피해자의 법적 대응 전략, 그리고 임대인과 공인중개사의 입장을 살펴봤습니다.

부동산 분쟁에서 가장 중요한 것은 타이밍입니다. 임차인이라면 이상 징후를 발견한 즉시 가압류를 신청하고 피해자 결정을 받아야 합니다. 임대인이라면 경제사정이 나빠지기 시작할 때 임차인에게 먼저 알리고 법적 절차를 통해 정리하는 것이 형사 처벌을 피하는 길입니다. 공인중개사라면 임대인의 말만 믿지 말고 독자적으로 확인하고 서면으로 남겨야 합니다.

전세사기 관련 분쟁은 부동산 권리관계, 형사 사기죄, 민사 손해배상, 행정 절차가 복잡하게 얽혀 있습니다. 어느 한 분야만 잘 안다고 해결되지 않습니다. 부동산 분야만을 전문으로 다루는 이유가 바로 여기에 있습니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문

전세사기 피해자가 된 후, 무엇을 어떻게 해야 하나— 민사·형사·행정 절차를 동시에 움직이는 전략

부만변 — Thu, 16 Jul 2026 07:58:56 +0900

"변호사님, 형사 고소를 먼저 해야 하나요, 민사 소송을 먼저 해야 하나요?"

전세사기 피해 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 정답은 "둘 다 동시에, 단 순서와 타이밍을 전략적으로 조율해야 한다"입니다. 그리고 그 전에 반드시 먼저 해야 할 일이 하나 있습니다.

1. 가장 먼저 해야 할 일 — 임대인 재산 묶기

Q. 소송에서 이겨도 돈을 못 받는다는 게 무슨 말인가요?

법원에서 "임대인이 보증금을 돌려줘라"는 판결을 받아도, 그 사이 임대인이 재산을 모두 처분하거나 숨겨버리면 실제로 돈을 받을 방법이 없습니다. 이것이 실무에서 가장 많이 발생하는 비극입니다.

그래서 가장 먼저 해야 할 것이 가압류(임대인의 재산을 미리 묶어두는 것)입니다. 임대인의 다른 부동산, 예금 계좌, 자동차 등에 가압류를 신청하면 임대인이 그 재산을 마음대로 처분할 수 없게 됩니다. 소송 결과가 나오기 전에 재산을 확보해두는 것이 핵심입니다.

가압류 신청은 소송보다 훨씬 빠르게 처리됩니다. 법원에 신청서와 소명자료(임대차계약서, 등기부등본 등)를 제출하면 수일 내에 결정이 납니다. 보증금이 크다면 이 단계를 절대 건너뛰어서는 안 됩니다.

2. 전세사기피해자법상 피해자 결정 신청 — 놓치면 안 되는 혜택

Q. 전세사기피해자로 공식 인정받으면 어떤 혜택이 있나요?

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해자로 결정되면 다음과 같은 실질적 지원을 받을 수 있습니다.

경매에서 내 집 되찾기 — 우선매수권

내가 살던 집이 경매에 넘어가더라도, 피해자로 결정된 임차인은 경매에서 가장 높은 입찰가와 같은 금액으로 우선적으로 살 수 있는 권리(우선매수권)를 갖습니다. 다른 사람이 더 높은 가격을 써도 내가 그 가격에 먼저 살 수 있습니다.

공공임대주택 우선 공급
집을 경매에서 낙찰받지 못한 경우, 공공임대주택을 우선 공급받아 최장 10년간 거주할 수 있습니다.

세금 문제 해결 — 국세·지방세 안분 징수
임대인이 세금을 많이 체납한 경우, 경매 배당에서 세금이 먼저 가져가 보증금이 남지 않는 경우가 많습니다. 피해자 결정을 받으면 임대인의 세금을 여러 주택에 나누어 부과하도록 요청할 수 있어, 특정 주택에 세금이 집중되는 것을 막을 수 있습니다.

등기 비용 면제
임차권등기명령(이사를 가더라도 보증금 반환 권리를 유지하는 등기) 신청 비용이 면제됩니다.

Q. 형사 고소를 했는데 검사가 기소유예(혐의는 인정하지만 이번에는 봐준다는 처분) 결정을 내렸습니다. 피해자 결정을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 전세사기피해자법은 형사 유죄 판결을 요건으로 하지 않습니다. 법에서 요구하는 것은 "임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유"입니다. 기소유예는 혐의 자체는 인정하되 소추를 유예하는 것이므로, 오히려 이 요건 충족에 유리하게 작용합니다.

더 나아가, 형사에서 무죄 판결이 나오더라도 피해자 결정이 취소되지 않습니다. 법원도 "형사상 범죄를 구성하지 아니하는 침해행위라도 민사상 불법행위를 구성하는지는 형사책임과 별개의 관점에서 검토해야 한다"고 명확히 판시하고 있습니다(수원지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024나61940 판결).

3. 민사 소송과 형사 고소 — 어떤 순서로 해야 하나요?

Q. 형사 고소를 먼저 하면 민사에 도움이 되나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 오히려 형사 고소를 서두르다가 불송치(경찰이 검사에게 넘기지 않는 것) 또는 불기소(검사가 재판에 넘기지 않는 것) 결정이 나오면, 임대인 측이 이를 민사 법정에서 "수사기관도 기망행위를 인정하지 않았다"는 논거로 활용할 수 있습니다.

형사 사기죄는 "합리적 의심을 배제할 정도"의 엄격한 증명이 필요하지만, 민사 손해배상은 "고도의 개연성"만 있으면 됩니다. 즉 민사가 훨씬 낮은 증명 기준을 요구합니다. 따라서 증거가 충분히 확보되지 않은 상태에서 형사 고소를 서두르는 것은 전략적으로 불리할 수 있습니다.

실무에서 권장하는 순서는 다음과 같습니다.

즉시: 가압류 신청 + 전세사기피해자 결정 신청 + 임차권등기명령 신청

초기: 민사 보증금 반환 청구 소송 제기 (낮은 입증 기준 활용)

증거 확보 후: 민사 소송 과정에서 문서제출명령(법원이 임대인에게 계좌 내역 등 제출을 명령하는 것)을 활용해 증거 보강

증거 충분 시: 형사 고소 (확보된 증거로 불송치 위험 최소화)

Q. 형사 고소를 즉시 해야 하는 경우도 있나요?

있습니다. 임대인이 다수의 피해자를 양산한 조직적 전세사기 사건이거나, 임대인의 소재가 불명확하거나 도주 우려가 있는 경우에는 형사 고소를 통한 수사기관의 강제수사(압수수색, 계좌 추적 등)가 오히려 증거 확보에 결정적입니다. 이미 다른 피해자들의 고소로 수사가 진행 중이라면 즉시 합류하는 것이 유리합니다.

4. 공인중개사도 책임을 질 수 있습니다

Q. 중개사가 선순위 보증금을 제대로 설명하지 않았는데, 중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 공인중개사는 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 건물 규모, 세대수, 인근 시세를 기반으로 선순위 보증금을 추정하여 설명할 의무가 있습니다. 대법원은 "임대인이 자료 제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다"고 판시했습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결).

손해배상액은 원칙적으로 임대차보증금 전액이지만, 임차인에게도 스스로 확인할 책임이 있다는 이유로 30~40% 정도 과실상계(피해자 책임 비율만큼 배상액을 줄이는 것)가 적용되는 경우가 많습니다.

마치며

전세사기 피해를 입었다면 감정적으로 무너지기 쉽습니다. 하지만 법적 절차는 시간이 생명입니다. 임대인이 재산을 처분하기 전에 가압류를 신청하고, 피해자 결정을 받아 경매에서 우선매수권을 확보하는 것이 실질적 피해 회복의 출발점입니다. 다음 편에서는 억울하게 전세사기 혐의를 받는 임대인의 입장과, 공인중개사의 법적 책임 범위를 더 깊이 다루겠습니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문

공사 현장에서 자재 빌려줬는데 돈을 못 받았다면? 원청업체에 직접 청구하는 법

부만변 — Wed, 15 Jul 2026 09:30:21 +0900

아파트 공사 현장에 비계와 거푸집을 빌려줬습니다. 하청업체는 1년 가까이 임대료를 주지 않았고, 미지급 금액은 어느새 3억 5천만 원을 넘어섰습니다. 원청업체(시공사)는 "우리는 하청업체에 공사비를 다 줬다"고 합니다. 그렇다면 자재를 빌려준 업체는 그냥 손해를 봐야 할까요?

이 글은 바로 그 상황에 처한 분들을 위해 씁니다. 최근 대법원까지 올라간 실제 사건(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결)을 중심으로, 법률 전문가가 아닌 분들도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다. 건설·부동산 현장에서 비슷한 분쟁을 다수 접해온 경험을 바탕으로, 실무에서 실제로 도움이 되는 내용을 담았습니다.

1. 이 사건, 어떤 일이 있었나요?

아파트 신축 현장에서 시작된 분쟁

경기도의 한 아파트 신축 공사 현장입니다. 발주자(건물주)가 B건설(원청)에 공사를 맡겼고, B건설은 골조공사를 F건설(하청)에 다시 맡겼습니다. F건설은 공사를 하면서 A회사로부터 비계, 거푸집 등 가설자재(공사 중에만 임시로 쓰는 구조물)를 빌렸습니다.

문제는 여기서 시작됩니다. B건설은 F건설에게 매달 기성금(공사 진행 정도에 따라 나눠 지급하는 공사비)을 꼬박꼬박 지급했습니다. 그런데 F건설은 그 돈을 받고도 A회사에 자재 임대료를 주지 않았습니다. 2023년 1월부터 12월까지, 무려 12개월 동안이나요. 미지급 금액은 총 3억 5,855만 7,600원에 달했습니다 .

A회사 입장에서는 억울할 수밖에 없습니다. 자재는 분명히 공사 현장에서 쓰였고, B건설도 그 공사비를 F건설에게 다 줬는데, 정작 자신은 한 푼도 못 받은 것입니다.

"원청업체에 직접 달라고 할 수 있지 않나요?"

이 상황에서 A회사가 선택한 방법이 바로 원청업체(B건설)에 직접 돈을 달라고 청구하는 것이었습니다. 법률 용어로는 '직접지급청구권'이라고 합니다. 쉽게 말해, "하청업체가 돈을 안 주니까, 원청업체가 직접 나한테 줘야 한다"는 권리입니다.

이 권리는 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에 규정되어 있습니다. 하청업체가 자재 대금을 2회 이상 지체하면, 자재 업체가 원청업체에 직접 지급을 요청할 수 있고, 원청업체는 이에 응해야 한다는 내용입니다. 다만 이 조항은 건설산업기본법 제32조 제4항에 의해 가설자재 대여업자에게 준용되는 구조입니다 .

2. 핵심 Q&A — 이 사건의 쟁점을 쉽게 풀어드립니다

Q1. "2회 이상 지체"가 정확히 무슨 뜻인가요?

A. 하청업체가 원청업체로부터 공사비를 받은 날로부터 15일 이내에 자재 업체에 임대료를 지급해야 하는데, 이를 2번 이상 어긴 경우를 말합니다 (건설산업기본법 제34조 제1항, 제35조 제2항 제3호).

이 사건에서 F건설은 2023년 1월부터 12개월 연속으로 A회사에 임대료를 주지 않았으니, 요건은 충분히 충족됩니다. 법원도 이 부분은 1심부터 대법원까지 모두 인정했습니다.

실무적으로 중요한 점은, 반드시 연속된 2개월이 아니어도 된다는 것입니다. 1월에 한 번, 3월에 한 번처럼 산발적으로 2회 이상 지체해도 요건이 충족됩니다. 법문이 "연속"을 요구하지 않기 때문입니다.

Q2. 그렇다면 A회사는 3억 5,855만 원을 전부 받을 수 있나요?

A. 이것이 이 사건의 핵심 쟁점이었고, 1심·2심·대법원의 판단이 모두 달랐습니다.

1심(수원지방법원 성남지원, 2024. 12. 13.): "원청업체가 아직 하청업체에 지급하지 않은 기성금(2023년 12월분) 중에서, 그 달의 자재 임대료에 해당하는 1,666만 8,300원만 받을 수 있다"고 판단했습니다.

2심(수원고등법원, 2025. 10. 23.): "원청업체가 아직 지급하지 않은 기성금 총액(약 6억 2,100만 원)이 청구금액(3억 5,855만 원)보다 크므로, 전액 3억 5,855만 7,600원을 받을 수 있다"고 판단했습니다.

대법원(2026. 4. 16.): 2심을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다(파기환송). 대법원의 논리는 이렇습니다.

"원청업체의 직접지급 의무는, 자재 임대료 총액에서 원청업체가 하청업체에 이미 지급한 기성금에 포함된 자재 임대료 부분을 뺀 금액으로 한정된다."

이 법리는 하도급법 제14조 제1항에 관한 기존 판례(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다2029 판결)를 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에도 동일하게 적용한 것입니다.

즉, B건설이 이미 F건설에게 2023년 11월분까지의 기성금을 다 줬고, 그 기성금 안에는 A회사의 임대료 3억 4,188만 9,300원이 포함되어 있었습니다. B건설 입장에서는 그 돈을 이미 F건설에게 줬는데, 다시 A회사에게도 주라고 하면 이중으로 부담을 지는 셈이 됩니다. 대법원은 이를 허용하지 않았습니다.

결국 대법원이 인정한 금액은 1,666만 8,300원(2023년 12월분 임대료)뿐이었습니다.

Q3. A회사는 "채권양도"라는 방법도 시도했다고 하던데, 그게 뭔가요?

A. 채권양도란, 쉽게 말해 "내가 받을 돈을 받을 권리를 다른 사람에게 넘겨주는 것"입니다. 이 사건에서 F건설이 B건설에게 받을 공사비 채권을 A회사에게 넘겨주면, A회사가 직접 B건설에게 그 돈을 청구할 수 있게 됩니다.

F건설은 A회사에게 '직접지급확약서'를 써줬는데, 그 내용은 "B건설이 A회사에게 직접 지급하는 것에 동의한다"는 것이었습니다. A회사는 이것이 채권양도 합의라고 주장했습니다.

그러나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 이유는 다음과 같습니다 .

- 확약서 어디에도"채권을 양도한다"는 명시적 문구가 없었습니다."직접 지급에 동의한다"는 표현만 있었을 뿐입니다.

- A회사가 B건설에게 보낸 내용증명에도채권양도를 통지한다는 내용이 전혀 없었습니다.

법원은 "채권양도 통지는 양도인(F건설)이 직접 하거나, 양수인(A회사)이 대리하더라도 그 권한이 명확히 위임되었음이 확인되어야 한다"고 판시했습니다. 특히 양수인이 보낸 통지를 묵시적 수권과 현명원칙 예외라는 이중의 우회로를 통해 유효한 통지로 인정하는 것은 법의 왜곡이라고 경계했습니다(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다96911 판결 참조) .

실무적 교훈: 자재 업체 입장에서 채권양도 방식을 활용하려면, 확약서에 반드시 "○○의 △△에 대한 채권 ○○원을 □□에게 양도한다"는 명시적 문구가 있어야 하고, 내용증명에도 채권양도 통지 취지를 분명히 밝혀야 합니다.

Q4. 원청업체가 "이미 하청업체에 돈을 다 줬다"고 하면 어떻게 되나요?

A. 이 사건에서 B건설은 A회사의 직접지급 요청(2024. 1. 9.) 이후인 2024. 1. 12.에 F건설에게 2023년 12월분 기성금 6억 2,000만 원을 전액 지급했습니다. 그리고 이를 근거로 "이미 다 줬으니 A회사에게 줄 돈이 없다"고 주장했습니다.

2심 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 직접지급 요청이 있었던 시점(2024. 1. 9.)에 이미 A회사에게 채권이 이전되었으므로, 그 이후에 F건설에게 지급한 것은 A회사에게 대항할 수 없다는 것입니다. 이는 대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결에서 판시한 법리, 즉 직접지급 요청 시점에 발주자의 수급인에 대한 채무가 소멸하고 채권이 하수급인에게 이전된다는 원칙을 적용한 것입니다 .

쉽게 말해, 자재 업체가 "나한테 직접 줘"라고 요청한 순간부터, 원청업체는 하청업체에게 그 돈을 줘서는 안 됩니다. 그 이후에 하청업체에게 줬다면, 자재 업체에게 다시 줘야 할 수 있습니다.

Q5. 이 사건이 부동산과 무슨 관계가 있나요?

A. 이 사건의 배경은 아파트 신축공사입니다 . 부동산 개발·건설 과정에서는 수많은 하도급 관계가 형성됩니다. 발주자(시행사·건물주) → 원청(종합건설사) → 하청(전문건설사) → 자재·장비 업체로 이어지는 구조입니다.

아파트, 오피스텔, 상가, 물류창고 등 모든 건설 현장에서 이와 같은 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 경기가 침체되거나 하청업체가 자금난에 빠지면, 자재 업체나 장비 업체가 대금을 받지 못하는 사례가 급증합니다.

국토교통부가 발표한 건설업 실태조사에 따르면, 하도급 대금 미지급 문제는 건설업 분쟁의 가장 빈번한 유형 중 하나로 꼽히며, 특히 중소 자재·장비 업체의 피해가 집중되고 있습니다. 이 사건은 그 전형적인 사례입니다.

3. 관련 판례로 보는 직접지급청구권의 전체 그림

이 분야는 판례가 꾸준히 축적되어 있습니다. 유사한 상황에 처한 분들이 참고할 수 있도록 주요 판례를 정리합니다.

① 직접지급 요건 충족 시 3자 합의 불필요 (대법원 2018. 6. 15. 선고 2016다229478 판결)
하도급대금을 2회 이상 지체한 경우에는 발주자·수급인·하수급인 3자 간의 별도 합의 없이도 직접지급청구권이 발생한다고 판시했습니다. 자재 업체 입장에서 매우 유리한 판결입니다. 이번 대법원 2025다220034 판결도 이 판례를 직접 인용하고 있습니다.

② 직접지급의무의 범위 — 이미 지급한 부분은 공제 (대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다2029 판결)
발주자가 수급인에게 이미 지급한 기성금 중 해당 하수급인의 공사 부분에 해당하는 금액은 공제해야 한다고 판시했습니다. 이번 대법원 2025다220034 판결이 직접 인용하여 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에도 동일하게 적용한 핵심 판례입니다.

③ 직접지급 요청 시점에 채권 이전 효력 발생 (대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결)
건설산업기본법 제35조 제2항에 따른 직접지급 요청이 있으면, 그 시점에 발주자의 수급인에 대한 채무가 소멸하고 채권이 하수급인에게 이전된다고 판시했습니다. 이 사건 2심 판결이 직접 인용한 판례로, 직접지급 요청 이후 원청업체가 하청업체에게 기성금을 지급하더라도 자재 업체에게 대항할 수 없다는 결론의 근거가 됩니다.

④ 채권양도 통지는 양도인이 직접 해야 (대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다96911 판결)
양수인이 양도인을 대리하여 채권양도 통지를 하려면 적법한 수권이 명확히 인정되어야 하며, 묵시적 수권과 현명원칙 예외를 이중으로 적용하여 유효한 통지로 인정하는 것은 법의 왜곡이라고 판시했습니다. 이 사건에서 A회사의 채권양도 주장이 배척된 직접적인 근거가 된 판례입니다.

⑤ 하도급법과 건설산업기본법의 관계 (대법원 2014. 9. 25. 선고 2014다25153 판결)
하도급법은 건설산업기본법에 대한 특별법에 해당하며, 두 법이 충돌하는 경우 하도급법이 우선 적용된다고 판시했습니다. 이 사건 2심 판결이 채무 소멸 시기를 판단하면서 인용한 판례입니다.

⑥ 이 사건 대법원 판결 (대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결)
건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에 따른 직접지급의무의 범위는, 자재 임대료 총액에서 원청업체가 하청업체에게 이미 지급한 기성금에 포함된 자재 임대료 부분을 공제한 금액으로 한정된다고 판시했습니다. 2심이 "미지급 기성금 총액을 초과하지 않으면 전액 청구 가능하다"고 판단한 것은 법리 오해라고 보아 파기환송했습니다.

4. 원청업체(시공사) 입장에서 알아야 할 것들

원청업체 입장에서도 이 문제는 매우 중요합니다. 하청업체가 자재 대금을 제때 주지 않으면, 어느 날 갑자기 자재 업체로부터 "직접 지급해 달라"는 내용증명이 날아올 수 있습니다.

원청업체가 주의해야 할 핵심 포인트:

첫째, 자재 업체로부터 직접지급 요청을 받은 순간부터는 하청업체에게 해당 금액을 지급해서는 안 됩니다. 그 이후에 하청업체에게 지급하면, 자재 업체에게 다시 지급해야 할 수 있습니다(대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결 참조).

둘째, 직접지급의무의 범위는 "자재 임대료 총액에서 이미 지급한 기성금에 포함된 자재 임대료 부분을 공제한 금액"으로 한정됩니다. 이미 지급한 기성금에 포함된 부분까지 다시 부담할 필요는 없습니다(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결).

셋째, 하청업체가 자재 대금을 제때 지급하고 있는지 정기적으로 확인하는 것이 분쟁 예방의 첫걸음입니다. 자재 업체의 직접지급 요청이 들어오기 전에 상황을 파악하고 있어야, 불필요한 이중 지급 위험을 줄일 수 있습니다.

5. 자재 업체(임대료 등 못 받은 분) 입장에서 알아야 할 것들

자재 업체 입장에서 가장 중요한 것은 타이밍입니다.

자재 업체가 취해야 할 실무적 행동:

첫째, 하청업체가 임대료 또는 대금을 2회 이상 지체하는 순간, 즉시 원청업체에 직접지급을 요청해야 합니다. 요청이 늦어질수록, 원청업체가 하청업체에게 기성금을 지급해버려 직접지급 가능 금액이 줄어듭니다.

이 사건에서 A회사가 2023년 1월부터 미지급이 시작됐는데도 2024년 1월에야 직접지급을 요청한 것이 결정적인 패착이었습니다. 그 사이에 B건설이 F건설에게 11개월치 기성금을 모두 지급해버렸고, 대법원은 그 부분에 대한 직접지급의무를 인정하지 않았습니다.

둘째, 직접지급 요청은 내용증명우편으로 하되, 요청서에 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호를 명시하고, 미지급 임대료 내역을 구체적으로 기재해야 합니다.

셋째, 채권양도 방식을 병행하려면, 하청업체로부터 "○○의 △△에 대한 채권 ○○원을 □□에게 양도한다"는 명시적 문구가 담긴 채권양도계약서를 별도로 받고, 하청업체 명의의 채권양도 통지서(또는 원청업체의 승낙서)를 확보해야 합니다. 이 사건처럼 "직접 지급에 동의한다"는 표현만으로는 채권양도로 인정받기 어렵습니다.

6. 이 사건이 남긴 교훈 — 부동산·건설 현장의 모든 분들께

이 사건은 단순한 자재 임대료 분쟁이 아닙니다. 아파트 한 동이 지어지는 과정에서 수십, 수백 개의 업체가 얽히고, 그 중 어느 한 곳이 무너지면 연쇄적으로 피해가 발생하는 건설업의 구조적 문제를 보여줍니다.

법은 이런 상황에서 가장 약한 위치에 있는 자재·장비 업체를 보호하기 위해 직접지급청구권을 마련했습니다. 그러나 그 권리를 제때, 올바른 방법으로 행사하지 않으면 보호받지 못할 수 있습니다.

이 사건에서 A회사는 3억 5천만 원을 청구했지만, 대법원이 인정한 금액은 1,666만 원에 그쳤습니다. 1년 가까이 기다린 끝에 받은 결론치고는 너무나 가혹한 결과입니다. 만약 2023년 2월, 즉 미지급이 2회 확인된 시점에 바로 내용증명을 보냈다면 결과는 달라졌을 것입니다.

부동산 개발·건설 관련 분쟁은 금액이 크고 법률관계가 복잡합니다. 비슷한 상황에 처해 계신다면, 초기 단계에서 전문가의 조언을 받는 것이 가장 현명한 선택입니다.

이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 상담은 전문가와 함께하시기 바랍니다.

전세사기, 당하기 전에 알아야 할 것들— 계약서에 도장 찍기 전, 반드시 확인해야 하는 7가지

부만변 — Tue, 14 Jul 2026 09:21:58 +0900

어느 날 갑자기 집주인이 연락을 끊었습니다. 등기부를 다시 떼어보니 이미 경매가 시작되어 있었고, 내 보증금 3억 원은 선순위 채권자들에게 밀려 한 푼도 돌아오지 않을 상황이었습니다. 그 의뢰인은 "계약할 때 공인중개사가 '문제없다'고 했고, 등기부에도 별다른 게 없었다"고 했습니다. 하지만 다가구주택 특성상 등기부에는 다른 세입자들의 보증금이 전혀 표시되지 않았고, 그 합계가 건물 시세를 이미 넘어서 있었습니다.

전세사기는 어느 날 갑자기 닥치는 재난처럼 느껴지지만, 사실 계약 전부터 징후가 있었던 경우가 대부분입니다. 부동산 분야를 전문으로 다루면서 유사한 사건들을 접해온 경험에서 말씀드리면, 피해를 막을 수 있었던 결정적 순간은 언제나 '계약서에 도장 찍기 전'이었습니다.

1. 전세사기란 정확히 무엇인가요?

Q. 전세사기와 그냥 '돈을 못 돌려받는 것'은 다른가요?

네, 법적으로 전혀 다릅니다. 단순히 임대인의 경제사정이 나빠져서 보증금을 못 돌려주는 것은 민사상 채무불이행(계약을 어긴 것)에 해당합니다. 반면 전세사기는 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결한 경우, 즉 처음부터 속인 것입니다. 법원은 "사기죄의 성립 여부는 계약 체결 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 그 이후 경제사정의 변화로 채무불이행 상태에 이르게 된 것만으로는 사기죄로 처벌할 수 없다"고 일관되게 판시하고 있습니다(수원지방법원 2016. 1. 22. 선고 2015노5520 판결).

이 차이가 중요한 이유는, 전세사기로 인정되면 형사 처벌과 함께 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 '전세사기피해자법')에 따른 각종 지원을 받을 수 있기 때문입니다.

2. 전세사기의 대표적인 유형 — 내 상황은 어디에 해당하나요?

전세사기는 수법이 다양합니다. 크게 일곱 가지 유형으로 정리할 수 있습니다.

유형 1. 선순위 보증금 허위 고지형
"다른 세입자 보증금은 얼마 없어요"라고 말하지만, 실제로는 수억 원의 선순위 보증금이 있는 경우입니다. 다가구주택(한 건물에 여러 세대가 사는 집)은 등기부에 다른 세입자 보증금이 표시되지 않아 이 수법에 특히 취약합니다. 법원은 임대인이 고지한 선순위 보증금이 모두 실제보다 적었다는 점 자체를 고의적 축소 고지의 증거로 인정한 바 있습니다(춘천지방법원 원주지원 2024. 1. 10. 선고 2023고단928 판결).

유형 2. 무자본 갭투자·깡통전세형
임대인이 자기 돈은 한 푼도 없이 세입자의 보증금으로 집을 사는 방식입니다. 매매대금과 전세보증금이 같거나 비슷하면 이 유형을 의심해야 합니다. 서울중앙지방법원은 이런 방식으로 37채에 걸쳐 80억 원을 편취한 사건에서 징역 8년을 선고했습니다(서울중앙지방법원 2023. 7. 14. 선고 2023고단512 판결).

유형 3. 임대인 지위 양도형 — 보증금 반환 책임 떠넘기기
임대인이 보증금을 받은 뒤, 재산이 없는 사람(무자력자)에게 집을 팔아 보증금 반환 의무를 넘겨버리는 수법입니다. 새 집주인은 돈이 없으니 보증금을 돌려줄 수 없고, 원래 집주인은 이미 집을 팔았으니 책임이 없다고 주장합니다. 법원은 이 경우에도 원래 임대인의 기망행위(속임수)를 인정하고 있습니다(의정부지방법원 2025. 2. 13. 선고 2024노3192 판결).

유형 4. 신탁부동산 임대차 사기형
집이 신탁회사(부동산 관리를 맡은 금융기관) 명의로 되어 있는데, 원래 소유자(위탁자)가 신탁회사 허락 없이 전세계약을 맺는 경우입니다. 이 경우 세입자는 신탁회사에 대항할 수 없어 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다. 대법원은 "신탁 이후 위탁자로부터 임차한 임차인은 임대인인 위탁자를 상대로만 보증금 반환을 구할 수 있고, 수탁자(신탁회사)에게는 청구할 수 없다"고 명확히 판시했습니다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결).

유형 5. 허위 임대차계약 대출 편취형
실제로 살지도 않으면서 전세계약서를 꾸며 은행에서 전세자금 대출을 받아 나눠 갖는 방식입니다. 임대인이 대출 브로커와 짜고 허위 계약서를 만드는 경우가 많습니다(서울남부지방법원 2023. 11. 8. 선고 2023고단3456 판결).

유형 6. 불법 용도변경 미고지형
원래 주거용이 아닌 건물을 불법으로 주거용으로 개조한 뒤 전세를 놓는 경우입니다. 이런 건물은 경매에서 가치가 크게 떨어져 보증금 회수가 어렵습니다.

유형 7. 임차권 무단양도형
세입자가 집주인 허락 없이 다른 사람에게 전세권을 팔면서 "집주인 허락 받았다"고 속이는 경우입니다(대법원 1984. 1. 17. 선고 83도2932 판결).

3. 계약 전, 이것만은 반드시 확인하세요

Q. 등기부등본만 확인하면 되는 거 아닌가요?

등기부등본은 필수이지만 충분하지 않습니다. 특히 다가구주택은 등기부만으로는 다른 세입자들의 보증금 현황을 전혀 알 수 없습니다. 다음 일곱 가지를 반드시 확인하십시오.

① 선순위 보증금 현황 직접 확인
임대인에게 다른 세입자들의 보증금 계약서 사본을 요구하십시오. 거부한다면 공인중개사에게 인근 유사 주택의 시세를 기준으로 추정 금액을 서면으로 받아두어야 합니다. 대법원은 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 공인중개사가 건물 규모와 세대수, 인근 시세를 기반으로 추정 금액을 설명해야 할 의무가 있다고 판시했습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결).

② 신탁등기 여부 확인
등기부에 '신탁'이라는 글자가 있다면 반드시 신탁원부(신탁 계약의 세부 내용이 담긴 문서)를 열람하십시오. 신탁회사의 허락 없이 체결된 전세계약은 신탁회사에 대항할 수 없습니다.

③ 임대인의 세금 체납 여부 확인
보증금이 1,000만 원을 초과하면 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 세금 체납이 많은 임대인은 경매 시 세금이 먼저 가져가므로 보증금 회수가 어렵습니다.

④ 매매대금과 보증금 비교
매매대금이 전세보증금과 같거나 낮다면 무자본 갭투자를 강하게 의심해야 합니다. 법원도 "매매대금이 임대차보증금보다 낮다는 것은 그 자체로 보증금 반환이 불가능한 상황에 이를 가능성이 매우 높다"고 판시한 바 있습니다(수원지방법원 2025. 9. 9. 선고 2024고단6298 판결).

⑤ 임대인의 주택 보유 수 확인
임대인이 수십 채를 보유하고 모두 전세로 운영한다면 '돌려막기' 구조일 수 있습니다. 임대업 외 별도 수입이 없는 임대인이 다수 주택을 전세로 운영하는 경우, 한 곳에서 문제가 생기면 연쇄 붕괴로 이어집니다.

⑥ 임대차보증금 반환보증 가입 여부
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 임대인이 이 가입을 강하게 거부한다면 그 자체가 경고 신호입니다.

⑦ 동시진행 거래 여부 확인
매매계약과 전세계약이 같은 날 동시에 진행된다면, 임대인이 내 보증금으로 집을 사는 무자본 갭투자일 가능성이 높습니다. 이 사실은 임차인에게 반드시 고지되어야 할 중요 정보입니다.

4. 계약 후에도 이상 징후를 놓치지 마세요

계약을 마쳤다고 안심하면 안 됩니다. 다음 신호가 나타나면 즉시 전문가와 상담하십시오.

임대인과 연락이 갑자기 되지 않거나, 등기부에 경매개시결정이나 압류 표시가 새로 생겼거나, 임대인이 집을 제3자에게 팔았다는 소식을 들었다면 지체 없이 행동해야 합니다. 특히 임대차 기간 중 집이 팔린 경우, 새 집주인이 재산이 없는 사람이라면 이는 전세사기피해자법상 피해자 결정 요건 중 하나에 해당할 수 있습니다.

마치며

전세사기는 피해자의 잘못이 아닙니다. 그러나 계약 전 몇 가지를 확인하는 것만으로도 피해를 막을 수 있는 경우가 많습니다. 이미 계약을 마쳤고 이상 징후가 느껴진다면, 다음 편에서 피해자가 된 후 취해야 할 구체적인 법적 조치를 안내해 드리겠습니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문
전세사기, 임대차 분쟁, 부동산 경매·명도 등 부동산 관련 법률 문제만을 전문으로 다룹니다.

공사비 못 받은 건설사가 공사를 멈춰도 되나요? — 경주 보문천군지구 사태로 보는 책임준공·유치권의 모든 것

부만변 — Mon, 13 Jul 2026 09:04:03 +0900

수년 전, 저는 비슷한 사건을 처음 접했을 때 솔직히 당황했습니다.

조합원 분이 찾아오셔서 이렇게 말씀하셨습니다.

"변호사님, 건설사가 공사를 멈춰버렸어요. 우리가 돈을 못 준 건 맞는데, 그게 우리 잘못만은 아니거든요. 인허가가 늦어진 거라서요. 그런데 건설사는 공사 현장에 자기들 권리가 있다면서 아무도 못 들어오게 하고 있어요. 이게 맞는 건가요?"

그 분의 눈빛에는 억울함과 불안이 가득했습니다. 수억 원을 투자한 사업이 눈앞에서 멈춰버린 상황, 그 막막함은 직접 겪어보지 않으면 모릅니다.

최근 경주 보문천군지구 도시개발사업에서 정확히 이런 상황이 벌어지고 있습니다. 공정률 73%에서 공사가 2년 넘게 멈춰 있고, 조합과 현대건설이 법정 다툼을 벌이는 사이 금융기관은 토지를 강제 매각하려 하고 있습니다. 이 사건은 단순한 건설 분쟁이 아닙니다. 부동산 개발사업에 참여하는 모든 분들이 반드시 알아야 할 법적 구조의 문제입니다.

1. 이 사건, 도대체 무슨 일이 일어난 건가요?

사건의 배경을 쉽게 풀어드립니다

경주 보문천군지구 도시개발사업은 약 2만 명이 거주하는 신도시를 만들겠다는 목표로 1990년부터 추진된 대형 프로젝트입니다. 2010년 개발구역으로 지정되었고, 2021년 현대건설이 시공사(공사를 맡은 건설사)로 참여하면서 본격적으로 재개되었습니다.

그런데 문제가 생겼습니다. 조합(사업을 추진하는 주체)이 공사비를 제때 지급하지 못한 것입니다. 그 원인은 인허가(관청의 허가·승인) 지연이었습니다. 허가가 늦어지니 분양도 늦어지고, 분양이 늦어지니 돈이 안 들어오고, 돈이 없으니 공사비를 못 주는 악순환이 반복된 것입니다.

결국 현대건설은 공사를 멈추고 공사 현장에 유치권(공사비를 받을 때까지 현장을 내주지 않겠다는 권리)을 행사하기 시작했습니다. 현재 공정률은 73%입니다. 완공까지 27%밖에 남지 않은 상황에서 2년 넘게 공사가 멈춰 있는 것입니다.

자금 구조가 어떻게 바뀌었는지도 중요합니다

2021년 조합은 새마을금고로부터 2,190억 원 규모의 PF 대출(프로젝트 파이낸싱 — 사업 자체의 미래 수익을 담보로 빌리는 대출)을 받았습니다. 그런데 인허가 지연으로 대출 만기가 다가오자, 현대건설이 직접 나서서 대출 구조를 바꾸었습니다. 이것이 리파이낸싱(기존 대출을 갚고 새로운 조건으로 다시 대출받는 것)입니다.

이 과정에서 기존 새마을금고는 흥국생명보험에 대출채권을 넘겼고, 유동화전문회사(SPC — 특수목적법인, 특정 금융거래만을 위해 만든 회사)인 비엔케이썸제십이차가 ABSTB(자산유동화 전자단기사채 — 채권을 증권으로 만들어 투자자에게 파는 구조)를 발행해 약 2,214억 원을 조달했습니다. 현대건설은 이 ABSTB에 대한 연대보증(주채무자가 못 갚으면 내가 대신 갚겠다는 보증)을 제공했습니다.

핵심 쟁점은 딱 하나입니다

"현대건설은 공사비를 못 받아도 공사를 계속해야 할 의무가 있었는가?"

조합 측은 "있다"고 합니다. 계약서에 책임준공(어떤 이유가 있어도 정해진 날짜까지 공사를 완성하겠다는 약속)이 명시되어 있다는 것입니다.

현대건설 측은 "없다"고 합니다. 리파이낸싱 과정에서 그 의무가 사라졌다는 것입니다.

2. '책임준공'이 뭔데 이렇게 중요한가요?

Q. 책임준공이 뭔가요? 일반 공사 계약이랑 뭐가 다른가요?

일반적인 공사 계약에서는 건설사가 공사비를 못 받으면 공사를 멈출 수 있습니다. 당연한 이야기입니다. 일을 했으면 돈을 받아야 하고, 돈을 못 받으면 일을 안 해도 된다는 것이 상식이니까요.

그런데 부동산 개발사업에서는 이 상식이 통하지 않는 경우가 있습니다. 바로 책임준공 약정이 있을 때입니다.

책임준공이란 쉽게 말해 이런 약속입니다.

"공사비를 못 받더라도, 민원이 생기더라도, 어떤 이유가 있더라도 — 불가항력(전쟁, 천재지변 등)이 아닌 한 — 정해진 날짜까지 반드시 공사를 완성하겠습니다."

왜 이런 약속을 할까요? 은행(대주, 즉 돈을 빌려준 금융기관)이 요구하기 때문입니다. 은행 입장에서는 수천억 원을 빌려줬는데 건물이 완성되지 않으면 돈을 돌려받을 방법이 없습니다. 그래서 신용 있는 대형 건설사에게 "무슨 일이 있어도 완성해라"는 약속을 받아두는 것입니다.

대법원도 이 점을 명확히 인정하고 있습니다. 책임준공 의무는 실질적으로 은행의 대출금을 보호하기 위한 담보 역할을 한다고 보았습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75349 판결).

Q. 그럼 현대건설은 무조건 공사를 계속해야 하는 건가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 핵심은 리파이낸싱 과정에서 책임준공 의무가 실제로 사라졌는지 여부입니다.

현대건설은 "리파이낸싱 과정에서 책임준공 의무가 해소됐다"고 주장합니다. 그러나 법원의 일반적인 입장은 다릅니다. 계약서에 책임준공 의무 해소를 명시하지 않은 채 단순히 대출 구조만 바꾸었다면, 책임준공 의무는 여전히 살아있다고 볼 가능성이 높습니다.

서울중앙지방법원은 리파이낸싱 과정에서 책임준공 의무가 면제되려면, 변경계약서에 이를 명시하거나 분양률이 약 90%에 달하는 등 대주가 더 이상 책임준공을 요구할 필요가 없게 된 객관적 사정이 있어야 한다고 판시한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가합89802 판결). 이 사건에서 법원은 분양률이 높아 대주가 책임준공을 요구할 필요가 없어진 사정을 면제의 근거로 보았는데, 경주 보문천군지구의 경우 그러한 사정이 있었는지가 핵심 판단 기준이 될 것입니다.

또한 대법원은 사업약정서에 "개별약정보다 사업약정서의 효력이 우선한다"고 규정된 경우, 시공사는 공사도급계약의 예외사유에도 불구하고 책임준공의무를 부담한다고 판시하였습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결). 이 법리에 따르면, 리파이낸싱 약정서에 명시 조항이 없다면 원래의 책임준공 의무가 그대로 유지될 가능성이 높습니다.

Q. 공사비를 못 받은 건설사가 공사를 멈추는 것, 법적으로 정당한가요?

이것이 이 사건의 또 다른 핵심입니다. 법원은 이 문제를 '불안의 항변권'이라는 개념으로 다룹니다. 쉽게 말해, "상대방이 돈을 줄 수 없는 상황이 명백한데 내가 먼저 일을 해야 하는 것은 불공평하다"는 논리입니다.

서울고등법원은 이와 유사한 사건에서, 시공사의 책임준공 의무는 본질적으로 은행(대주)을 위한 것이며, 시행사(조합)가 공사비를 주지 않는 상황에서 건설사가 공사를 중단했다고 해서 건설사의 잘못이라고 보기 어렵다고 판시했습니다(서울고등법원 2024. 5. 17. 선고 2023나2042899 판결).

그러나 이것이 항상 통하는 것은 아닙니다. 계약서에 "공사비 지급 여부와 무관하게 공사를 중단할 수 없다"는 조항이 명시되어 있다면, 공사 중단은 계약 위반이 될 수 있습니다. 결국 계약서의 구체적인 문구가 모든 것을 결정합니다. 이것이 부동산 개발사업에서 계약서 검토가 그토록 중요한 이유입니다.

3. 건설사가 공사 현장을 점거하는 '유치권', 정말 합법인가요?

Q. 유치권이 뭔가요? 건설사가 현장을 막아도 되나요?

유치권이란 쉽게 말해 이런 권리입니다.

"내가 이 물건에 관해서 돈을 받을 게 있는데, 그 돈을 받을 때까지 이 물건을 내놓지 않겠다."

공사 현장에서는 건설사가 공사비를 못 받은 경우, 그 현장을 점거하면서 "공사비 줄 때까지 못 들어온다"고 버티는 것이 유치권 행사입니다. 민법 제320조 제1항이 이를 허용하고 있습니다.

그런데 여기서 중요한 질문이 생깁니다. 책임준공 의무를 지고 있는 건설사가 유치권을 행사할 수 있는가?

조합 측은 "책임준공 의무를 지면서 유치권을 행사하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다"고 주장합니다. 반면 현대건설은 "책임준공 의무는 이미 사라졌고, 공사비를 못 받은 이상 유치권 행사는 정당하다"고 맞섭니다.

Q. 유치권 행사를 막을 수 있는 방법이 있나요?

있습니다. 도급계약서나 사업약정서에 "유치권을 행사하지 않겠다"는 약정이 있는 경우, 유치권 행사가 제한될 수 있습니다(인천지방법원 2023. 7. 21. 선고 2021가합54261 판결). 따라서 계약서에 이러한 조항이 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

또한 유치권은 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 권리)이 없다는 점도 알아두셔야 합니다. 즉, 현대건설이 유치권을 행사하더라도 체비지가 공매되는 경우 공사비를 가장 먼저 받는 것이 보장되지는 않습니다. 유치권은 "내놓지 않겠다"는 버티기 수단이지, 우선적으로 돈을 받는 수단이 아닙니다.

4. 금융기관이 토지를 강제로 팔려고 한다면? — 체비지 공매 문제

Q. 체비지가 뭔가요? 왜 금융기관이 이걸 팔려고 하나요?

체비지란 도시개발사업을 하면서 사업비를 마련하기 위해 사업시행자(조합)가 팔 수 있도록 따로 떼어놓은 토지입니다. 쉽게 말해 "사업비 충당용 예비 토지"입니다.

금융기관 입장에서는 조합이 대출을 갚지 못하면 이 체비지를 팔아서 돈을 회수하려 합니다. 그런데 문제는 지방 부동산 시장이 침체된 상황에서 공매(강제 매각)를 진행하면 헐값에 팔릴 가능성이 높다는 것입니다. 2024년 기준 약 3,900억 원으로 평가되던 조합 보유 용지가 현재는 약 2,000억 원 수준으로 떨어졌다는 평가가 나오고 있습니다.

공매가 유찰을 거듭하며 할인 매각으로 이어질 경우, 공사비를 비롯한 필수 사업비를 확보할 방법이 사라져 조합원들이 막대한 손실을 떠안아야 합니다.

Q. 조합원들이 이 공매를 막을 방법이 있나요?

있습니다. 가장 강력한 무기는 "총회 의결 없이 체비지를 처분할 수 없다"는 법적 원칙입니다.

도시개발법 및 같은 법 시행령에 따르면, 도시개발조합이 체비지를 처분하거나 담보로 제공하려면 반드시 조합원 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다. 이를 어기고 처분한 행위는 효력이 없습니다. 대법원도 이 원칙을 확인한 바 있습니다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2006다22494 판결). 서울고등법원 역시 체비지 처분 시 총회 또는 대의원회의 의결이 필요하다는 원칙을 재확인하였습니다(서울고등법원 2025. 1. 22. 선고 2022나2039452 판결).

따라서 담보권 설정 당시 총회 의결이 없었다면, 그 담보권 자체가 무효가 될 수 있고, 이에 기한 공매도 막을 수 있습니다.

다만, 조합이 담보권 설정에 동의하고 대출금을 이미 사용했다면, 뒤늦게 "총회 의결이 없었다"고 주장하는 것이 신의칙(서로 믿고 성실하게 행동해야 한다는 원칙)에 반한다는 반론에 직면할 수 있습니다. 이 부분은 사실관계를 면밀히 검토해야 합니다.

Q. 공매가 헐값으로 진행된다면 금융기관을 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요?

이것은 매우 어려운 길입니다. 금융기관의 담보권 실행은 원칙적으로 적법한 권리 행사이기 때문입니다. 손해배상이 인정되려면 단순히 헐값에 팔렸다는 사실만으로는 부족하고, 금융기관이 조합원들에게 손해를 입히려는 목적으로 담보권을 남용했다는 특별한 사정이 있어야 합니다. 이를 입증하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다.

따라서 조합원들로서는 손해배상 청구보다는 공매 절차 정지 가처분 신청(법원에 공매를 일단 멈춰달라고 요청하는 것)을 통해 공매 자체를 막고, 그 사이에 사업 정상화 방안을 마련하는 것이 훨씬 현실적인 전략입니다.

5. 조합 측과 현대건설 측, 각자 어떻게 대응해야 하나요?

조합(시행사) 측 실무 전략

첫째, 계약서 전수 검토가 최우선입니다.

원도급 계약서, 리파이낸싱 약정서, PF 대출 약정서 — 이 세 가지 계약서에서 책임준공 관련 조항을 모두 찾아내야 합니다. 특히 "어떤 이유로도 공사를 중단할 수 없다"는 조항이 있는지, 리파이낸싱 약정서에 책임준공 의무 해소를 명시한 조항이 있는지를 확인해야 합니다. 대법원은 사업약정서에 "개별약정보다 사업약정서의 효력이 우선한다"고 규정된 경우, 시공사는 공사도급계약의 예외사유에도 불구하고 책임준공의무를 부담한다고 판시하였습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결). 이 법리가 이 사건에서도 적용될 수 있는지를 검토해야 합니다.

둘째, 경주시의 행정적 개입을 요청하세요.

도시개발법 제11조 제8항 제3호는 사업 목적 달성이 어렵다고 인정되는 경우 지정권자(경주시)가 시행자를 변경할 수 있다고 규정합니다. 사업이 2년 이상 표류하고 있는 현 상황은 이 요건에 해당할 가능성이 있습니다. 경주시의 적극적 개입을 공식적으로 요청하는 것이 현실적인 돌파구가 될 수 있습니다.

셋째, 공매 절차 정지 가처분을 신청하세요.

금융기관이 체비지 공매를 추진한다면, 즉시 법원에 공매 절차 정지 가처분을 신청해야 합니다. 공매가 한번 진행되면 되돌리기 매우 어렵습니다. 시간이 핵심입니다.

현대건설(시공사) 측 실무 전략

첫째, 리파이낸싱 과정의 모든 문서를 확보하세요.

책임준공 의무 해소를 주장하려면, 리파이낸싱 협상 과정에서 이를 논의한 이메일, 회의록, 협상 메모 등을 모두 확보해야 합니다. 명시 조항이 없는 경우 이러한 간접 증거가 결정적 역할을 합니다. 다만, 법원은 명시 조항 없이 암묵적 합의만으로 책임준공 의무 해소를 인정하는 데 매우 신중한 태도를 취하고 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

둘째, 연대보증 책임의 범위를 명확히 파악하세요.

현대건설이 제공한 ABSTB 연대보증은 책임준공 의무와는 별개의 독립적인 채무입니다. PF 대출이 상환되지 않으면 수천억 원의 보증 채무를 이행해야 할 위험이 있습니다. 공사를 중단하고 사업이 좌초되면 이 위험이 현실화됩니다. 공사 재개를 통한 사업 정상화가 현대건설에게도 경제적으로 합리적인 선택일 수 있습니다.

셋째, 공사비 채권 보전 조치를 병행하세요.

유치권 행사와 함께, 공사비 채권에 대한 가압류(채무자의 재산을 미리 묶어두는 조치) 등 보전 조치를 병행하는 것이 안전합니다. 유치권은 우선변제권이 없기 때문에, 체비지가 공매되더라도 공사비를 우선적으로 받지 못할 수 있습니다.

6. 이 사건이 우리에게 주는 교훈

부동산 개발사업은 조합, 건설사, 금융기관, 신탁사 등 수많은 이해관계자가 얽혀 있는 복잡한 구조입니다. 그리고 그 복잡한 구조의 중심에는 항상 계약서가 있습니다.

저는 유사한 사건들을 다루면서 한 가지 사실을 반복적으로 확인했습니다. 분쟁이 터진 후에 계약서를 들여다보면, 대부분 "처음부터 이 조항을 제대로 검토했더라면" 하는 아쉬움이 남는다는 것입니다.

책임준공 조항 하나, 공사비 미지급 시 처리 조항 하나가 수백억 원의 분쟁을 만들어냅니다. 리파이낸싱을 할 때 기존 의무의 해소 여부를 명시하지 않으면 수년간의 법정 다툼으로 이어집니다.

경주 보문천군지구 사태는 현재 진행 중입니다. 그리고 이와 유사한 구조의 사업장은 전국에 수없이 많습니다. 혹시 지금 비슷한 상황에 처해 계신다면, 계약서 검토와 법적 대응 전략 수립을 서두르시기 바랍니다.

[이 글에서 인용한 주요 판례 정리]

판결	핵심 내용
대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결	책임준공 의무는 대출금의 실질적 담보 역할. 사업약정서가 도급계약에 우선
대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75349 판결	책임준공약정은 대출채무에 대한 보증과 유사한 경제적 실질을 가짐
서울고등법원 2024. 5. 17. 선고 2023나2042899 판결	공사비 미지급으로 인한 공사 중단은 시공사의 귀책사유로 보기 어려울 수 있음
서울중앙지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가합89802 판결	리파이낸싱 시 책임준공 면제는 변경계약서 명시 또는 객관적 사정(높은 분양률 등) 필요
대법원 2008. 5. 29. 선고 2006다22494 판결	총회 의결 없는 체비지 처분은 효력 없음
서울고등법원 2025. 1. 22. 선고 2022나2039452 판결	체비지 처분 시 총회 또는 대의원회 의결 원칙 재확인
인천지방법원 2023. 7. 21. 선고 2021가합54261 판결	사업약정상 유치권 포기 약정이 있는 경우 유치권 행사 제한

장재호 변호사는 부동산 개발사업, 도시개발, PF 관련 분쟁을 전문으로 다루고 있습니다. 유사한 사건에 대한 법률 상담은 아래 연락처로 문의해 주시기 바랍니다.

공매로 낙찰받은 건물에 "나 안 나가요" 하는 사람이 있다면? — 인천 계산동 사건으로 보는 부동산 유치권 분쟁 완전 해설

부만변 — Sun, 12 Jul 2026 10:21:10 +0900

장재호 변호사 | 부동산 전문

2026년 7월, 인천 계양구 계산동의 한 부지가 다시 뉴스에 올랐습니다. 2008년부터 테마파크, 주상복합 개발이 줄줄이 무산되며 18년째 지하 6층 골조만 남은 채 방치되어 온 그 땅입니다. 올해 4월 건설사 A업체가 공매에서 낙찰을 받으며 드디어 변화의 기미가 보이는 듯했습니다. 그런데 낙찰 직후, 2019년부터 그 건물을 관리해온 B업체가 "우리가 7년간 매일 500톤의 물을 퍼내며 수십억 원을 썼다, 그 돈을 받기 전까지는 나갈 수 없다"며 유치권을 주장하고 나섰습니다.

주민 A씨는 "테마파크 등이 들어선다고 해 기대했지만 십수년째 멈춰 기대를 놨다"며 "그새 지역상권도 죽어 무언가 들어오더라도 살아날 수 있을지 의문"이라고 토로했습니다. 18년을 기다린 주민들의 한숨이 느껴지는 대목입니다.

공매로 정당하게 돈을 내고 건물을 샀는데, 누군가 유치권을 주장하며 들어오지 못하게 막는 상황. 부동산 분쟁을 오래 다뤄온 저도 이런 유형의 사건을 적지 않게 접해왔습니다. 처음 이런 상황을 맞닥뜨린 분들은 하나같이 이렇게 말씀하십니다. "분명히 내 건물인데, 왜 내가 못 들어가는 거죠?"

오늘은 이 사건을 중심으로, 유치권이 무엇인지, 공매 낙찰자는 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 유치권을 주장하는 쪽은 어떤 점을 입증해야 하는지를 법률 비전문가도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다.

1. 유치권이란 무엇인가 — "돈 받을 때까지 안 내줄게요"의 법적 표현

유치권, 쉽게 말하면 이런 겁니다

유치권(留置權)이란, 쉽게 말해 "내가 이 물건에 돈을 썼으니, 그 돈을 받을 때까지 이 물건을 내놓지 않겠다"는 권리입니다. 민법 제320조 제1항은 이를 이렇게 규정합니다. "타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다."

예를 들어, 시계 수리점에 시계를 맡겼는데 수리비를 안 내면 수리점 주인이 시계를 돌려주지 않을 수 있는 것, 이것이 유치권의 가장 단순한 형태입니다. 부동산에서는 주로 공사를 했는데 공사비를 못 받은 건설사, 또는 건물을 관리했는데 관리비를 못 받은 업체가 유치권을 주장하는 경우가 많습니다.

유치권이 무서운 이유 — 등기도 없이 효력이 생긴다

저당권이나 전세권은 등기부등본에 기재되어야 효력이 생깁니다. 그래서 부동산을 살 때 등기부등본을 확인하면 이런 권리들을 미리 알 수 있습니다. 그런데 유치권은 다릅니다. 등기 없이 '점유'(실제로 그 부동산을 차지하고 있는 것)만으로 성립하고, 심지어 경매나 공매로 새 주인이 생겨도 소멸하지 않고 그대로 인수됩니다. 공매로 낙찰받은 A업체가 "내가 정당하게 샀는데 왜 유치권을 떠안아야 하냐"고 항변해도, 유치권이 성립한다면 법적으로는 그 권리를 인수한 것이 됩니다.

이것이 바로 이 사건의 핵심 긴장 구도입니다.

2. 이 사건의 핵심 쟁점 — "그 돈이 정말 이 건물을 위해 쓴 돈인가?"

견련성(牽連性) — 가장 중요한 법적 개념

유치권이 성립하려면 단순히 돈을 못 받은 것만으로는 부족합니다. 그 채권(돈을 받을 권리)이 바로 그 부동산에 관하여 생긴 것이어야 합니다. 이것을 법률 용어로 '견련성'이라고 합니다. 쉽게 말하면, "그 돈이 이 건물 때문에 생긴 돈이냐"는 질문입니다.

이 사건에서 B업체는 "매일 500톤의 물을 퍼내고, 처음에 슬러지(오수 찌꺼기)도 청소했으니 수십억 원이 들었다"고 주장합니다. A업체는 "그건 소유주와 계약한 용역비일 뿐이고, 건물 자체를 위한 돈이 아니다"라고 반박합니다.

이 차이가 왜 중요할까요?

- 건물 보존을 위한 필요비(必要費)— 건물이 무너지거나 망가지는 것을 막기 위해 꼭 써야 했던 돈 → 유치권 성립 가능

- 단순 용역비— 계약에 따라 서비스를 제공하고 받는 대가 → 유치권 성립 어려움

계약서 형식보다 실질이 판단을 가른다

여기서 중요한 점이 있습니다. 법원은 계약서에 어떻게 적혀 있는지보다 그 작업이 실제로 건물의 멸실·훼손을 막기 위해 객관적으로 필요한 행위였는지, 그리고 그 기여도가 어느 정도인지를 중심으로 판단합니다. 대법원은 2013년 판결(2011다44788)에서 유치권의 피담보채권이 되기 위한 요건으로서 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이란 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우를 포함한다고 판시하였는데, 이는 채권의 발생 원인을 계약서 문언이 아니라 채권과 목적물 사이의 객관적 관련성에서 찾는 것입니다.

즉, 계약서에 '월정 용역비'라고 적혀 있더라도 그 작업의 실질이 건물 붕괴를 막기 위한 불가피한 보존 행위였다면 법원이 필요비로 인정할 여지가 있습니다. 반대로 계약서에 '건물 보존을 위한 필수 작업'이라고 명시되어 있더라도 실제로는 건물 가치와 무관한 단순 청소·경비 용역에 불과하다면 견련성이 부정될 수 있습니다.

서울고등법원은 2024년 판결(2023나2014412)에서 "건물의 붕괴 위험 등 안전성이 결여되어 있어 대규모 수선·보수공사를 한 경우 그 비용은 필요비로 인정될 수 있다"고 판시하였습니다. 반면 서울중앙지방법원은 2024년 판결(2020가합609663)에서 "유치권 행사를 위한 인건비, 현수막 설치비, 출입구 차단시설 설치비는 유치권 유지를 위한 비용으로서 필요비에 해당하지 않는다"고 판시하였습니다.

Q. 그럼 이 사건에서 B업체의 양수 비용은 어느 쪽인가요?

결론부터 말씀드리면, 어느 쪽으로도 판단될 수 있는 경계선상의 사안입니다. 지하 6층 건물에 매일 500톤의 지하수가 차오른다면, 이를 퍼내지 않으면 건물이 침수되고 구조물이 손상될 수 있습니다. 이 경우 양수 작업은 건물 보존을 위한 필수적 행위로 볼 여지가 있습니다.

그러나 법원이 이를 인정하려면 단순히 "물이 찼다"는 사실만으로는 부족합니다. "양수 작업을 하지 않았다면 구체적으로 어느 정도의 기간 내에 어떤 구조적 손상이 발생했을 것인지"를 수치와 근거로 입증해야 합니다. 이를 위해서는 건물 구조 전문가의 감정이 필수적입니다. 감정 결과에는 지하수 수압이 구조물에 미치는 영향, 침수 도달 시간, 철근 부식 및 콘크리트 열화 정도 등이 구체적으로 포함되어야 합니다.

인천지방법원 부천지원 2019. 12. 13. 선고 2018가합105469 판결 및 유사 건설소송 감정에서는 지하수위 변화가 주변 구조물에 미치는 영향을 수리해석(지하수 유동해석)으로 입증함. 지하수압이 구조물에 미치는 영향력과, 건조 상태가 유지되지 못해 발생한 철근 부식 및 콘크리트 열화에 대한 보수비용을 수치화하여 감정 결과로 채택한 사실이 있기에, 이 사건에 도 참고할수 있습니다.

3. 공매 낙찰자 A업체 입장 — "내 건물인데 왜 못 들어가나요?"

Q. 공매로 샀는데 유치권을 인수해야 하나요?

네, 원칙적으로 그렇습니다. 민사집행법 제91조 제5항은 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"고 규정합니다. 경매든 공매든, 유치권은 소멸하지 않고 새 주인에게 넘어갑니다. 이것이 부동산 경매·공매 시장에서 유치권이 그토록 무서운 이유입니다.

다만 유치권이 '성립'해야 인수 의무가 생깁니다. 유치권이 성립하지 않는다면 B업체는 그냥 불법으로 점유하고 있는 것이고, A업체는 퇴거를 요구할 수 있습니다.

Q. 유치권이 성립하지 않는다고 주장하려면 어떻게 해야 하나요?

A업체가 취할 수 있는 법적 수단은 크게 세 가지입니다.

첫째, 유치권 부존재 확인의 소. "B업체의 유치권은 존재하지 않는다"는 확인을 법원에 구하는 소송입니다. 이 소송에서 B업체는 ① 돈을 받을 권리(피담보채권)의 존재, ② 건물을 실제로 점유하고 있다는 사실, ③ 그 채권이 건물에 관하여 생긴 것(견련성)을 모두 입증해야 합니다. 대전고등법원(청주) 2020년 판결(2019나1825)은 이 세 가지 요건을 유치권을 주장하는 자가 모두 증명해야 한다고 명확히 하였습니다.

둘째, 부동산 인도청구. "건물을 내놓으라"는 소송입니다. 유치권 부존재 확인과 함께 제기하는 것이 일반적입니다.

셋째, 증거보전 신청. 소송 전이라도 법원에 신청하여 건물 내부 상태를 공식적으로 기록해 둘 수 있습니다. B업체가 접근을 막더라도 법원의 결정이 있으면 거부할 수 없습니다.

Q. B업체가 건물 안에 못 들어오게 막으면 어떻게 하나요?

유치권자는 건물을 '인도하지 않을 권리'는 있지만, 소유자의 모든 접근을 차단할 권리는 없습니다. 대법원은 2022년 판결(2018다301350)에서 유치권자의 선관주의의무(선량한 관리자로서의 주의 의무)를 강조하였습니다. 접근을 완전히 차단하는 것은 이 의무 위반이 될 수 있고, 심한 경우 유치권 소멸 청구의 근거가 됩니다.

실무적으로는 임시의 지위를 정하는 가처분 신청(법원에 "일단 내가 들어갈 수 있게 해달라"고 임시로 요청하는 절차)을 통해 건물 조사권을 확보하는 방법이 있습니다.

Q. 협상을 먼저 하면 유치권을 인정하는 게 되나요?

이것이 실무에서 매우 중요한 포인트입니다. 협상 자체가 유치권 인정은 아닙니다. 그러나 협상 과정에서 말 한마디, 문서 한 줄이 나중에 "유치권을 인정했다"는 증거로 쓰일 수 있습니다. 만약 협상을 진행한다면 반드시 서면에 "본 협상은 유치권의 성립을 인정하는 것이 아니며, 분쟁의 신속한 해결을 위한 것임을 전제로 한다"는 문구를 명시해야 합니다. 이 한 줄이 나중에 엄청난 차이를 만들 수 있습니다.

4. 유치권을 주장하는 B업체 입장 — "7년을 지켰는데 그냥 나가라고요?"

Q. 유치권을 인정받으려면 무엇을 증명해야 하나요?

B업체 입장에서 가장 중요한 것은 세 가지입니다.

① 실제로 돈을 썼다는 증거 — 영수증, 세금계산서, 은행 이체 내역 등 구체적인 지출 증빙이 없으면 "수십억 원을 썼다"는 주장은 법원에서 인정받기 어렵습니다. 수원지방법원 2014년 판결(2014가단501684)은 공사비 지출에 대한 신빙할 만한 증거를 제출하지 못하자 피담보채권이 부존재한다고 판단하여 유치권 부존재를 확인한 바 있습니다.

② 그 작업이 건물 보존을 위해 객관적으로 필요한 것이었다는 증거 — 앞서 말씀드린 것처럼, 법원은 계약서 형식보다 실질을 봅니다. "이 작업을 하지 않았으면 건물이 어떻게 되었을 것인지"를 전문가 감정을 통해 구체적·수치적으로 입증해야 합니다. 단순히 "물이 찼다"는 사실만으로는 부족하고, 그 물이 구조물에 어떤 손상을 야기했을 것인지까지 입증해야 합니다.

③ 실제로 건물을 점유하고 있었다는 증거 — 직원 상주 기록, 현장 사진, 공과금 납부 내역 등이 필요합니다. 단순히 현수막을 걸어둔 것만으로는 점유로 인정받지 못합니다. 대구지방법원 2025년 판결(2024가합203864)은 컨테이너를 설치하였더라도 직원을 상주시키지 않고 현수막이 훼손된 채 방치된 경우 배타적 점유를 인정하기 어렵다고 판시하였습니다. 이 사건에서 B업체는 직원 1명이 컨테이너에 상주하며 펌프를 가동하고 있으므로, 이 점은 점유 입증에 유리하게 작용할 수 있습니다.

Q. 유치권이 인정되지 않으면 7년간 쓴 돈은 그냥 날리는 건가요?

그렇지 않습니다. 유치권이 성립하지 않더라도 B업체는 다른 방법으로 돈을 돌려받을 수 있습니다.

- 필요비 상환청구— 건물 보존을 위해 꼭 필요했던 비용은 소유자에게 돌려달라고 청구할 수 있습니다(민법 제325조 제1항). 다만 건물을 반환할 때 또는 반환 요청을 받을 때 행사해야 합니다.

- 부당이득반환청구— B업체의 관리 덕분에 건물 가치가 유지되었다면, 그 이익을 현 소유자가 법률상 원인 없이 얻은 것으로 보아 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조). 대법원은 2021년 판결(2020다209815)에서 "점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 점유자 지위를 잃은 경우, 비용 지출이 사무관리에 해당할 경우 그 상환을 청구하거나, 자기가 지출한 비용으로 물건 소유자가 얻은 이득의 존재와 범위를 증명하여 반환청구권을 행사할 수 있다"고 판시하였습니다.

- 계약상 용역비 청구— 소유주와의 수탁계약에 따른 미지급 용역비는 소유주를 상대로 청구할 수 있습니다.

유치권이 인정되지 않는다고 해서 모든 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 부동산을 담보로 잡아두는 강력한 수단을 잃게 되는 것입니다.

5. 이런 분쟁, 어떻게 예방할 수 있을까 — 부동산 전문 변호사의 현장 조언

공매·경매 낙찰 전 반드시 확인해야 할 것들

부동산 경매나 공매에 참여할 때 많은 분들이 등기부등본만 확인하고 입찰합니다. 그러나 유치권은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 현장 답사를 통해 누군가 건물을 점유하고 있는지, 유치권 현수막이 걸려 있는지, 관리인이 상주하는지를 반드시 확인해야 합니다.

유치권 신고가 있는 물건은 낙찰가에 유치권 금액이 반영되어 있는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 낙찰 후 예상치 못한 유치권 분쟁에 휘말리면 개발 지연, 소송 비용, 금융 비용이 눈덩이처럼 불어납니다.

유지관리 계약을 체결할 때 알아두어야 할 것

B업체처럼 건물 유지관리를 수탁받는 경우, 한 가지 중요한 법리를 알아두셔야 합니다.

유치권은 법률이 정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 법정담보물권입니다. 따라서 계약서에 "유치권을 행사할 수 있다"고 적는다고 해서 유치권이 생기는 것이 아니고, "용역비를 지급한다"고 적는다고 해서 유치권이 없어지는 것도 아닙니다. 결국 유치권 성립 여부는 그 작업이 실제로 건물 보존에 얼마나 필수적이었는지, 그 기여도가 어느 정도인지에 따라 결정됩니다.

다만 반대로, "유치권을 행사하지 않겠다"는 유치권 배제 특약은 유효합니다. 대법원은 2018년 판결(2016다234043)에서 "당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다"고 명확히 판시하였습니다. 따라서 계약서에 이런 조항이 있다면 다른 요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않습니다. 계약서를 꼼꼼히 검토해야 하는 이유입니다.

실무적으로 유지관리 계약을 체결할 때 중요한 것은 비용 지출의 목적과 성격을 명확히 기록해 두는 것입니다. 이는 나중에 견련성 판단에서 간접 증거로 활용될 수 있습니다. 또한 지출 비용에 대한 영수증, 세금계산서, 사진 등 증빙을 철저히 보관해 두는 것이 분쟁 발생 시 결정적인 역할을 합니다.

마치며 — 18년을 기다린 주민들처럼, 당신의 부동산도 기다리고 있습니다

인천 계산동 주민들은 18년을 기다렸습니다. 테마파크가 생긴다고 했다가, 주상복합이 들어선다고 했다가, 그때마다 기대를 품었다가 실망했습니다. 이제 새 주인이 생겼지만 유치권 분쟁으로 또 지연되고 있습니다. 석정규 시의원은 "해당 부지 개발이 지난 지방선거 기간 주민의 가장 큰 목소리였던 만큼 진전이 이뤄져야 한다"고 말했습니다.

부동산 분쟁은 단순히 돈의 문제가 아닙니다. 그 땅 위에 쌓인 시간과 기대, 그리고 사람들의 삶이 걸려 있습니다. 유치권 분쟁은 특히 그 구조가 복잡하고, 잘못된 대응 하나가 수억 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

유치권 문제로 고민하고 계신다면, 낙찰 전이든 낙찰 후든, 유치권을 주장하는 입장이든 대응하는 입장이든, 부동산 전문 변호사와 먼저 상담하시기를 권합니다.

공사비 기준 하나가 수억 원을 가른다 — 표준시장단가 확대 논란, 건설·부동산에 미치는 법적 영향

부만변 — Sat, 11 Jul 2026 10:19:17 +0900

공사를 마치고 나서야 손해를 깨닫는 경우가 있습니다. 입찰할 때는 분명히 계산이 맞았는데, 막상 공사를 끝내고 정산해 보면 실제로 들어간 돈이 받은 돈보다 훨씬 많은 상황. 억울하지만 어디에 따져야 할지도 모르겠고, 계약서에 도장을 찍은 자신을 탓하게 됩니다.

부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서, 이런 상황에 처한 건설업체 관계자들을 적지 않게 만났습니다. 그리고 그 억울함의 뿌리를 파고들면 상당수가 같은 곳에 닿아 있었습니다. 바로 예정가격(입찰의 기준이 되는 금액)을 어떤 기준으로 산정했느냐의 문제입니다.

2026년 6월, 이재명 대통령이 국무회의에서 공공공사 원가 산정 기준에 문제를 제기하며 100억 원 미만 소규모 공사에도 '표준시장단가' 적용을 검토하라는 취지의 발언을 했습니다. 건설업계가 즉각 반발했고, 법조계에서도 여러 쟁점이 제기되고 있습니다. 이 논란이 건설업체와 발주기관, 그리고 부동산 분쟁 전반에 어떤 의미를 갖는지 차근차근 짚어드리겠습니다.

1. 표준품셈과 표준시장단가, 무엇이 다른가요?

공사비를 정하는 두 가지 잣대 — 같은 공사, 다른 금액

공공기관이 공사를 발주할 때는 먼저 '예정가격'을 정합니다. 쉽게 말해 "이 공사에 얼마 정도 들겠다"는 기준 금액으로, 건설업체들은 이 금액을 기준으로 입찰에 참여합니다. 예정가격이 낮으면 낙찰금액도 낮아지고, 결국 건설업체가 받는 공사대금이 줄어드는 구조입니다.

이 예정가격을 산정하는 방법이 두 가지입니다.

표준품셈(標準品셈)은 공사에 필요한 인력, 재료, 장비의 양을 이론적으로 계산한 뒤, 매달 발표되는 노임단가(인건비 기준)와 재료비를 곱해서 공사비를 산출하는 방식입니다. "이 공사를 하려면 인부 몇 명이 며칠 일하고, 자재는 얼마나 필요한지"를 하나하나 따져서 더하는 방식이라고 이해하시면 됩니다. 현재 100억 원 미만 공사에 적용됩니다.

표준시장단가(標準市場單價)는 이미 완료된 공사들의 실제 계약금액, 입찰금액 등을 조사해서 반기(6개월)마다 발표하는 단가입니다. 시장에서 실제로 거래된 가격을 기준으로 삼는다는 점에서 더 현실적으로 보이지만, 조사 시점과 적용 시점 사이에 시간 차이가 있어 최신 물가를 반영하지 못하는 한계가 있습니다. 현재 100억 원 이상 공사에만 적용됩니다.

문제의 핵심은 여기에 있습니다. 표준시장단가는 표준품셈보다 평균 약 10% 낮게 산정됩니다. 100억 원짜리 공사라면 예정가격이 98억 원으로 줄어들고, 실제 낙찰금액은 1억 원 이상 더 적어지는 구조입니다. 대한건설협회의 분석에 따르면, 표준품셈 기준 예정

가격 100억 원에 평균낙찰률(88.6%)을 적용하면 낙찰액이 88억 6,000만 원인데, 표준시장단가를 적용하면 낙찰액이 87억 원으로 줄어듭니다.

왜 지금 이 문제가 불거졌나요?

더 심각한 것은 규모입니다. 대한건설협회가 분석한 자료에 따르면, 국내 공공 건설공사 계약 건수 중 100억 원 미만 공사가 전체의 98.3%를 차지합니다(3만 9,568건 중 3만 8,885건). 사실상 국내 공공공사 대부분이 해당되는 셈입니다.

표준시장단가는 원래 100억 원 이상 중대형 현장의 단가를 기준으로 조사·산정됩니다. 대규모 공사에서는 자재를 대량으로 구매하고 장비를 효율적으로 운용할 수 있어 단가가 낮아지는 '규모의 경제' 효과가 작용합니다. 그런데 이 기준을 소규모 공사에 그대로 적용하는 것은, 업계 관계자의 표현을 빌리면 "소상공인에게 대기업 할인제품과 동일한 가격으로 경쟁하라는 것이나 다름없는" 상황입니다.

2. 건설업체라면 꼭 알아야 할 것들

"공사비가 부족한데, 추가로 받을 수 있나요?" — 현실적인 답변

이것이 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 단순히 공사비가 부족하다는 이유만으로는 추가 공사대금을 청구하기 매우 어렵습니다.

법원은 "수급인(공사를 맡은 업체)이 약정 공사대금 외에 추가 공사대금을 청구하려면, 추가 공사에 대해 별도로 대금을 지급하기로 하는 약정이 있었다는 점을 증명해야 한다"는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 입찰 당시 계약금액이 낮게 책정되었다는 사실만으로는 부족하고, 추가 공사나 설계변경에 대한 별도 합의가 있어야 한다는 것입니다.

발주기관이 내부 예규(실무 지침)를 어기고 표준시장단가를 잘못 적용했다면 어떨까요? 서울중앙지방법원과 서울고등법원은 이 문제를 직접 다룬 사건에서 다음과 같이 판시했습니다.

"회계예규(계약 실무 지침)는 계약담당자의 실무 준칙에 불과하고, 상위 법령에 따라 표준시장단가를 적용한 것이 위법하지 않으며, 입찰참가자는 자기 책임 하에 입찰금액을 결정해야 하므로, 예정가격 산정 기준을 고지하지 않았다는 것만으로 손해배상 책임을 인정하기 어렵다."
— 서울중앙지방법원 2019. 5. 1. 선고 2017가합570642 판결, 서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2023099 판결

즉, 발주기관이 100억 원 미만 공사에 표준시장단가를 적용하는 것이 내부 예규 위반이더라도, 상위 법령(국가계약법 시행령)에는 위반되지 않기 때문에 손해배상을 받기 어렵다는 것입니다. 이 판결들은 2025~2026년 현재까지도 유사 사건에서 핵심 선례로 기능하고 있습니다.

그렇다면 정말 아무런 방법이 없나요?

포기하기엔 이릅니다. 두 가지 경로가 남아 있습니다.

첫 번째는 '발주기관의 재량 일탈' 주장입니다. 법원은 "발주기관이 계약예규를 현저히 벗어난 방식으로 기초예비가격(예정가격의 기초가 되는 금액)을 산정하고 이를 고지하지 않아 낙찰자에게 손해가 발생한 경우에는 신의칙(서로 믿고 성실하게 행동해야 한다는 원칙)상 고지의무 위반으로 배상책임이 인정될 수 있다"는 법리를 제시하고 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단5003196 판결 참조). 100억 원 미만 공사에 중대형 현장 기준의 표준시장단가를 적용하는 것이 '합리적 범위를 현저히 벗어난' 것인지가 향후 핵심 쟁점이 될 것입니다.

두 번째는 설계변경을 통한 계약금액 조정입니다. 공사 진행 중 설계가 바뀌거나 공사량이 늘어난 경우에는 계약금액 조정을 청구할 수 있습니다. 이때 당초 계약이 표준품셈 기준으로 체결되었다면, 설계변경 시에도 당초 계약단가를 기준으로 조정이 이루어지는 것이 원칙입니다.

여기서 반드시 알아야 할 실무적 함정이 있습니다. 설계변경으로 인한 계약금액 조정 청구는 반드시 준공대가(공사 완료 후 받는 최종 대금)를 수령하기 전에 해야 합니다. 법원은 장기계속공사(여러 차수로 나뉘어 진행되는 공사)에서 각 차수별 준공대가 수령 전에 적법한 계약금액 조정신청을 하지 않으면 나중에 청구할 수 없다고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2021. 9. 30. 선고 2021가합30504 판결).

다만 최근 법원은 이 요건을 다소 유연하게 해석하는 경향도 보이고 있습니다. 준공대가 청구 시 "계약금액 조정신청에 관하여 이의를 유보함을 전제로 준공대금을 청구한다"는 문구를 명시한 경우, 준공 후에도 조정 청구의 여지를 인정한 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2020가합596590 판결). 또한 준공검사 과정에서 설계변경 사유가 새로 발견된 경우에도 예외적으로 정산 절차를 이행할 수 있다고 본 판결도 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 7. 10. 선고 2020가합557960 판결).

핵심 실무 조언: 설계변경 사유가 발생하면 즉시 발주기관에 서면으로 통지하고, 준공대가 청구 시에는 반드시 이의 유보 문구를 명시하십시오. 이 한 문장이 수억 원의 차이를 만들 수 있습니다.

안전관리비도 함께 줄어든다는 게 무슨 뜻인가요?

표준시장단가 적용으로 직접공사비(실제 공사에 들어가는 비용)가 줄어들면, 이에 연동되는 산업안전보건관리비(건설현장 안전사고 예방을 위해 의무적으로 계상해야 하는 비용)도 함께 줄어듭니다. 산업안전보건관리비는 직접공사비에 일정 비율을 곱해서 산정하기 때문입니다.

국토안전관리원의 건설사고분석 보고서에 따르면, 100억 원 미만 공사의 사망자 비율이 전체의 51.8%에 달합니다. 이미 소규모 공사 현장이 더 위험한 상황에서 안전관리비까지 줄어든다면 어떤 결과가 초래될지는 자명합니다.

만약 발주기관이 법정 기준에 미달하는 산업안전보건관리비를 계상했다면, 수급인은 발주기관에 재계상을 요구할 수 있습니다. 법원은 발주기관이 잘못된 비율을 적용해 산업안전보건관리비를 과소 계상한 경우, 수급인이 실제 지출한 금액을 청구할 수 있다고 인정한 바 있습니다(수원지방법원 안산지원 2020. 1. 16. 선고 2018가합5017 판결, 수원고등법원 2021. 1. 28. 선고 2020나11519 판결). 단, 지출 증빙을 철저히 갖춰두어야 합니다.

3. 발주기관이라면 꼭 알아야 할 것들

"표준시장단가를 적용해도 법적으로 문제없나요?" — 안심하기엔 이릅니다

결론적으로, 현행 법령 체계상 100억 원 미만 공사에 표준시장단가를 적용하더라도 상위 법령 위반은 아닙니다. 국가계약법 시행령 제9조 제1항 제3호는 표준시장단가를 예정가격 결정 기준의 하나로 규정하고 있고, 100억 원 미만 공사에 대한 적용 배제는 계약예규(실무 지침)에만 규정되어 있기 때문입니다. 서울고등법원도 이 점을 명확히 확인했습니다(서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2023099 판결).

그러나 세 가지 위험이 남아 있습니다.

첫째, 산업안전보건법 위반 위험입니다. 표준시장단가 적용으로 산업안전보건관리비가 법정 기준에 미달하게 된다면, 발주기관은 산업안전보건법 제72조 위반으로 행정제재를 받을 수 있습니다. 나아가 발주기관이 공사 현장을 실질적으로 지배·운영·관리하는 경우에는 중대재해처벌법 제5조에 따른 안전 확보 의무도 부담하게 됩니다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2023도14674 판결 참조).

둘째, 기존 계약에 소급 적용할 수 없습니다. 계약예규가 개정되더라도 이미 체결된 계약에는 소급 적용되지 않습니다. 대법원은 기득권 보호 원칙을 일관되게 적용하고 있으며(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다278422 판결), 기존 계약에 새로운 기준을 강제하는 것은 계약 상대방의 권리를 침해합니다.

셋째, 합리적 재량 범위를 현저히 벗어난 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 발주기관이 예정가격을 산정하면서 합리적 범위를 현저히 벗어난 방식을 사용했다면, 낙찰자에 대한 신의칙상 고지의무 위반으로 손해배상 책임이 인정될 수 있다는 법리가 존재합니다(서울중앙지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단5003196 판결 참조).

실무적 조언: 표준시장단가 적용 범위를 확대하려면, 반드시 ① 산업안전보건관리비 최소 기준을 별도로 설정하고, ② 신규 계약에만 적용하며, ③ 입찰공고 시 적용 기준을 명확히 고지하는 절차를 밟아야 합니다. 이 세 가지를 갖추지 않으면 향후 분쟁에서 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

4. 이 문제가 부동산과 어떻게 연결되나요?

건설업체만의 문제가 아닙니다

표준품셈과 표준시장단가 문제는 건설업체와 발주기관 사이의 이야기처럼 보이지만, 실제로는 부동산을 소유하거나 분양받은 일반인들에게도 직접적인 영향을 미칩니다.

아파트·건물 하자보수 소송에서의 영향: 아파트나 건물에 하자(결함)가 생겨 보수 비용을 청구하는 소송에서, 법원은 감정인에게 하자보수비를 산정하도록 합니다. 이때 감정인은 표준품셈을 기반으로 노무비를 산정하는 경우가 많습니다. 그런데 법원은 계약 당사자 간에 별도로 합의된 산정 기준이 있다면 표준품셈보다 그 합의된 기준이 우선한다는 입장을 취하고 있습니다(대법원 2015. 8. 27. 선고 2012다71268 판결). 표준시장단가가 소규모 공사에도 적용되면, 하자보수비 감정액이 낮아질 수 있어 건물 소유자에게 불리해질 수 있습니다.

건물 손해배상 산정에서의 영향: 화재나 사고로 건물이 손상된 경우 복구공사비를 손해액으로 청구할 때도 공사비 산정 기준이 문제됩니다. 대법원은 "예정가격 등에 의하여 일률적으로 공사비를 산정하여 손해액으로 주장하는 것은 받아들일 수 없다"고 판시하여(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다88617 판결), 실제 시장가격을 기준으로 손해액을 산정해야 함을 명확히 했습니다. 어떤 기준을 적용하든 법원은 실제 소요 비용의 적정성을 별도로 심사합니다.

임대아파트 분양전환가격 산정에서의 영향: 임대아파트의 분양전환가격(임대 기간이 끝난 후 분양받을 때의 가격)을 산정할 때도 건축비가 중요한 요소입니다. 대법원은 표준품셈 등을 적용한 감정 방식이 실제 투입된 비용과 차이가 있을 수 있고 과다하게 산정될 가능성이 있다는 점을 지적하며, 실제 건축비를 기준으로 판단해야 한다는 입장을 취한 바 있습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2016다275471 판결). 공사비 산정 기준이 바뀌면 분양전환가격 분쟁에도 영향을 미칩니다.

5. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 발주기관이 표준시장단가를 적용해서 예정가격이 낮아졌는데, 계약을 취소하거나 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 매우 어렵습니다. 법원은 "예정가격은 입찰금액의 기준에 불과하고, 입찰금액은 입찰참여자가 스스로 결정하는 것"이라고 보기 때문에, 예정가격 산정 방식을 몰랐다는 사정만으로 계약 취소나 손해배상이 인정되지 않습니다(서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2023099 판결). 다만 발주기관의 산정 방식이 합리적 범위를 현저히 벗어났다면 예외적으로 다툴 여지가 있습니다.

Q. 공사 중에 설계가 바뀌었는데, 추가 공사비를 받을 수 있나요?

A. 설계변경으로 공사량이 늘어난 경우에는 계약금액 조정을 청구할 수 있습니다. 단, 반드시 준공대가를 받기 전에 적법한 절차에 따라 계약금액 조정 신청을 해야 합니다. 준공 후에 뒤늦게 신청하면 인정받기 어렵습니다(서울서부지방법원 2021. 9. 30. 선고 2021가합30504 판결). 다만 준공대가 청구 시 이의 유보 문구를 명시했다면 예외적으로 인정될 수 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2020가합596590 판결).

Q. 안전관리비를 발주기관이 적게 계상했는데, 어떻게 해야 하나요?

A. 발주기관에 재계상을 요구할 수 있습니다. 법원은 발주기관이 잘못된 비율을 적용해 산업안전보건관리비를 과소 계상한 경우, 수급인이 실제 지출한 금액을 청구할 수 있다고 인정했습니다(수원지방법원 안산지원 2020. 1. 16. 선고 2018가합5017 판결). 단, 지출 증빙을 철저히 갖춰두어야 합니다.

Q. 이미 계약이 체결된 공사인데, 예규가 바뀌면 영향을 받나요?

A. 받지 않습니다. 계약예규가 개정되더라도 이미 체결된 계약에는 소급 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 기득권 보호 원칙에 따라 계약 체결 당시의 기준이 그대로 적용됩니다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다278422 판결).

Q. 표준품셈과 표준시장단가 중 어느 것이 더 유리한가요?

A. 일반적으로 수급인(공사업체) 입장에서는 표준품셈이 더 유리합니다. 표준시장단가가 약 10% 낮게 산정되기 때문입니다. 반면 발주기관 입장에서는 표준시장단가가 예산 절감에 유리합니다. 다만 어느 기준을 적용하든 법원은 손해배상 산정 시 실제 소요 비용의 적정성을 별도로 심사합니다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다88617 판결).

마치며 — 기준 하나가 현장을 바꿉니다

표준품셈이냐 표준시장단가냐 하는 기준 하나가 수억 원의 차이를 만들어낼 수 있습니다. 그리고 그 차이는 단순히 건설업체의 수익 문제에 그치지 않습니다. 안전관리비 감소로 이어지고, 현장 안전이 위협받고, 결국 부동산을 소유하거나 분양받은 일반인들의 하자보수 청구권에도 영향을 미칩니다.

공사비 분쟁, 하자보수 문제, 설계변경으로 인한 계약금액 조정 등 건설·부동산 분야의 법적 분쟁은 전문적인 지식과 경험이 필요합니다. 유사한 사안을 다수 다뤄온 경험을 바탕으로, 여러분의 상황에 맞는 현실적인 해법을 찾아드리겠습니다.

본 게시글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다

재건축 반대하는 동(棟)만 빼고 공사할 수 있나요? — 명일동 삼익맨숀 사례로 보는 '동 단위 제척'의 모든 것(우리 아파트 재건축, 한 동이 계속 반대하면 어떻게 되나요?)

부만변 — Fri, 10 Jul 2026 09:35:56 +0900

들어가며 — "저 동만 없으면 우리 다 같이 새 아파트 갈 수 있는데"

재건축 현장에서 가장 많이 듣는 말 중 하나입니다.

수십 년 된 낡은 아파트, 엘리베이터는 느리고 벽에는 균열이 생겼습니다. 주민 대부분이 재건축에 찬성하는데, 딱 한 동(棟)만 끝까지 반대합니다. 이유는 대개 비슷합니다. "우리 동은 대형 평수라 분담금이 너무 많이 나온다"는 것입니다.

2026년 7월, 서울 강동구 명일동 삼익맨숀(삼익가든 아파트)에서 이 상황이 현실이 됐습니다. 1984년 준공된 10개동 단지에서, 가장 큰 평수(전용 146㎡)로 이루어진 5동(60가구)이 재건축에 반대하자, 나머지 9개동 소유주들은 결국 5동을 빼고 재건축을 진행하기로 했습니다. 법원의 토지분할 판결이 확정되고, 서울시 통합 심의까지 통과했습니다. 주거동(사람이 사는 아파트 동)을 존치(그대로 남겨두는 것)한 채 재건축을 추진하는 것은 전국적으로도 이례적인 사례입니다.

부동산 전문 변호사로서 재건축 관련 분쟁을 다수 다뤄온 입장에서, 이 사건은 단순한 뉴스가 아닙니다. 지금 이 순간에도 비슷한 상황에 처한 조합과 소유주들이 전국 곳곳에 있기 때문입니다. 이 글에서는 이 사건의 법적 구조를 일반인도 이해할 수 있도록 풀어드리고, 조합 측과 반대 동 소유주 측 각각의 입장에서 실무적으로 무엇을 알아야 하는지 정리해 드리겠습니다.

1. 이 사건, 도대체 무슨 일이 있었나요?

사건의 배경

삼익맨숀은 전용 57㎡(24평)부터 전용 146㎡(53평)까지 다양한 평형이 섞인 단지입니다. 문제는 여기서 시작됩니다. 재건축을 할 때 '종전 자산 평가'(재건축 전 내 집이 얼마짜리인지 평가하는 것)를 거래 사례 기준으로 하다 보니, 대지지분(내 집에 딸린 땅의 면적)이 크더라도 시세가 비례해서 높지 않은 대형 평수 소유주들은 "땅은 많이 내놓는데 받는 건 적다"는 박탈감을 느끼게 됩니다.

5동 소유주들이 재건축에 반대하자, 나머지 9개동 소유주들은 2021년 5동을 제외하고 조합설립인가(재건축 조합을 공식적으로 만드는 행정 허가)를 받았습니다. 이후 법원에 토지분할 소송(단지 전체가 하나의 땅으로 묶여 있는 것을 5동 부지와 나머지 부지로 나눠달라는 소송)을 제기했고, 1심 판결 후 양측 모두 항소하지 않아 판결이 확정됐습니다. 그 결과 5동 부지에 별도 지번(주소)이 부여됐고, 2026년 7월 2일 서울시 통합 심의에서 5동은 '존치구역'(재건축 없이 그대로 남겨두는 구역)으로 공식 지정됐습니다.

재건축 후 단지 모양은 5동이 빠진 'C자' 형태가 됩니다. 조합은 인근 삼익파크 아파트와 함께 대우건설의 하이엔드 브랜드 '써밋'을 적용한 대단지를 구성할 계획입니다.

2. 핵심 질문 Q&A — 법률 문외한도 이해할 수 있게

Q1. "반대하는 동만 빼고 재건축"이 법적으로 가능한가요?

A. 가능합니다. 단, 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

이것을 가능하게 하는 법이 바로 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제67조입니다. 쉽게 말하면, "재건축에 반대하는 일부 토지를 단지에서 잘라내어 따로 분리할 수 있다"는 규정입니다.

단, 다음 두 가지 요건을 반드시 충족해야 합니다.

첫째, 분리되는 토지·건축물의 소유자 수가 전체의 10분의 1 이하여야 합니다. 삼익맨숀 5동은 60가구로, 전체 소유자 수의 10분의 1 이하에 해당했기 때문에 제척이 가능했습니다. 반면 여의도 삼부아파트의 경우, 반대 동의 소유자 수가 10분의 1을 넘어 제척이 불가능해 창립총회가 무산된 사례도 있습니다.

둘째, 분리되는 토지 위의 건물이 분할선(경계선) 위에 걸쳐 있지 않아야 합니다. 삼익맨숀처럼 각 동이 물리적으로 독립된 건물인 경우에는 이 요건을 충족하기 쉽습니다.

이 두 요건이 충족되면, 토지분할이 완전히 끝나기 전이라도 조합설립인가와 사업시행계획인가를 먼저 받을 수 있습니다(도시정비법 제67조 제4항).

Q2. 토지분할 소송이란 무엇이고, 어떻게 진행되나요?

A. 단지 전체가 하나의 땅으로 묶여 있을 때, 법원에 "이 부분을 따로 떼어달라"고 청구하는 소송입니다.

아파트 단지는 보통 여러 동이 하나의 대지(땅)를 공유합니다. 이 땅을 나누려면 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요한데, 수백 명이 넘는 소유자 전원의 동의를 받기는 사실상 불가능합니다. 그래서 도시정비법은 조합(또는 추진위원회)이 소유자들을 대신해서 법원에 분할을 청구할 수 있도록 특례를 두고 있습니다.

법원은 현물분할(땅을 실제로 나누는 것)을 원칙으로 하며, 나눈 후 각자가 받는 땅의 경제적 가치가 원래 지분 비율과 다를 경우 그 차액을 돈으로 정산하도록 명합니다. 이때 감정평가(전문 기관이 땅값을 평가하는 것)가 핵심이 됩니다.

대법원은 "지분비율이란 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율을 말하는 것이므로, 법원은 분할대상 목적물의 형상이나 위치, 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 원칙적으로 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 조정하여 분할을 명하여야 한다"고 판시한 바 있습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다6746 판결).

Q3. 5동 소유주들은 이제 어떻게 되나요? 재건축 혜택을 전혀 못 받나요?

A. 지금 당장은 그렇습니다. 하지만 '재통합'의 가능성은 아직 열려 있습니다.

5동은 존치구역으로 확정됐습니다. 즉, 9개동이 새 아파트로 탈바꿈하는 동안 5동은 1984년에 지어진 낡은 건물 그대로 남아 있게 됩니다. 재건축 후 새 단지의 커뮤니티 시설, 주차장, 조경 등도 이용할 수 없습니다.

그러나 전문가들은 "이주가 시작되기 전, 즉 관리처분계획 인가(재건축 후 각자 어떤 집을 받을지 확정하는 행정 허가) 전까지는 5동 소유주들이 비용을 부담하는 조건으로 재통합이 가능하다"고 봅니다. 이주가 시작되면 조합원들에게 이주비 대출이 실행되고 금융비용이 눈덩이처럼 커지기 때문에, 사실상 그 전이 마지노선입니다.

대법원은 "재건축조합의 사업지구 내에 주택을 소유하고 있는 자는 주택건설사업계획에 대한 승인이 있기 전까지는 얼마든지 재건축결의에 동의함으로써 조합원의 지위를 취득할 수 있다"고 판시했습니다(대법원 2002. 3. 11. 선고 2002그12 결정). 즉, 법적으로 재통합의 문은 완전히 닫히지 않았습니다.

Q4. 재건축 결의를 변경하려면 어떤 절차가 필요한가요?

A. 조합원 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다.

재건축 결의의 내용을 변경할 때는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다. 대법원은 "재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다"고 판시했습니다(대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결; 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864 판결).

5분의 4라는 숫자가 왜 중요하냐면, 이것이 재통합 협상에서 조합 측의 협상력을 결정하기 때문입니다. 5동 소유주들이 재통합을 원한다면, 조합 총회에서 이 정족수를 충족해야 합니다.

Q5. 한 동이 재건축에 반대하면, 그 동의 소유주들에게 "집을 팔라"고 강제할 수 있나요?

A. 가능합니다. 이것을 '매도청구권'이라고 합니다.

집합건물법 제48조에 따라, 재건축결의에 찬성한 구분소유자들은 재건축에 동의하지 않은 소유주에게 시가(시장에서 거래되는 가격)로 집을 팔라고 요구할 수 있습니다. 이때 시가에는 재건축 개발이익이 포함됩니다.

대법원은 "하나의 단지 내에 있는 여러 동의 집합건물을 재건축하는 경우에 일부 동에 재건축결의의 요건을 갖추지 못하였지만 나머지 동에 재건축결의의 요건을 갖춘 경우, 그 나머지 동에 대하여는 적법한 재건축결의가 있었으므로 그 나머지 동의 구분소유자 중 재건축결의에 동의하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다"고 판시했습니다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2005다68769,68776 판결; 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결).

이 사건에서 조합이 매도청구권 대신 토지분할 소송을 선택한 것은, 5동 소유주들이 매도 자체를 거부했기 때문으로 보입니다.

Q6. 5동 소유주들은 공용 시설(주차장, 도로 등)을 계속 쓸 수 있나요?

A. 현재는 가능하지만, 재건축 완료 후에는 원칙적으로 불가능합니다.

현재 5동 소유주들은 단지 내 공용 시설에 대한 공유 지분을 보유하고 있으므로 이용 권리가 있습니다. 그러나 9개동 재건축이 완료되어 이전고시(재건축 후 새 집의 소유권을 이전하는 행정 절차)가 이루어지면, 새로 조성된 공용 시설에 대해 5동 소유주들은 원칙적으로 이용 권한이 없게 됩니다.

더 심각한 문제는 재건축 후 단지 모양이 'C자'가 되면서 5동 부지가 새 단지에 둘러싸일 수 있다는 점입니다. 이 경우 5동 소유주들은 민법 제219조에 따른 주위토지통행권(내 땅이 다른 사람 땅에 둘러싸여 있을 때 통행할 수 있는 권리)을 주장할 수 있습니다. 다만 이 권리는 통행에 필요한 최소한의 범위에 그치며, 통행으로 인한 손해를 보상해야 합니다.

Q7. 5동 소유주들이 독자적으로 재건축을 추진할 수 있나요?

A. 이론적으로는 가능하지만, 현실적으로 매우 어렵습니다.

60가구 규모의 소규모 단지에서 독자 재건축을 하려면 집합건물법 제47조 제2항에 따라 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다. 60가구 중 48가구 이상이 동의해야 한다는 뜻입니다.

대안으로는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)에 따른 소규모재건축사업을 활용하는 방법이 있습니다. 이 경우 4분의 3 이상의 동의로 추진할 수 있어 요건이 다소 완화됩니다. 또는 리모델링(기존 건물 구조를 유지하면서 증축·개축하는 것)을 추진하는 방법도 있는데, 이 경우 3분의 2 이상의 동의로 가능합니다.

3. 조합 측과 5동 소유주 측, 각각 무엇을 해야 하나

조합(9개동) 측이 알아야 할 것

일몰제 시한을 놓치지 마세요. 조합설립인가를 받은 날부터 3년(연장 시 5년) 안에 사업시행계획 인가를 신청하지 않으면 정비구역이 해제됩니다. 삼익맨숀 조합은 2021년 조합설립인가를 받았으므로 시한이 임박해 있습니다. 이것이 조합이 5동과의 협상보다 사업 속도를 택한 이유입니다.

재건축 결의 내용 변경 시 5분의 4 동의를 확보하세요. 5동 재통합이나 사업 내용 변경 시 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다. 대법원은 "재건축조합의 정관 규정이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항에 관하여 당초의 재건축결의의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 불구하고 조합원의 3분의 2 이상의 의결정족수에 못 미치는 동의로도 가결할 수 있도록 규정하고 있는 경우에는 그 효력을 인정하기 어렵다"고 판시했습니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결).

공사 중 5동 소유주들의 통행권을 침해하지 않도록 주의하세요. 공사 기간 중 5동 소유주들의 기본적 이용권을 완전히 차단하면 민법상 공유물 사용·수익권 침해로 손해배상 청구를 받을 수 있습니다.

5동 소유주 측이 알아야 할 것

지금이 협상의 골든타임입니다. 이주가 시작되기 전, 관리처분계획 인가 전까지가 재통합의 현실적 마지노선입니다. 이주가 시작되면 조합의 금융비용이 급증하여 협상 여지가 사실상 사라집니다. 지금 당장 법률 전문가와 함께 협상 전략을 세우는 것이 중요합니다.

감정평가 결과에 적극적으로 대응하세요. 토지분할 소송에서 5동 부지의 가치 평가가 어떻게 이루어졌는지 확인하고, 재건축 개발이익이 적절히 반영됐는지 검토해야 합니다. 대법원은 "가격배상의 기준이 되는 지분가격이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격을 의미하며, 객관적 시장가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다"고 판시했습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결).

주위토지통행권을 미리 확보하세요. 재건축 완료 후 5동 부지가 새 단지에 둘러싸이는 상황에 대비해, 통행권 확보를 위한 법적 조치를 미리 준비해야 합니다.

독자 재건축 또는 리모델링 가능성을 검토하세요. 재통합이 어렵다면, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축이나 리모델링을 통해 자산 가치를 지키는 방법을 모색해야 합니다.

4. 이 사건이 우리에게 주는 교훈

이 사건은 단순히 한 아파트 단지의 이야기가 아닙니다. 전국 수백 개의 재건축 단지에서 지금 이 순간에도 비슷한 갈등이 진행 중입니다.

핵심은 이것입니다. 재건축은 결국 사람과 사람 사이의 협상입니다. 법은 최후의 수단이고, 법적 절차를 밟는 순간 시간과 비용이 눈덩이처럼 불어납니다. 토지분할 소송은 수년이 걸리고, 그 사이 사업성은 떨어집니다. 정비업계 관계자의 말처럼 "모두 손해를 보는 치킨게임"이 될 수 있습니다.

그러나 협상이 결렬됐을 때, 법이 어떤 선택지를 제공하는지 정확히 알고 있어야 합니다. 그것이 협상 테이블에서의 진짜 힘이 됩니다.

재건축 관련 분쟁은 부동산 법률의 여러 영역이 복잡하게 얽혀 있습니다. 도시정비법, 집합건물법, 민법상 공유물 분할, 감정평가, 행정소송까지 — 한 사건 안에 이 모든 것이 들어 있습니다. 유사한 상황에 처해 계신다면, 초기 단계에서 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 현명한 선택입니다.

지방의원 관련 업체 수의계약, 법적으로 문제없다고요? — 부동산 등기부등본 한 장이 모든 것을 바꿉니다

부만변 — Thu, 9 Jul 2026 09:29:52 +0900

들어가며 — "법적으로 문제없다"는 말이 가장 위험합니다

얼마 전 경향신문이 민선 8기 지방의원 전수조사 결과를 보도했습니다. 4년 임기 동안 91명의 지방의원과 직간접적으로 연결된 업체들이 소속 지방자치단체와 맺은 수의계약(경쟁 입찰 없이 특정 업체와 바로 계약하는 방식) 규모가 무려 516억 원에 달한다는 내용이었습니다.

저는 이 기사를 읽으면서 비슷한 유형의 사건들을 여러 차례 다뤄온 경험이 떠올랐습니다. 의뢰인들이 처음 찾아올 때 공통적으로 하는 말이 있습니다.

"지분을 다 정리했으니까 법적으로 문제없다고 들었어요."
"며느리 명의로 되어 있으니까 저랑 상관없는 거 아닌가요?"
"회사 부동산은 제 명의지만, 회사 운영은 제가 안 하는데요."

이 말들이 얼마나 위험한지, 오늘 이 글에서 차근차근 설명해 드리겠습니다. 그리고 이 문제가 왜 부동산 등기부등본 한 장과 직결되는지도요.

1. 수의계약이 뭔가요? — "경쟁 없이 바로 계약하는 것"

수의계약, 쉽게 말하면 이렇습니다

일반적으로 국가나 지방자치단체가 공사나 물품을 구매할 때는 여러 업체가 경쟁 입찰에 참여해서 가장 좋은 조건을 제시한 곳과 계약합니다. 그런데 금액이 작거나 특수한 사정이 있을 때는 이 경쟁 과정을 생략하고 특정 업체와 바로 계약할 수 있는데, 이것이 수의계약입니다.

문제는 이 수의계약이 "누구와 계약할지를 사실상 담당자가 결정한다"는 점입니다. 그리고 지방의원은 예산을 편성하고 심의하는 권한을 가지고 있습니다. 의원이 "이 사업에 예산을 넣겠다"고 결정하면, 그 사업의 수의계약 상대방 선정에도 사실상 영향을 미칠 수 있습니다.

재량사업비 — 의원의 "쌈짓돈"이라 불리는 이유

지방의원에게는 지역구에 소규모 사업을 편성할 수 있는 예산이 있습니다. 공식 예산서에 항목이 따로 있는 것도 아니고, 의회마다 부르는 이름도 다르지만, 통상 의원 한 명에게 매년 5억 원 안팎의 예산이 할당된다고 합니다. 이 예산으로 농로포장, 마을안길 정비, 배수로 공사 같은 소규모 공사를 만들어 수의계약으로 발주할 수 있습니다.

이 예산이 "쌈짓돈"이라 불리는 이유는 꼬리표가 남지 않기 때문입니다. 어떤 의원이 자신의 재량사업비로 만든 공사를 자신과 관련된 업체에 맡겼다는 사실을 외부에서 추적하기가 매우 어렵습니다.

2. 세 가지 유형 — 어떤 방식으로 법망을 피하나요?

유형 1: 겸업 — "저는 그냥 직원이에요"

당선 후에도 자신이 운영하던 회사에서 계속 일하거나 지분을 보유하는 경우입니다. 충남 공주시의원 사례가 대표적입니다. 동생이 대표로 있는 회사에서 계속 근무하며 보수를 받으면서, 그 회사가 공주시로부터 4년간 56건, 15억 2,000만 원 상당의 수의계약을 수주했습니다. 심지어 의원 본인이 자신의 재량사업비로 만든 공사를 그 회사에 맡겼다고 스스로 인정했습니다.

유형 2: 파킹 — "명의만 바꿨을 뿐이에요"

당선 후 회사 대표 명의를 가족이나 지인에게 넘기는 방식입니다. 충북 영동군의원 사례에서는 당선 전 부부가 각각 대표였던 두 건설회사의 대표를 며느리 2명으로 교체했습니다. 이해충돌방지법상 며느리는 가족 범위에 포함되지 않기 때문에 법적으로는 문제가 없다는 주장이었습니다.

더 흥미로운 점은, 며느리가 대표가 되면 여성기업으로 인정되어 수의 1인 견적(경쟁 없이 한 업체에만 견적을 받는 방식) 한도가 2,000만 원에서 5,000만 원으로 늘어난다는 것입니다. 법의 허점을 활용하면서 동시에 법의 혜택까지 누린 셈입니다.

경기 가평군의원 사례는 더 노골적입니다. 당선 후 소독·방역·청소 업체 대표직을 내려놓고 제3자가 대표가 되었는데, 그 업체의 주소지가 의원의 자택이었습니다. 4년간 13건, 1억 3,000만 원의 수의계약을 수주한 이 업체는 사실상 유령업체에 가까웠습니다.

유형 3: 가족회사 — "원래 가족이 운영하던 회사예요"

당선 전부터 가족이 운영하던 회사가 수의계약을 수주하는 경우입니다. 충북 옥천군의원 사례에서는 배우자가 운영하던 건설사의 대표가 당선 후 제3자로 바뀌었지만, 의원의 딸이 등기이사로 남았습니다. 딸을 등기이사로 둔 이유를 묻자 "등기이사가 아니면 입찰 현황을 볼 수 없어서"라고 답했습니다. 사실상 회사 일에 관여했다는 것을 스스로 인정한 셈입니다.

3. 핵심 Q&A — 독자가 가장 궁금해하는 것들

Q1. "지분을 30% 미만으로 낮췄으면 법적으로 문제없는 거 아닌가요?"

A. 형사처벌은 가능합니다. 지분율이 아니라 '실질'이 기준입니다.

이해충돌방지법은 지방의원과 그 배우자·자녀·부모가 합산하여 회사 지분을 30% 이상 보유하면 관련 공공기관과 수의계약을 금지합니다. 그래서 많은 의원들이 지분을 29%대로 낮추거나 제3자에게 넘기는 방식을 씁니다.

그런데 법원은 다르게 봅니다. 경북 의성군의원 사건에서 2심 법원은 "회사 소유명의와 관계없이 사실상 소유하고 지배하는 회사에 해당한다"며 징역 6월, 집행유예 2년을 선고했고, 2023년 유죄가 확정되어 의원직을 상실했습니다. 표면적으로 H사에는 지분이 전혀 없었고, I사에는 5% 미만의 지분만 있었는데도 말입니다.

법원이 본 것은 지분율이 아니라 누가 실제로 회사를 운영하고 수익을 가져가는가였습니다.

Q2. "그럼 어떤 증거로 '사실상 소유'를 입증하나요?"

A. 부동산 등기부등본이 결정적 증거가 됩니다.

이것이 바로 이 사건이 부동산 전문 변호사의 관점에서 매우 중요한 이유입니다. 경향신문 취재팀이 500건에 가까운 법인·부동산 등기부등본을 직접 떼어 의원과 회사의 연관관계를 확인했다는 사실은 시사하는 바가 큽니다.

법원이 '사실상 소유·지배'를 판단할 때 핵심적으로 보는 요소들은 다음과 같습니다.

- 회사 사업장 부동산의 실제 소유자가 누구인가(등기부등본으로 확인)

- 자본금을 실제로 누가 출연했는가

- 회사 운영 자금을 누가 조달하고 관리하는가

- 영업 이익이 실제로 누구에게 귀속되는가

- 명의상 대표이사가 실제로 경영 능력이 있는가

가평군의원 사건에서 업체 주소지가 의원의 자택이었다는 사실, 옥천군의원 사건에서 두 업체가 입주한 건물이 의원 소유였다는 사실 — 이 모든 것이 부동산 등기부등본으로 드러났습니다.

Q3. "며느리나 형제자매 명의로 하면 법적으로 완전히 안전한가요?"

A. 민사·행정적으로는 현재 허점이 있지만, 형사적으로는 여전히 위험합니다.

이해충돌방지법상 가족 범위는 민법 제779조의 가족(배우자, 직계혈족, 형제자매, 생계를 같이 하는 직계혈족의 배우자 등)을 기준으로 합니다. 며느리는 생계를 같이 하지 않는 한 이 범위에 포함되지 않습니다.

그러나 형사적으로는 다릅니다. 대구지방법원은 지방의원이 처·처남 명의로 지분을 분산하고 타인을 대표이사로 등재했음에도, 실질적 지배 관계를 인정하여 위계공무집행방해죄(공무원을 속여서 공무 집행을 방해하는 죄)를 인정했습니다(대구지방법원 2022. 12. 9. 선고 2021노4780 판결). 피고인 스스로 "지방의원 신분으로 지분을 소유할 수 있는 양이 제한되어 있기 때문에 처, 처남 명의로 지분을 분배해 놓았으나 실질적으로는 자신의 100% 지분"이라고 진술한 것이 결정적이었습니다.

Q4. "재량사업비로 관련 업체에 공사를 준 것이 뇌물죄가 되나요?"

A. 금품 수수가 없으면 뇌물죄는 어렵지만, 다른 죄가 성립할 수 있습니다.

뇌물죄(형법 제129조)는 공무원이 직무와 관련하여 금품이나 이익을 받는 것을 처벌합니다. 대법원은 "뇌물죄에서 말하는 직무에는 법령에 정하여진 직무뿐만 아니라 그와 관련 있는 직무, 관례상이나 사실상 소관하는 직무행위도 포함된다"고 판시하고 있습니다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97도2609 판결, 대법원 1984. 9. 25. 선고 84도1568 판결).

전주지방법원 정읍지원은 군의회 의장이 의원재량사업 관련 관급공사의 수의계약 체결에 관한 직무와 관련하여 금품을 수수한 사안에서, "소규모 관급공사를 대상으로 수의계약으로 체결되는 계약의 특성상 각 의원들이 대상사업과 공사업체 선정 등의 모든 과정을 사실상 결정한다"고 판시하며 뇌물수수죄를 인정했습니다(전주지방법원 정읍지원 2017. 2. 28. 선고 2016고단525 판결).

단순히 자신의 재량사업비를 관련 업체에 배정한 것만으로는 뇌물죄 성립이 어렵습니다. 그러나 위계공무집행방해죄(공무원을 속여 공무 집행을 방해하는 죄)는 별개입니다. 사실상 자신이 소유·지배하는 회사임을 숨기고 계약담당 공무원을 속여 수의계약을 체결했다면, 금품 수수 없이도 처벌이 가능합니다.

Q5. "지역 주민이나 경쟁 업체 입장에서는 어떻게 대응할 수 있나요?"

A. 정보공개 청구와 감사원 감사 청구가 현실적인 첫 걸음입니다.

지방자치단체의 수의계약 정보는 각 지자체 계약정보 공개 시스템에서 확인할 수 있습니다. 경향신문이 243개 지자체의 535만여 건 계약정보를 AI로 추출하여 분석한 것처럼, 공개된 정보만으로도 상당한 추적이 가능합니다.

경쟁 업체 입장에서는 부정당업자 제재처분 신청을 검토할 수 있습니다. 창원지방법원은 지방의원의 배우자가 발행주식의 49%를 소유한 회사가 수의계약 체결이 가능한 것처럼 허위의 확인서를 제출한 사안에서 부정당업자 입찰참가자격제한처분이 적법하다고 판단했습니다(창원지방법원 2024. 11. 21. 선고 2024구합10650 판결).

4. 관련 판례 5선 — 법원은 어떻게 판단했나

판례 ① 사실상 소유·지배 인정 (대구지방법원 2021노4780)

지방의원이 처·처남 명의로 지분을 분산하고 타인을 대표이사로 등재했음에도, 법원은 "소유명의와 관계없이 피고인이 사실상 소유하고 지배하는 회사"라고 판단했습니다. 피고인 스스로 "실질적으로는 자신의 100% 지분"이라고 진술한 것이 결정적이었습니다.

이 판결은 지분율이나 명의가 아니라 실질적 지배 관계가 기준임을 명확히 했습니다.

판례 ② 허위 각서 제출과 위계공무집행방해 (광주지방법원 2021고단5074)

구의원이 차명으로 회사를 운영하면서 수의계약 배제 사유를 숨기고 거짓 각서를 제출하게 한 사안에서, 법원은 위계공무집행방해죄를 인정했습니다. 매년 지자체로부터 입찰 및 계약체결 제한 대상자 여부 확인을 요구받았음에도 실질적 지배 사실을 고지하지 않은 것이 위계의 핵심이었습니다.

판례 ③ 재량사업비와 뇌물수수 (전주지방법원 정읍지원 2016고단525)

군의회 의장이 의원재량사업 관련 관급공사의 수의계약 체결에 관한 직무와 관련하여 금품을 수수한 사안에서 뇌물수수죄가 인정되었습니다. 법원은 소규모 관급공사 수의계약에서 의원들이 업체 선정 과정을 사실상 결정한다는 점을 명시했습니다.

판례 ④ 뇌물죄의 직무 범위 (대법원 97도2609)

대법원은 "뇌물죄에서 말하는 직무에는 법령에 정하여진 직무뿐만 아니라 그와 관련 있는 직무, 관례상이나 사실상 소관하는 직무행위, 결정권자를 보좌하거나 영향을 줄 수 있는 직무행위도 포함된다"고 판시했습니다. 지방의원의 예산 편성·심의 권한이 수의계약 업체 선정에 사실상 영향을 미친다면, 이 범위 안에 포함될 수 있습니다.

판례 ⑤ 부정당업자 제재처분 (창원지방법원 2024구합10650)

지방의원의 배우자가 49% 지분을 보유한 회사가 수의계약 체결이 가능한 것처럼 허위 확인서를 제출한 사안에서, 법원은 부정당업자 입찰참가자격제한처분이 적법하다고 판단했습니다. 이 판결은 허위 서류 제출만으로도 행정적 제재가 가능함을 보여줍니다.

5. 부동산 전문 변호사가 이 사건에서 주목하는 것

이 사건들을 들여다보면서 제가 가장 주목하는 것은 부동산 등기부등본의 역할입니다.

경향신문 취재팀이 500건에 가까운 법인·부동산 등기부등본을 직접 떼어 분석했다는 사실, 가평군의원 사건에서 업체 주소지가 의원 자택이었다는 사실, 옥천군의원 사건에서 두 업체가 입주한 건물이 의원 소유였다는 사실 — 이 모든 것이 등기부등본으로 드러났습니다.

부동산 관련 사건을 오랫동안 다뤄온 경험에서 보면, 사람들은 회사 명의나 지분율은 바꿀 수 있어도 부동산 명의는 쉽게 바꾸지 않습니다. 취득세, 양도세, 증여세 등 세금 문제가 따라오기 때문입니다. 그래서 회사 대표는 바뀌어도 회사 사업장 건물은 여전히 의원 명의로 남아 있는 경우가 많습니다.

이것이 바로 "부동산 등기부등본 한 장이 모든 것을 바꾼다"고 말하는 이유입니다.

6. 현행법의 한계와 앞으로의 방향

현행 이해충돌방지법과 지방계약법의 핵심 문제를 정리하면 이렇습니다.

지방계약법 제33조는 지방의원이 소속 지자체와 영리 계약을 체결하는 것을 금지하지만, 며느리·형제자매 등 직계존비속 이외의 친족이나 지인이 대표인 경우는 규율하지 않습니다.

이해충돌방지법은 배우자·자녀·부모 합산 30% 이상 지분 보유 시 수의계약을 금지하지만, 비상장 소규모 회사는 지분 공개 의무가 없어 실제 이전 여부를 검증하기 어렵습니다.

전문가들은 "가족 합산 지분율이 29%면 이해충돌이 안 되고, 30%가 되면 이해충돌이 되는 것인가"라는 근본적인 질문을 던집니다. 예산심의권과 조례발의권이 있는 의원들은 거액의 공적 재원의 용처를 감시하는 역할을 하기 때문에, 본인과 관련된 회사가 있을 경우 이해충돌의 여지가 너무 많다는 것입니다.

마치며 — "몰랐다"는 말이 통하지 않는 이유

이 사건들에서 많은 의원들이 "몰랐다", "지분을 다 정리했다", "특혜를 준 적 없다"고 해명했습니다. 그러나 법원은 달리 판단했습니다.

법은 명의가 아니라 실질을 봅니다. 회사 사업장 건물이 누구 명의인지, 자본금을 누가 댔는지, 수익이 실제로 누구에게 돌아가는지 — 이 모든 것이 부동산 등기부등본과 금융 거래 내역에 고스란히 남아 있습니다.

비슷한 상황에 처해 있거나, 이런 구조로 피해를 입은 지역 주민·경쟁 업체라면, 섣불리 판단하기 전에 전문가와 상담하시기를 권합니다. 겉으로 보이는 것과 법적 실질은 다를 수 있습니다.

이 글은 공개된 언론 보도와 법원 판결을 바탕으로 작성된 법률 정보 제공 목적의 글입니다. 개별 사안에 대한 법률 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가 상담을 통해 정확한 조언을 받으시기 바랍니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문

내 땅인데 들어갈 수가 없어요 — LH 공사 후 고립된 토지, 보상받을 수 있을까?

부만변 — Wed, 8 Jul 2026 09:02:33 +0900

들어가며 — "내 땅인데 왜 내가 못 들어가나요?"

부동산 분쟁을 다루다 보면, 가끔 법률 교과서에서도 잘 다루지 않는 유형의 억울한 사연을 접하게 됩니다.

최근 경기일보(2026. 6. 30.)가 보도한 시흥 거모지구 사건이 그런 경우입니다. LH(한국토지주택공사)가 공공주택지구 조성사업을 진행하면서 신설 도로를 기존 지반보다 최대 2m 높게 만들었고, 그 결과 인근 토지주들은 자기 땅에 차로도, 걸어서도 들어가기 어려운 상황에 처했습니다. 수개월째 LH에 문의해도 돌아오는 답변은 "협의 중"이라는 말뿐이었습니다.

토지주의 말이 마음에 걸립니다.

"거창한 보상금이 아니라 기존처럼 내 땅에 들어갈 수 있게 해달라는 것뿐인데, 몇 달째 연락 한 통 없이 '협의 중'이라는 말만 반복하는 LH의 태도에 분노하고 있습니다."

이 한 마디가 이 사건의 본질을 담고 있습니다. 오늘은 이 사건을 통해, 공익사업(국가나 공공기관이 도로·주택 등을 짓기 위해 시행하는 사업) 과정에서 내 땅이 고립되거나 침범당했을 때 어떤 법적 권리를 행사할 수 있는지 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 이 사건, 도대체 무슨 일이 있었나요?

사건의 배경

LH가 시흥 거모지구에 공공주택단지를 조성하는 과정에서 신설 도로가 인근 토지(거모동 1062-1 외 2필지 인근)보다 1.5~2m 높게 만들어졌습니다. 공사 전까지 토지주들은 기존 도로를 통해 자기 땅을 자유롭게 이용해 왔는데, 공사 후에는 차량은 물론 사람이 걸어서 들어가기도 어려운 상태가 됐습니다.

쉽게 말하면, 내 집 앞 골목이 갑자기 2층 높이로 솟아올라 현관문을 열어도 나갈 수 없게 된 것과 비슷한 상황입니다.

여기에 더해, LH와 시공사 남광토건이 우수관(빗물을 흘려보내는 관)을 설치하는 과정에서 토지주들의 땅 경계를 침범한 사실도 드러났습니다. 처음에는 "우리 측량이 맞다"고 버티다가, 토지주들이 직접 측량한 자료를 내밀자 사실상 잘못을 인정했습니다. 그러나 그 이후로도 두 달 넘게 아무런 연락이 없었습니다.

각 당사자의 입장 요약

당사자	입장
토지주들	"진입로를 확보해 달라. 배수 대책도 세워 달라. 제대로 된 협의를 하자."
LH	"원래 이 땅은 도로와 붙어 있던 땅이 아니었다. 진입로를 새로 내주기는 어렵다."
남광토건(시공사)	"설계 잘못으로 우수관 공사에 문제가 있었다. 설계 변경 후 원상복구할 계획이다."
시흥시	"LH와 함께 민원 해결을 위해 노력하겠다."

2. 법적으로 어떤 문제가 있는 건가요? — 핵심 쟁점 Q&A

Q1. "협의 중"이라는 말만 반복하는 LH, 법적으로 문제없나요?

A. 있습니다. 그리고 토지주들에게는 강력한 무기가 있습니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법') 제30조는, 사업시행자와 협의가 이루어지지 않은 경우 토지소유자가 서면으로 "재결신청을 해달라"고 요청할 수 있는 권리(재결신청 청구권)를 보장합니다.

여기서 중요한 것은 '협의가 안 됐다'는 의미의 범위입니다. 대법원은 이를 매우 넓게 해석합니다.

"토지소유자가 보상을 요구하는데도 사업시행자가 '보상 대상이 아니다'라며 협의 자체를 거부하여 결국 협의가 이루어지지 않은 경우도 '협의 불성립'에 포함된다."
(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011두2309 판결)

이 판결의 의미는 간단합니다. LH가 "우리는 보상해 줄 의무가 없다"며 협의 테이블에 앉지 않는 것 자체가 이미 '협의 불성립'이라는 것입니다. 청주지방법원도 최근 같은 취지로 "손실보상 대상 여부에 대한 다툼이 있다는 것 자체가 협의 불성립 요건을 충족시키는 사실관계를 구성한다"고 판시했습니다(청주지방법원 2025. 11. 20. 선고 2025구합50249 판결).

실무적으로 중요한 포인트: 재결신청 청구를 서면으로 하면, LH는 그 날로부터 60일 이내에 토지수용위원회에 재결을 신청해야 합니다. 만약 60일을 넘기면 그 지연 기간에 대해 법정이율에 따른 지연가산금(일종의 지연 이자)이 붙습니다.

Q2. 도로가 높아져서 내 땅에 못 들어가게 됐는데, 보상을 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 두 가지 경로가 있습니다.

첫 번째 경로 — 잔여지 가치 하락 보상 (토지보상법 제73조)

공익사업으로 인해 내 땅의 일부가 수용되고, 남은 땅(잔여지)의 가치가 떨어진 경우 그 차액을 보상받을 수 있습니다. 서울고등법원은 공원 조성 공사로 인해 인근 토지와의 높이 차이가 3~4m 발생하여 단절된 사안에서 이를 잔여지 손실보상 대상으로 인정한 바 있습니다(서울고등법원 2017. 5. 12. 선고 2016누57740 판결).

두 번째 경로 — 잔여지 매수 청구 (토지보상법 제74조)

남은 땅을 원래 목적대로 쓰는 것이 '현저히 곤란'해진 경우, 사업시행자에게 "그 땅을 사 가라"고 요구할 수 있습니다. 법원은 이 '현저히 곤란'의 의미를 다음과 같이 설명합니다.

"물리적으로 사용하기 곤란한 경우는 물론, 사회적·경제적으로 사용하기 곤란한 경우, 즉 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우도 포함된다."

(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 취지, 수원지방법원 2024. 10. 2. 선고 2023구합63193 판결 등 다수 인용)

이 사건처럼 차량 진입 자체가 불가능해진 경우는 '교통이 두절되어 사용이 불가능하게 된 경우'에 해당할 가능성이 높습니다. 대구지방법원은 공익사업으로 인해 진출입로가 확보되지 않아 축사 운영이 어려워진 사안에서 잔여지 매수청구를 인용했습니다(대구지방법원 2018. 2. 8. 선고 2017구합20899 판결).

손해액은 어떻게 계산하나요?

공사 전 내 땅의 감정평가액에서 공사 후 감정평가액을 뺀 금액이 기본입니다. 진입로가 막혀 사실상 맹지(도로에 접하지 않아 독립적으로 사용하기 어려운 땅)가 된 경우, 토지 가치는 통상 30~50% 이상 하락하는 것으로 평가됩니다. 감정평가는 반드시 공인된 감정평가사를 통해 진행해야 하며, 법원 감정과 재결 감정이 다를 경우 법원 감정 결과가 우선 적용됩니다(서울고등법원 2018. 11. 15. 선고 2018누39418 판결).

Q3. 내 땅을 무단으로 침범해서 공사를 했는데, 어떻게 해야 하나요?

A. 원상복구 청구와 손해배상 청구, 두 가지를 동시에 할 수 있습니다.

남광토건이 우수관 공사 과정에서 토지 경계를 침범한 것은 민법상 불법행위(남의 권리를 침해하는 위법한 행위)에 해당합니다. 특히 이 사건에서는 남광토건 관계자가 직접 "설계상 문제로 우수관로 공사가 잘못된 부분이 있다"고 인정했습니다. 이 발언은 재판에서 과실을 입증하는 강력한 증거가 됩니다.

원상복구 청구: 민법 제214조에 따라 소유권에 기한 방해배제청구권으로, 침범된 부분을 원래대로 되돌려 달라고 요구할 수 있습니다.

손해배상 청구: 침범 기간 동안 토지를 사용하지 못한 손해, 토지 가치 하락분 등을 청구할 수 있습니다.

LH도 함께 책임을 질 수 있나요? 네, 가능합니다. LH가 남광토건의 공사를 실질적으로 지휘·감독했다면 민법 제756조의 사용자 책임을 물을 수 있고, LH와 남광토건이 공동으로 책임을 지는 공동불법행위(민법 제760조)도 성립할 수 있습니다.

Q4. 도로가 높아지면서 내 땅에 빗물이 고이게 됐는데, 이것도 문제가 되나요?

A. 됩니다. '승수의무 위반'이라는 법리가 적용됩니다.

민법 제221조 제1항은 낮은 땅의 소유자가 높은 곳에서 자연스럽게 흘러오는 빗물을 막아서는 안 된다고 규정합니다. 이를 '승수의무'라고 합니다. 그런데 이 사건처럼 공사로 인해 도로가 높아지면서 오히려 인근 토지가 상대적으로 낮아져 빗물이 고이게 된 경우, 공사 시행자가 이 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.

대법원은 "낮은 곳의 토지 소유자가 성토하여 지반고를 높이거나 제방을 쌓아 종전에 높은 곳으로부터 자연히 흘러오는 빗물의 흐름을 막게 되었다면 승수의무를 위반한 것"이라고 판시했습니다(대법원 1995. 10. 13. 선고 94다31488 판결).

Q5. 시흥시도 책임이 있나요?

A. 상황에 따라 가능합니다.

시흥시 관계자는 "LH와 함께 민원 해결을 위해 노력해 왔다"고 밝혔습니다. 시흥시가 이 사업의 공동 시행자이거나 인허가 과정에서 적극적인 역할을 했다면, 국가배상법 제2조에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 다만 시흥시의 구체적인 법적 지위와 역할에 따라 책임 범위가 달라지므로, 이 부분은 개별 사안에 따라 면밀히 검토해야 합니다.

3. 토지주라면 지금 당장 해야 할 것들

유사한 상황에 처한 토지주라면 다음 순서로 움직이는 것이 효과적입니다.

첫째, 증거를 확보하세요.
현장 사진과 영상을 날짜와 함께 기록하고, LH나 시공사와 나눈 모든 대화(문자, 이메일, 통화 녹음)를 보관하세요. "협의 중"이라는 답변도 증거가 됩니다.

둘째, 직접 측량을 의뢰하세요.
이 사건에서 토지주들이 직접 측량 자료를 제시하자 LH가 사실상 경계 침범을 인정했습니다. 공인된 측량사를 통한 경계 측량은 분쟁 해결의 핵심 증거가 됩니다.

셋째, 서면으로 요구하세요.
구두 요청은 증거가 되지 않습니다. 내용증명 우편을 통해 ① 진입로 확보, ② 배수 대책 수립, ③ 경계 침범 원상복구, ④ 정식 협의 절차 진행을 서면으로 요구하세요.

넷째, 재결신청 청구를 검토하세요.
서면 요구 후에도 LH가 실질적 협의를 거부한다면, 토지보상법 제30조에 따라 서면으로 재결신청을 청구할 수 있습니다. 이 청구를 받은 날로부터 60일 이내에 LH가 토지수용위원회에 재결을 신청하지 않으면 지연가산금이 발생합니다(대법원 1997. 10. 24. 선고 97다31175 판결).

4. LH·사업시행자 측이라면 알아야 할 것들

공익사업을 시행하는 입장에서도 이 사건은 중요한 교훈을 줍니다.

협의 통지 의무는 단순한 행정 절차가 아닙니다. 대법원은 "사업시행자가 토지소유자에게 협의나 통지를 하지 않은 것은 위법하며, 이로 인해 토지소유자가 자신의 권리를 행사할 기회를 박탈당한 경우 불법행위에 기한 손해배상 책임이 발생할 수 있다"고 판시했습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다35842 판결).

또한 협의 절차 위반이 수용재결 자체를 취소시키는 사유가 될 수 있습니다(서울행정법원 2022. 10. 21. 선고 2021구합63150 판결). 사전 협의 없이 공사를 강행하는 것은 결국 더 큰 법적 리스크와 비용을 초래합니다.

마치며 — 부동산 분쟁, 혼자 감당하지 마세요

이 사건은 단순한 민원이 아닙니다. 토지보상법, 민법, 국가배상법이 교차하는 복합적인 법률 분쟁입니다. 공익사업 과정에서 내 땅이 고립되거나 침범당했다면, 그것은 분명히 법적으로 구제받을 수 있는 권리 침해입니다.

부동산 분쟁은 초기 대응이 결과를 좌우합니다. 증거 확보, 서면 요구, 재결신청 청구의 타이밍을 놓치면 권리 행사가 어려워질 수 있습니다. 비슷한 상황에 처해 계신다면, 부동산 전문 변호사와 먼저 상담해 보시기를 권합니다.

본 게시글은 공개된 언론 보도와 관련 판례를 바탕으로 작성된 법률 정보 제공 목적의 글입니다. 개별 사안에 대한 구체적인 법률 조언은 전문가 상담을 통해 받으시기 바랍니다.

요양원을 샀더니 전 주인의 잘못까지 내 책임? — 행정처분 승계와 종합 전략 [시리즈 3편]— 부동산 전문 장재호 변호사의 실전 분석

부만변 — Tue, 7 Jul 2026 10:40:50 +0900

들어가며 — "전 주인이 한 일인데, 왜 제가 처분을 받아야 하나요?"

요양원을 인수한 지 얼마 되지 않아 구청으로부터 업무정지처분 통보를 받았습니다. 알고 보니 전 운영자가 장기요양급여를 부정하게 청구했거나, 노인학대로 적발된 이력이 있었던 것입니다. 분명히 내가 한 일이 아닌데, 왜 내가 처분을 받아야 하는 걸까요?

반대로 요양원을 판 입장에서는 이런 걱정이 생깁니다. "내가 운영할 때 생긴 문제가 매수인에게 넘어가지 않는다면, 매수인이 '속았다'며 계약을 취소하려 할 텐데, 그게 가능한 건가요?"

이 두 가지 질문이 바로 이번 편의 핵심입니다. 노인장기요양보험법상 행정처분 승계 문제는 요양원 매매계약에서 가장 복잡하고 분쟁이 잦은 영역입니다. 1편과 2편에서 다룬 내용을 바탕으로, 이번 편에서는 이 문제를 종합적으로 정리하고 매도인·매수인 각각의 최종 전략을 제시합니다.

1. 행정처분 승계란 무엇인가요?

"전 주인의 잘못이 나에게 따라온다"는 뜻입니다.

요양원을 통째로 인수하는 포괄양도양수계약에서는 건물과 영업권만 넘어오는 것이 아닙니다. 경우에 따라서는 전 운영자가 받은 행정처분의 효과도 함께 넘어올 수 있습니다.

노인장기요양보험법 제37조의4 제1항은 이렇게 규정합니다. "장기요양기관을 양도하거나 합병한 경우 종전의 장기요양기관에 행하여진 업무정지처분의 효과는 그 처분기간이 만료된 날부터 3년간 양수인에게 승계된다." 쉽게 말해, 전 운영자가 업무정지 6개월 처분을 받고 그 기간이 끝난 날로부터 3년 안에 요양원을 팔면, 그 처분 이력이 새 운영자에게 그대로 따라붙는다는 뜻입니다.

더 중요한 것은 같은 조 제2항입니다. "장기요양기관을 양도하거나 합병한 경우 종전의 장기요양기관에 대하여 업무정지처분의 절차가 진행 중인 때에는 양수인에게 그 절차를 속행할 수 있다." 즉, 처분이 아직 확정되지 않고 진행 중인 상태에서 요양원을 팔더라도, 그 절차가 새 운영자에게 이어질 수 있습니다.

이것이 이 사건에서 핵심적인 문제입니다. 계약 도중 노인학대 판정이 났고, 구청의 업무정지처분 절차가 진행 중인 상황에서 요양원이 매매되었기 때문입니다.

2. 그렇다면 매수인은 무조건 처분을 받아야 하나요?

핵심은 '선의'입니다 — "몰랐다면 책임지지 않아도 됩니다"

노인장기요양보험법 제37조의4 제3항은 중요한 예외를 규정합니다. "양수인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병으로 설립되는 법인이 그 처분 또는 위반사실을 알지 못하였음을 증명하는 경우에는 그러하지 아니하다."

법률 용어로는 이를 '선의의 양수인' 이라고 합니다. 쉽게 말해, "나는 전 운영자의 문제를 전혀 몰랐다"는 것을 스스로 증명하면 처분 승계를 피할 수 있다는 뜻입니다. 단, 증명 책임은 매수인에게 있습니다.

창원지방법원은 2024년 판결(2023나102858)에서 이 문제를 직접 다뤘습니다. 법원은 담당 공무원이 "영업정지처분이 양수인에게 승계되지 않는다"고 진술한 사실, 양수인이 현재 요양원을 운영 중인 사실 등을 종합하여 매수인의 기망 취소 주장을 기각했습니다. 처분이 실질적으로 승계되지 않는 상황이라면, 매수인이 "속았다"고 주장하기 어렵다는 것입니다.

3. 매수인이 '선의'를 입증하려면 어떤 증거가 필요한가요?

계약 전에 무엇을 확인했는지가 핵심입니다

매수인이 선의를 입증하기 위해 제시할 수 있는 증거를 정리하면 다음과 같습니다.

계약 체결 과정에서의 증거로는 계약서와 확인서에 행정처분 관련 기재가 없다는 점, 공인중개사가 행정처분 사실을 고지받지 못했다는 진술, 계약 전 관할 구청에 행정처분 이력을 조회한 결과 등이 있습니다.

노인학대 신고 시점에 관한 증거도 중요합니다. 노인보호전문기관에 신고가 접수된 날짜가 계약 체결일 이후라면, 계약 당시에는 알 수 없었다는 주장이 강해집니다.

보통 계약서상 "계약일 현재 행정처분(정지/벌금형)이 있음/없음"을 기재하도록 하고 있습니다. 만약 이 란에 '없음'으로 기재되어 있다면, 매도인이 계약 당시 행정처분이 없었음을 직접 확인한 것이 됩니다. 이는 매수인의 선의를 뒷받침하는 강력한 증거입니다.

4. 매도인 입장에서는 어떻게 대응해야 하나요?

"매수인이 이미 알고 있었다"는 것을 입증해야 합니다

매도인 입장에서는 매수인이 행정처분 가능성을 이미 알고 있었다는 점을 입증하는 것이 핵심입니다.

여기서 주목할 것이 있습니다. 계약서에는 흔히 "계약이후 인수인계 이전까지 행정처분 발생시 이 계약을 무효로 한다" 고 규정합니다. 이 조항이 계약서에 삽입된 경위가 중요합니다. 매수인이 이 조항의 삽입을 요구했다면, 그것 자체가 매수인이 행정처분 가능성을 인식하고 있었다는 간접 증거가 됩니다. "몰랐다면 왜 이런 조항을 넣었겠느냐"는 논리입니다.

수집해야 할 증거로는 계약 협상 과정의 카카오톡·문자메시지, 통화 녹취, 이메일, 공인중개사 진술, 계약 전 매수인의 요양원 방문 기록 등이 있습니다. 특히 매수인이 계약 전 요양원을 방문했을 때 직원들로부터 노인학대 신고 사실을 들었을 가능성이 있다면, 해당 직원들의 진술을 확보하는 것이 중요합니다.

5. 특약의 '행정처분', 법원은 어떻게 해석할까요?

판례와 계약 해석 원칙으로 보면 '구청의 공식 처분'을 의미합니다

이 사건에서 가장 치열하게 다투어질 쟁점 중 하나입니다. 매수인은 "노인보호전문기관의 학대 판정도 행정처분에 해당한다"고 주장할 것이고, 매도인은 "행정처분은 구청이 내리는 공식 처분만을 의미한다"고 주장할 것입니다.

법원이 '구청의 공식 처분'으로 해석할 가능성이 높은 이유는 세 가지입니다.

첫째, 인천지방법원은 2023년 판결(2023구합51544)에서 "노인보호전문기관의 판정은 행정처분이 아니다"라고 명시적으로 판시했습니다. 법률적 의미의 '행정처분'은 행정청이 공권력을 행사하여 국민의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 행위를 말하는데, 노인보호전문기관의 판정은 이에 해당하지 않습니다.

둘째, 계약서가 행정처분의 예시로 '정지/벌금형'을 들고 있다는 점입니다. 이는 계약 당사자들이 '행정처분'을 구청 등 행정청의 공식 처분으로 이해했음을 보여줍니다.

셋째, 계약 조항이 불명확한 경우 그 조항을 삽입하도록 요구한 측에게 불리하게 해석하는 것이 계약 해석의 일반 원칙입니다. 매수인이 이 특약의 삽입을 요구했다면, 불명확한 부분은 매수인에게 불리하게 해석됩니다.

6. 퇴직연금, 누가 책임지나요?

포괄양도양수에서 가장 자주 분쟁이 되는 문제입니다

계약서에는 흔히 퇴직금을 양도인 부담으로 규정하고 있습니다. 그러나 포괄양도양수계약에서는 직원들의 고용 관계가 그대로 승계되므로, 실제로 퇴직금 지급 의무가 누구에게 귀속되는지는 별도로 따져봐야 합니다.

확정기여형(DC) 퇴직연금의 경우, 회사가 매년 일정 금액을 직원 개인 계좌에 납입하는 방식입니다. 이미 납입된 금액은 직원 개인 소유이므로 양도인이 별도로 지급할 의무는 없습니다. 그러나 납입이 누락된 기간이 있거나, 포괄양도양수 이후 직원들이 퇴직하는 경우 퇴직금 정산 문제가 발생할 수 있습니다.

계약이 무효가 되는 경우에는 이 퇴직연금 처리 문제도 함께 정산해야 하므로, 계약 해제 시 원상회복의 범위에 포함됩니다.

7. 매도인·매수인 각각의 최종 전략 정리

매도인(요양원을 판 사람)의 종합 전략

요양원을 판 입장에서 지금 당장 해야 할 일을 우선순위 순으로 정리합니다.

가장 먼저 해야 할 일은 강제집행 착수입니다. 잔금에 대해 공정증서가 작성되어 있다면, 별도의 소송 없이 즉시 매수인의 예금을 압류하고 추심할 수 있습니다. 강제집행이 완료되면 매수인이 나중에 "계약이 무효니까 집행을 막아달라"는 소송을 제기해도 소의 이익이 없어 각하됩니다. 이것이 가장 강력한 무기입니다.

동시에 행정처분 취소 소송을 준비해야 합니다. 노인보호전문기관의 현장조사 절차에 행정조사기본법 제17조 위반이 있었는지 확인하고, 청문 절차에서 적극적으로 의견을 제출해야 합니다. 업무정지처분이 취소되면 특약 제3조의 '행정처분 발생' 요건 자체가 충족되지 않아 계약 무효 주장의 전제가 사라집니다.

인수인계 완료 시점도 반드시 확인해야 합니다. 계약서상 인수인계 기간이 공란으로 되어 있습니다. 인수인계가 이미 완료된 이후에 처분이 발령된다면, 특약의 '인수인계 이전' 요건을 충족하지 못해 계약 무효 주장이 성립하지 않습니다.

매수인(요양원을 산 사람)의 종합 전략

요양원을 산 입장에서는 다음 순서로 대응해야 합니다.

먼저 업무정지처분이 실제로 발령되었는지 확인해야 합니다. 노인보호전문기관의 판정만으로는 특약이 발동되지 않습니다. 구청의 공식 처분이 있어야 합니다.

처분이 발령되었다면 즉시 행정심판 또는 행정소송을 제기하면서 집행정지를 신청해야 합니다. 집행정지가 인용되면 소송이 끝날 때까지 요양원을 계속 운영할 수 있습니다. 동시에 민사 소송에서 계약 무효 확인 청구 또는 잔금 반환 청구를 제기할 수 있습니다.

처분이 인수인계 완료 전에 발령되었는지 여부를 입증하는 증거를 수집해야 합니다. 인수인계 완료 시점을 증명하는 서류, 직원 승계 관련 서류, 입소자 케어 인수인계 기록 등이 중요합니다.

8. 이런 분쟁, 미리 막을 수 있었을까요?

계약서 작성 단계에서의 예방이 최선입니다

유사한 분쟁을 다수 다뤄온 경험에서 보면, 이런 분쟁의 대부분은 계약서 작성 단계에서 예방할 수 있었습니다.

요양원 매매계약에서 반드시 확인해야 할 사항을 정리합니다.

계약 전 확인 사항으로는 관할 구청에 행정처분 이력 조회, 노인보호전문기관에 신고 접수 이력 조회, 국민건강보험공단에 장기요양급여 부정수급 이력 조회, 직원 퇴직연금 납입 현황 확인, 입소자 현황 및 계약 관계 확인이 있습니다.

계약서 작성 시 주의 사항으로는 행정처분의 의미를 명확히 정의하는 조항 삽입, 인수인계 기간을 구체적인 날짜로 기재, 퇴직연금 처리 방법 명시, 행정처분 발생 시 계약 해제의 효과(계약금 반환 여부 포함)를 구체적으로 규정하는 것이 필요합니다.

이 사건처럼 인수인계 기간이 공란으로 남아 있거나, '행정처분'의 의미가 불명확하게 기재된 경우 분쟁의 씨앗이 됩니다. 수십억 원짜리 계약에서 계약서 한 줄의 모호함이 수억 원의 분쟁으로 이어진다는 것을 이 사건이 잘 보여줍니다.

9. 노인보호 사건, 전문 변호사가 없다는 것이 현실입니다

행정·민사·형사가 동시에 얽히는 복합 분쟁입니다

노인학대 판정과 관련된 분쟁은 단순한 행정 사건이 아닙니다. 행정처분 취소 소송(행정), 계약 무효 확인 및 잔금 반환 청구(민사), 경우에 따라서는 노인학대 형사 고소(형사)가 동시에 진행됩니다. 여기에 요양원 매매계약이라는 부동산 거래까지 얽히면, 이 모든 영역을 아우르는 전문성이 필요합니다.

실무에서 이 분야를 전문적으로 다루는 변호사가 많지 않은 것이 현실입니다. 노인복지법, 노인장기요양보험법, 사회복지사업법, 행정조사기본법, 민법, 민사집행법을 동시에 검토해야 하고, 행정처분 취소 소송의 타이밍과 민사 강제집행의 타이밍을 정확히 맞춰야 합니다.

저는 부동산 전문 변호사로서 요양원·노인복지시설의 매매계약 분쟁을 다수 다뤄왔습니다. 이 시리즈에서 다룬 내용처럼, 행정처분 취소 소송을 통해 민사 계약 분쟁의 전제를 무너뜨리는 전략, 강제집행 완료를 통해 청구이의의 소의 이익을 소멸시키는 전략, 현장조사 절차 하자를 통해 처분 자체를 취소시키는 전략은 각 사건의 사실관계를 정밀하게 분석해야만 도출할 수 있습니다.

마치며 — 요양원 매매, 계약서 도장 찍기 전에 반드시 확인하세요

3편에 걸쳐 요양원 포괄양도양수계약과 노인학대 판정, 행정처분 승계 문제를 다뤘습니다. 핵심을 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.

요양원 매매는 부동산 거래이면서 동시에 행정 허가권의 이전이고, 직원 고용 관계의 승계이며, 과거 행정처분 이력의 인수입니다. 이 모든 것을 계약서 한 장에 담아야 하고, 그 한 장이 수억 원의 분쟁을 만들기도, 막기도 합니다.

요양원 매매를 앞두고 계시거나, 이미 계약 후 분쟁이 발생하셨다면 초기 대응이 결정적입니다. 강제집행 착수, 행정심판 제기, 집행정지 신청은 모두 시간이 생명입니다.

노인학대 판정에 불복하는 법 — 행정심판·행정소송·집행정지 완전 가이드 [시리즈 2편] — 부동산 전문 장재호 변호사의 실전 분석

부만변 — Mon, 6 Jul 2026 09:09:33 +0900

들어가며 — "억울한데, 어디에 어떻게 따져야 하나요?"

요양원을 운영하다 보면 예상치 못한 순간에 노인학대 판정을 받는 경우가 있습니다. 직원이 한 행동이 문제가 됐을 수도 있고, 낙상 사고 후 병원에 늦게 데려갔다는 이유로 '방임'으로 판정받는 경우도 있습니다. 심지어 치매 어르신이 침대에서 떨어지지 않도록 난간을 설치했는데 '신체 구속'으로 판정받기도 합니다.

판정이 나면 구청에서 업무정지처분이 예고됩니다. 업무정지가 되면 요양원 문을 닫아야 하고, 입소 어르신들을 다른 시설로 옮겨야 합니다. 직원들은 일자리를 잃습니다. 그리고 앞서 1편에서 다룬 것처럼, 요양원을 매매하는 과정에서 이 처분이 계약 분쟁으로 이어지기도 합니다.

이 글에서는 노인학대 판정에 불복하는 구체적인 방법과, 업무정지처분이 내려졌을 때 집행을 막는 방법을 설명드립니다.

1. 노인학대 판정 → 업무정지처분, 어떤 순서로 진행되나요?

절차를 알아야 대응할 수 있습니다

노인학대 신고부터 업무정지처분까지의 흐름은 다음과 같습니다.

① 신고 접수 → 노인보호전문기관(전화 1577-1389)에 신고가 들어옵니다.

② 현장조사 → 노인보호전문기관 직원이 요양원을 방문하여 조사합니다. 이때 반드시 현장출입조사서를 제시해야 합니다(행정조사기본법 제17조).

③ 학대 판정 → 지역노인학대사례판정위원회에서 학대 여부를 판정합니다.

④ 구청 보고 → 판정 결과가 관할 구청에 통보됩니다.

⑤ 청문 절차 → 구청은 업무정지처분 전에 반드시 청문을 실시해야 합니다(노인장기요양보험법 제63조). 이 단계에서 의견을 제출할 수 있습니다.

⑥ 업무정지처분 → 구청장이 공식적으로 업무정지처분을 내립니다.

⑦ 불복 → 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있습니다.

2. 판정에 이의가 있다면 — 중앙노인학대사례판정위원회 재심의

처분 전에 먼저 이의를 제기하세요

지역노인보호전문기관의 판정에 이의가 있다면, 중앙노인학대사례판정위원회에 재심의를 신청할 수 있습니다. 이 위원회는 노인복지법 제39조의5 제1항 제8호에 근거하여 중앙노인보호전문기관 내에 설치되어 있으며, 분쟁 사례를 조정하는 역할을 합니다.

재심의를 신청하면 구청의 처분 발령이 지연될 수 있습니다. 이 시간을 활용하여 증거를 수집하고 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다.

다만, 법원은 중앙위원회의 결정도 독립적인 행정처분이 아니라고 보고 있습니다(인천지방법원 2023구합51544 판결). 따라서 재심의 결과에 불복하더라도 그 결정 자체를 행정소송으로 다툴 수는 없고, 이후 구청의 업무정지처분을 다투는 방식으로 진행해야 합니다.

3. 업무정지처분이 내려졌다면 — 집행정지 신청

"처분은 받았지만, 당장 문을 닫을 수는 없어요"

업무정지처분이 내려졌다고 해서 즉시 요양원 문을 닫아야 하는 것은 아닙니다. 행정심판이나 행정소송을 제기하면서 동시에 집행정지를 신청하면, 소송이 끝날 때까지 처분의 효력을 멈출 수 있습니다.

행정심판에서의 집행정지는 행정심판법 제30조 제2항에 근거합니다. "중대한 손해가 생기는 것을 예방할 필요성이 긴급하다고 인정할 때" 집행정지를 결정할 수 있습니다. 요양원 업무정지처분은 입소 어르신들의 전원 조치가 필요하고 영업 자체가 불가능해지므로, '중대한 손해' 요건을 충족할 가능성이 높습니다.

행정소송에서의 집행정지는 행정소송법 제23조 제2항에 근거합니다. "회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때" 집행정지를 결정합니다.

집행정지가 인용되면 어떻게 될까요? 대법원은 "집행정지결정이 내려지면 처분에서 정해 둔 효력기간은 판결 선고 시까지 진행하지 않는다"고 판시했습니다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021두40720 판결). 즉, 업무정지 6개월 처분을 받았더라도 집행정지가 인용되면 소송이 끝날 때까지 요양원을 계속 운영할 수 있습니다.

4. 노인학대 판정, 어떤 경우에 취소될 수 있나요?

판례로 보는 취소 가능성

법원이 업무정지처분을 취소한 사례들을 유형별로 정리해 드립니다.

① 현장조사 절차 위반

인천지방법원은 2022년 판결(2021구합511)에서, 2차 현장조사 시 새로운 현장조사서를 제시하지 않은 것은 행정조사기본법 제17조 제1항 위반이라고 보아 처분을 취소했습니다. 조사 절차에 하자가 있으면 그 조사에 기반한 처분 자체가 위법해집니다.

② 방임 여부 불인정 — 단순 과실과의 구별

인천지방법원은 2024년 판결(2024구합52353)에서, 요양보호사가 마스크를 가져오러 1~2분 자리를 비운 사이 낙상이 발생한 사안에서 방임이 아니라고 판단했습니다. 법원은 "방임행위는 신체적·성적 학대행위 등에 준하는 정도로 기본적인 보호와 치료를 소홀히 하는 행위"라고 엄격하게 해석했습니다(인천지방법원 2023구합51544 판결 참조).

③ 경찰의 혐의없음 결정이 있는 경우

수원지방법원은 2025년 판결(2024구합65981)에서, 노인보호전문기관의 판정이 있었더라도 경찰이 혐의없음으로 불송치 결정을 내린 경우 이를 처분사유 부존재의 유력한 간접증거로 보아 처분을 취소했습니다.

④ 처분 수위가 과중한 경우 — 재량권 일탈·남용

서울행정법원은 2021년 판결(2020구합62021)에서, 신체적·성적 학대 사실은 인정하면서도 지정취소처분은 재량권을 일탈·남용했다고 보아 취소했습니다. 법원은 "부령 형식의 처분기준은 대외적 구속력이 없으며, 처분의 적법 여부는 관계 법령의 내용과 취지에 따라 판단해야 한다"고 밝혔습니다.

5. 매도인과 매수인, 각자의 전략

매도인(요양원을 판 사람) 입장에서

지금 당장 해야 할 일:

- 공정증서가 있다면 즉시 강제집행 착수 (예금 압류·추심이 가장 빠릅니다)

- 노인보호전문기관 현장조사 절차에 위반이 있었는지 확인

- 청문 절차에서 적극적으로 의견 제출

- 행정처분이 발령되기 전에 집행을 완료하는 것이 목표

핵심 논거:

노인보호전문기관의 판정은 행정처분이 아닙니다. 실제 업무정지처분이 발령되어야 계약서 특약이 적용될 수 있고, 인수인계가 이미 완료된 이후라면 특약 자체가 적용되지 않습니다.

매수인(요양원을 산 사람) 입장에서

지금 당장 해야 할 일:

- 업무정지처분이 실제로 발령되었는지 확인

- 처분이 발령되었다면 즉시 행정심판 또는 행정소송 제기 + 집행정지 신청

- 계약서 특약 제3조의 '행정처분'이 발생했음을 입증할 증거 수집

- 인수인계 완료 시점 확인 (인수인계 이전에 처분이 발령되었는지 여부)

핵심 논거:

일반적인 계약서는 "계약이후 인수인계 이전까지 행정처분 발생시 이 계약을 무효로 한다"고 명시합니다. 업무정지처분이 인수인계 완료 전에 발령되었다면, 이 특약에 따라 계약 무효를 주장할 수 있습니다.

6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 노인학대 판정이 나면 요양원 운영을 즉시 중단해야 하나요?

A. 아닙니다. 판정 자체는 행정처분이 아닙니다. 구청의 업무정지처분이 내려진 이후에도, 행정심판이나 행정소송을 제기하면서 집행정지를 신청하면 소송이 끝날 때까지 운영을 계속할 수 있습니다.

Q. 직원이 한 행동인데, 왜 요양원 전체가 업무정지를 받나요?

A. 노인장기요양보험법 제37조 제1항 제6호는 "장기요양기관의 종사자 등"의 행위를 처분 사유로 규정합니다. 다만, 같은 조 단서에서 "장기요양기관의 장이 그 행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우"에는 처분을 면할 수 있습니다. 평소 노인학대 예방교육 실시, CCTV 설치·운영 등의 증거가 중요합니다.

Q. 업무정지 6개월은 너무 가혹한 것 같은데, 줄일 수 있나요?

A. 가능합니다. 법원은 처분기준이 대외적 구속력이 없다고 보고 있어, 위반행위의 동기·내용·정도·결과를 고려하여 감경을 요구할 수 있습니다. 광주지방법원은 2021년 판결(2020구합14427)에서 억제대 사용 사안에서 업무정지 6개월을 취소하고 3개월로 감경한 사례가 있습니다.

마치며 — 노인보호 사건, 전문가와 함께 대응하세요

노인학대 판정과 행정처분은 요양원 운영자에게 사업의 존폐를 좌우하는 문제입니다. 동시에 요양원 매매계약과 얽히면 수억 원의 민사 분쟁으로 이어집니다.

저는 부동산 전문 변호사로서 이러한 복합적인 분쟁을 다수 다뤄왔습니다. 행정처분 취소 소송, 집행정지 신청, 민사 계약 분쟁이 동시에 진행되는 사건에서는 각 절차의 타이밍을 정확히 맞추는 것이 승패를 가릅니다.

다음 편에서는 노인장기요양보험법상 행정처분 승계 문제 — 요양원을 사면 전 운영자의 잘못도 내가 책임져야 하나? 를 다루겠습니다.

요양원 매매계약과 노인학대 판정, 계약이 무효가 될 수 있을까? [시리즈 1편] — 부동산 전문 장재호 변호사의 실전 분석

부만변 — Sun, 5 Jul 2026 11:19:48 +0900

들어가며 — "계약서에 도장 찍었는데, 이제 어떻게 하죠?"

요양원을 팔았습니다. 수십억 원짜리 계약이었고, 잔금도 받았습니다. 그런데 계약이 마무리되는 과정에서 갑자기 노인보호전문기관으로부터 연락이 왔습니다. 노인학대 판정이 났다는 것입니다. 구청에 보고가 됐고, 업무정지처분이 예상된다는 말도 들립니다. 매수인(요양원을 산 사람)은 "계약이 무효"라며 잔금을 갚지 않겠다고 합니다.

반대로, 요양원을 산 입장에서는 이런 생각이 드실 겁니다. "내가 산 요양원에 이런 문제가 있는 줄 알았으면 절대 안 샀을 텐데. 계약서에 분명히 '행정처분이 생기면 계약을 무효로 한다'고 써 있는데, 이게 적용되는 거 아닌가요?"

이 글은 바로 그 질문에 답하기 위해 씁니다.

저는 부동산 전문 변호사로서 요양원·노인복지시설의 매매계약 분쟁을 다수 다뤄왔습니다. 이 분야는 단순한 부동산 거래가 아닙니다. 노인복지법, 노인장기요양보험법, 사회복지사업법, 행정조사기본법이 복잡하게 얽혀 있고, 행정처분과 민사계약이 동시에 문제가 됩니다. 오늘은 그 핵심을 최대한 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 이 사건의 구조 — 부동산 매매인가, 영업권 양도인가?

요양원 거래는 '부동산 + 영업권'의 결합입니다

요양원을 사고판다는 것은 단순히 건물을 사는 것이 아닙니다. 예를 들어, 이 사건처럼 수십 억 원짜리 계약이라면, 그 안에는 다음이 모두 포함됩니다.

- 건물과 토지(부동산 매매계약)

- 요양원 운영 허가·지정(장기요양기관 지정)

- 입소 어르신들과의 계약 관계

- 직원들의 고용 관계(퇴직연금 포함)

- 국민건강보험공단으로부터 받는 장기요양급여 수령권

이 모든 것을 한꺼번에 넘기는 것을 '포괄양도양수계약' 이라고 합니다. 쉽게 말해 "요양원 전체를 통째로 넘긴다"는 계약입니다. 이 사건 계약서에도 "포괄양도양수 계약"이라고 명시되어 있습니다.

이것이 왜 중요하냐면, 포괄양도양수계약에서는 과거의 행정처분 이력까지 함께 넘어갈 수 있기 때문입니다. 노인장기요양보험법 제37조의4 제1항은 "장기요양기관을 양도한 경우 종전의 장기요양기관에 행하여진 업무정지처분의 효과는 그 처분기간이 만료된 날부터 3년간 양수인에게 승계된다"고 규정합니다. 즉, 파는 사람의 잘못이 사는 사람에게 그대로 따라붙을 수 있다는 뜻입니다.

2. 핵심 쟁점 Q&A

Q1. 노인보호전문기관의 '학대 판정'이 나오면 바로 계약이 무효가 되나요?

A. 아닙니다. 판정 자체는 행정처분이 아닙니다.

많은 분들이 노인보호전문기관의 학대 판정을 곧바로 '행정처분'으로 이해하십니다. 하지만 법원은 이를 명확히 구분합니다.

인천지방법원은 2023년 판결(2023구합51544)에서 "노인보호전문기관의 판정은 행정처분이 아니며, 행정청의 최종 처분 시 권리 의무에 영향을 미친다"고 판시했습니다. 중앙노인학대사례판정위원회의 결정도 마찬가지입니다.

즉, 노인보호전문기관이 "학대가 맞다"고 판정했다고 해서 그것이 곧 '행정처분'은 아닙니다. 실제 행정처분(업무정지 등)은 구청장이 별도로 내려야 합니다.

관련 계약서는 흔히 "계약이후 인수인계 이전까지 행정처분 발생시 이 계약을 무효로 한다" 고 규정합니다. 따라서 노인보호전문기관의 판정만으로는 이 특약이 발동되지 않을 가능성이 높습니다. 구청의 업무정지처분이 실제로 발령되어야 비로소 특약 적용 여부를 논할 수 있습니다.

Q2. 계약서에 "행정처분이 생기면 계약 무효"라고 써 있으면, 무조건 무효 아닌가요?

A. '행정처분'의 의미와 '인수인계 이전'이라는 시점이 핵심입니다.

이 특약이 적용되려면 두 가지 조건이 동시에 충족되어야 합니다.

첫째, 행정처분이 발생해야 합니다. 앞서 설명드린 것처럼, 노인보호전문기관의 판정은 행정처분이 아닙니다. 구청이 실제로 업무정지처분을 내려야 합니다.

둘째, 그 행정처분이 '인수인계 이전'에 발생해야 합니다. 이 사건 계약서를 보면 인수인계 기간이 공란으로 되어 있습니다. 만약 인수인계가 이미 완료된 이후에 처분이 발령된다면, 특약 자체가 적용되지 않습니다.

나머지 계약서 조항도 함께 살펴봐야 합니다. 이 조항은 "계약일 현재 행정처분(정지/벌금형)이 있음/없음"을 기재하도록 하고 있습니다. 이 란에 '없음'으로 기재되어 있다면, 매도인이 계약 당시 행정처분이 없었음을 확인한 것이 됩니다. 이는 매도인에게 유리한 증거가 됩니다.

Q3. 매수인이 "속았다"며 계약을 취소할 수 있나요?

A. 매수인이 이미 알고 있었다면 취소가 어렵습니다.

법원은 이와 유사한 사건에서 중요한 판단을 내렸습니다.

창원지방법원은 2024년 판결(2023나102858)에서, 요양원 양도계약에서 영업정지처분 미고지를 이유로 한 사기 취소 주장을 기각했습니다. 법원은 ① 영업정지처분 효과가 양수인에게 승계되지 않을 수 있고, ② 노인학대 의심신고는 계약 체결 후 발생했으며, ③ 양수인이 관련 사실을 알았거나 알 수 있었다는 점을 근거로 들었습니다.

반면, 창원지방법원 거창지원의 1심 판결(2021가단11874)은 영업정지처분 미고지를 기망으로 인정했다가 항소심에서 뒤집혔습니다. 이처럼 같은 사안도 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.

매수인이 계약 당시 이미 노인학대 신고 가능성을 알고 있었다면, 기망 주장은 성립하기 어렵습니다. 특히 이 사건처럼 계약서에 "행정처분 발생 시 무효" 특약을 직접 삽입했다는 것 자체가, 매수인이 그 가능성을 인식하고 있었다는 간접 증거가 될 수 있습니다.

Q4. 매도인은 지금 당장 무엇을 해야 하나요?

A. 공정증서에 기한 강제집행을 즉시 착수해야 합니다.

이 사건에서 잔금에 대해 공정증서(공증받은 채무 확인서)가 작성되어 있다면, 별도의 소송 없이 바로 강제집행이 가능합니다. 쉽게 말해 "법원 판결 없이도 상대방 통장을 묶거나 재산을 압류할 수 있다"는 뜻입니다.

여기서 결정적으로 중요한 법리가 있습니다. 대법원은 "강제집행이 전체적으로 종료되어 채권자가 만족을 얻은 후에는 더 이상 청구이의의 소로써 그 강제집행의 불허를 구할 이익이 없다"고 판시했습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다52489 판결). 서울중앙지방법원도 같은 취지로 판단했습니다(2018가합536526 판결).

즉, 강제집행을 먼저 완료해버리면, 매수인이 나중에 "계약이 무효니까 집행을 막아달라"는 소송(청구이의의 소)을 제기해도 소의 이익이 없어 각하됩니다. 이것이 매도인 입장에서 가장 강력한 무기입니다.

3. 노인보호전문기관이란 무엇인가요?

설립 근거와 역할

노인보호전문기관은 노인복지법 제39조의5에 근거하여 설치됩니다. 전국에 지역노인보호전문기관이 있고, 이를 총괄하는 중앙노인보호전문기관이 있습니다.

지역노인보호전문기관의 주요 역할은 다음과 같습니다.

- 노인학대 신고 접수 및 현장조사

- 학대 여부 판정 (지역노인학대사례판정위원회 운영)

- 피해 노인 상담 및 보호

- 학대행위자 재발방지 교육

중앙노인보호전문기관은 지역기관을 지원하고, 분쟁이 있는 사례에 대해 중앙노인학대사례판정위원회를 운영하여 재심의를 담당합니다.

중요한 점은, 이 기관들의 판정이 행정처분 자체가 아니라는 것입니다. 판정은 구청이 업무정지처분을 내리기 위한 참고자료에 불과합니다. 수원지방법원은 2025년 판결(2024구합65981)에서 "노인보호전문기관 업무수행지침의 학대 판정지표는 행정처분 시 판정을 돕기 위한 자료로 행정처분을 위한 절대적 기준이 아니다"라고 명시했습니다.

4. 현장조사 절차에 문제가 있었다면?

행정조사기본법 위반이 처분을 무효로 만들 수 있습니다

노인보호전문기관이 현장조사를 나올 때는 반드시 현장출입조사서를 제시해야 합니다. 이것은 행정조사기본법 제17조 제1항에서 정한 의무입니다. 쉽게 말해 "우리가 왜 왔고, 무엇을 조사할 것인지 서면으로 알려줘야 한다"는 규정입니다.

인천지방법원은 2022년 판결(2021구합511)에서, 2차 현장조사 시 새로운 현장조사서를 제시하지 않은 것은 행정조사기본법 제17조 제1항 위반이라고 판단하여 그 조사에 기반한 개선명령처분을 취소했습니다.

만약 이 사건에서도 현장조사 절차에 위반이 있었다면, 업무정지처분 자체를 취소시킬 수 있습니다. 처분이 취소되면 특약 상 '행정처분 발생' 요건 자체가 충족되지 않아, 계약 무효 주장의 전제가 사라집니다.

마치며 — 요양원 매매, 계약서 한 줄이 수억 원을 좌우합니다

이 사건을 통해 알 수 있는 것은, 요양원 매매계약은 단순한 부동산 거래가 아니라는 점입니다. 계약서의 특약 한 줄, 인수인계 날짜 한 칸, 현장조사 절차 하나가 수억 원의 분쟁을 만들어냅니다.

매도인이라면 지금 당장 강제집행 착수 여부를 검토하셔야 합니다. 매수인이라면 행정처분이 실제로 발령되었는지, 인수인계가 완료되기 전이었는지를 확인하셔야 합니다.

다음 편에서는 노인학대 판정에 불복하는 방법 — 행정심판과 행정소송, 집행정지 신청에 대해 다루겠습니다.

관리비가 갑자기 올랐다면? 2026년 바뀐 법으로 임대인에게 내역 공개 요구하는 방법 [장재호 변호사]

부만변 — Sat, 4 Jul 2026 10:28:26 +0900

들어가며 — "월세는 그대로인데 관리비가 두 배가 됐어요"

부동산 관련 상담을 하다 보면, 이런 하소연을 정말 자주 듣습니다.

"변호사님, 월세는 그대로인데 관리비가 갑자기 두 배로 올랐어요. 왜 올랐냐고 물어봤더니 임대인이 '그냥 올랐다'고만 하고 아무 설명도 안 해줘요. 이거 그냥 내야 하나요?"

약국을 운영하시는 분, 작은 카페를 하시는 분, 사무실을 임차해 쓰시는 분 — 업종은 달라도 이 억울함은 똑같습니다. 월세(차임)는 법으로 연 5% 이상 못 올리게 막혀 있는데, 임대인이 그 규제를 피하려고 관리비를 슬쩍 올려버리는 일이 현장에서 비일비재했거든요.

그런데 2026년 5월 12일부터 이 상황이 달라졌습니다. 법이 바뀌었습니다. 이제 임차인은 임대인에게 관리비 내역을 공개하라고 당당히 요구할 수 있고, 임대인은 이에 반드시 응해야 합니다. 오늘은 이 바뀐 법이 실제로 어떤 의미인지, 그리고 임차인과 임대인 각각의 입장에서 무엇을 어떻게 해야 하는지를 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 왜 이 법이 생겼나 — '깜깜이 관리비'의 실태

월세 인상 상한선을 피하는 꼼수

상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법')은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100으로 계산한 금액) 한도 이내의 임대차계약에 대해 차임, 즉 월세를 연 5% 이상 올리지 못하도록 규정하고 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 서울의 경우 환산보증금 9억 원 이하가 이 보호를 받습니다.

문제는 관리비였습니다. 월세는 법으로 묶여 있으니, 일부 임대인들이 관리비를 아무 근거 없이 올려버리는 방식으로 사실상 임차인의 부담을 늘려왔습니다. 임차인 입장에서는 "왜 올랐냐"고 물어봐도 명확한 답을 들을 수 없었고, 법적으로 따질 근거도 마땅치 않았습니다. 이것이 바로 '깜깜이 관리비' 문제입니다 .

2026년 5월 12일, 법이 바뀌었다.

이런 현실을 바로잡기 위해 상가임대차법이 개정되어 제19조의2(관리비 내역의 제공)가 신설되었고, 2026년 5월 12일부터 시행되고 있습니다. 핵심 내용은 간단합니다.

"임차인이 관리비 내역 제공을 요청하면, 임대인은 반드시 이에 따라야 한다." (상가건물 임대차보호법 제19조의2 제1항, 제2항)

이제 임차인은 "관리비가 왜 이렇게 나왔냐"고 물을 법적 권리가 생겼고, 임대인은 이를 무시할 수 없게 되었습니다.

2. 임대인이 공개해야 하는 관리비 항목 14가지

법 시행령과 별표에는 임대인이 제공해야 하는 관리비 항목이 구체적으로 14가지로 정해져 있습니다. 각 항목별로 금액을 명시해야 합니다 (상가건물 임대차보호법 시행령 제8조 제1항).

쉽게 말하면 이렇습니다.

- 일반관리비: 건물 관리 인건비, 사무용품비, 세금·공과금 등

- 청소비·경비비·소독비: 청소·경비·소독 용역비와 인건비

- 승강기 유지비: 엘리베이터 유지·보수 비용 (공동 전기료 제외)

- 냉난방비·급탕비: 냉방·난방·온수에 실제로 든 비용

- 수선유지비: 공용 부분 수리·보수 비용, 건물 안전점검 비용 등

- 위탁관리수수료: 건물 관리를 외부 업체에 맡긴 경우 그 수수료

- 그 밖의 항목: 전기료, 수도료, 가스사용료(임차인이 직접 내는 금액 제외), 정화조 처리비, 폐기물 처리비, 건물 전체 보험료

이 14개 항목에 없는 비용을 임대인이 임의로 추가해서 청구하는 것은 허용되지 않습니다. 실제로 법원은 임대인이 기존 관리비 내역에 없던 '일반관리비' 명목을 새로 추가하여 임차인에게 부담을 지운 것은 자의적인 것으로 보아 그 지급의무를 부정한 바 있습니다 (대구지방법원 2024. 2. 1. 선고 2022가단3735 판결).

월 관리비가 10만 원 미만인 경우에는 간이 특례가 적용됩니다. 이 경우 항목별 금액까지는 안 써도 되지만, 어떤 항목들이 포함되어 있는지는 반드시 표시해야 합니다 .

3. Q&A — 임차인이 가장 많이 묻는 질문들

Q1. "임대인이 내역 공개를 거부하면 어떻게 하나요?"

임대인이 정당한 이유 없이 내역 제공을 거부하거나 질질 끌면, 임차인은 법원에 이행청구 소송을 제기할 수 있습니다. 쉽게 말해 "내역을 공개하라"는 판결을 받아낼 수 있다는 뜻입니다 (민법 제389조 제2항). 그리고 내역 미제공으로 인해 임차인이 손해를 입었다면 — 예를 들어 과다한 관리비를 계속 납부한 경우 — 그 초과 납부액에 대한 손해배상 청구도 가능합니다 (민법 제390조).

더 나아가, 법원은 관리비 내역이 불분명하고 임대인으로부터 그에 상응하는 관리 서비스도 제공받지 못한 경우에는 임차인이 관리비 지급 자체를 거절할 상당한 이유가 있다고 인정한 바 있습니다 (수원지방법원 안산지원 2024. 2. 14. 선고 2022가단86085 판결).

Q2. "내역을 받았는데 항목명이 애매하거나 시행령에 없는 항목이 있어요. 그냥 내야 하나요?"

내지 않아도 됩니다. 시행령 별표에 없는 항목을 임대인이 임의로 만들어 청구하는 것은 허용되지 않습니다. 법원도 임대인이 기존에 없던 항목을 새로 추가해 임차인에게 부담을 지운 것은 자의적인 것으로 보아 그 지급의무를 부정한 바 있습니다 (대구지방법원 2024. 2. 1. 선고 2022가단3735 판결). 또한 임차인이 이미 직접 납부하는 전기료·수도료·가스사용료를 관리비에 중복으로 포함시켜 청구하는 것도 마찬가지로 거절할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 시행령 제8조 제1항).

Q3. "관리비가 너무 비싸다고 생각되면 깎아달라고 할 수 있나요?"

가능합니다. 다만 단순히 "비싸다"는 느낌만으로는 부족하고, 구체적인 근거가 필요합니다. 법원은 관리비 내역이 불분명하고 실제로 관리 서비스가 제공되지 않은 경우에는 임차인의 지급 거절을 정당하다고 보았습니다 (수원지방법원 안산지원 2024. 2. 14. 선고 2022가단86085 판결). 또한 임차인이 점유하는 면적에 비례하지 않고 과도하게 관리비를 부과하는 방식도 부당하다고 본 판결이 있습니다 (서울동부지방법원 2021. 8. 27. 선고 2020나31182 판결). 이미 과다하게 납부한 관리비가 있다면 부당이득반환(법률상 원인 없이 받은 이익을 돌려달라는 청구) 소송을 통해 돌려받을 수 있습니다 (민법 제741조).

Q4. "임대차계약이 2026년 5월 12일 이전에 체결됐는데, 저는 이 법의 보호를 못 받나요?"

이 조항은 2026년 5월 12일 이후에 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다 . 따라서 그 이전에 체결된 계약이 아직 갱신되지 않았다면 제19조의2를 직접 적용하기는 어렵습니다. 하지만 방법이 없는 것은 아닙니다. 법원은 관리비 내역이 불분명하고 실제 관리 서비스도 없는 경우 지급 거절을 인정해왔고, 임대차계약상 신의칙에 따른 부수적 의무로서 내역 설명을 요구할 수도 있습니다. 가장 확실한 방법은 계약 갱신 시 특약사항에 관리비 내역 제공 의무를 명시하는 것입니다.

Q5. "환산보증금이 9억 원을 넘는 고액 임차인인데, 저는 이 법 적용이 안 된다고요?"

안타깝게도 현행법상 그렇습니다. 상가임대차법 제2조 제3항은 환산보증금 초과 임대차에 대해 일부 조항만 예외적으로 적용하도록 규정하고 있는데, 이번에 신설된 제19조의2는 그 예외 목록에 포함되지 않았습니다. 대형 의료빌딩이나 역세권 상가 1층처럼 임대료가 높은 곳에 입점한 약국이나 병원, 대형 사무실 임차인들이 오히려 사각지대에 놓이는 아이러니한 상황입니다.

현재로서 가장 현실적인 해결책은 계약 체결 또는 갱신 시 특약사항에 "환산보증금 초과 여부와 무관하게 임대인은 14개 항목이 명시된 관리비 내역을 제공한다"는 내용을 반드시 넣는 것입니다. 이 특약은 임차인에게 유리한 약정이므로 법적으로 유효하게 성립하며 (상가건물 임대차보호법 제15조), 임대인이 이를 위반하면 이행청구 및 손해배상 청구가 가능합니다.

Q6. "임대인이 인상분 관리비 내역만 주고 기존 관리비 내역은 안 준다고 하는데요?"

이는 법의 취지에 반합니다. 상가임대차법 제19조의2 제1항은 "부과된 관리비 내역"의 제공을 요청할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 현재 임차인에게 부과되고 있는 관리비 전체를 의미합니다. 인상분과 기존 관리비를 분리해서 기존 부분의 내역 제공을 거부하는 것은 허용되지 않으며, 임차인은 전체 관리비에 대한 14개 항목별 내역 제공을 요청할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제19조의2 제1항).

4. 임대인 입장에서 꼭 알아야 할 것들

임대인 분들도 이 법 개정을 가볍게 보시면 안 됩니다. 몇 가지 중요한 포인트를 짚어드립니다.

첫째, 임차인의 요청이 오면 반드시 응해야 합니다. 정당한 이유 없이 거부하거나 지연하면 이행청구 소송의 피고가 될 수 있고, 그 과정에서 관리비 전반의 적정성이 법원의 심사를 받게 됩니다.

둘째, 임대인이 일방적으로 관리비를 인상 통보해도 효력이 없습니다. 법원은 갱신 과정에서 관리비 인상에 대한 명확한 합의가 없으면 기존 조건이 유지되며, 임대인의 일방적인 인상 통지는 효력이 없다고 판시하고 있습니다 (서울중앙지방법원 2024. 9. 6. 선고 2023가합96626 판결, 서울북부지방법원 2019. 1. 23. 선고 2018가단111974 판결).

셋째, 임대차 종료 후 관리비 청구 범위를 잘못 잡으면 낭패입니다. 대법원은 임대차계약이 해지된 이후에는 임차인이 건물을 실제로 사용·수익한 기간에 해당하는 관리비만 지급할 의무가 있을 뿐, 그 이후 기간의 관리비를 청구할 수 없다고 명확히 판시하였습니다 (대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 286119 판결).

넷째, 관리비 산정 근거를 반드시 남겨두어야 합니다. 분쟁이 생겼을 때 법원은 임대인에게 관리비의 합리성을 입증하도록 요구합니다. 영수증, 용역계약서, 지출 내역서 등을 체계적으로 보관해두지 않으면 법정에서 매우 불리한 상황에 처하게 됩니다.

다섯째, 면적 비율에 따른 공정한 분담이 중요합니다. 법원은 임차인이 점유하는 면적에 비례하여 관리비를 부과하는 것이 원칙이며, 이를 벗어난 부과 방식은 부당하다고 보고 있습니다 (서울동부지방법원 2021. 8. 27. 선고 2020나31182 판결).

5. 변호사가 현장에서 본 것들 — 실무적 조언

관리비 분쟁을 다루다 보면 공통적으로 발견되는 패턴이 있습니다.

임차인 측에서 가장 많이 하는 실수는 관리비를 그냥 내다가 나중에 한꺼번에 문제 삼으려는 것입니다. 이미 수년간 아무 이의 없이 납부해온 관리비에 대해 뒤늦게 "부당하다"고 주장하면, 법원에서 묵시적 동의로 해석될 여지가 생깁니다. 문제가 생겼을 때 즉시, 서면으로 이의를 제기하는 것이 중요합니다.

임대인 측에서 가장 많이 하는 실수는 관리비 산정 근거를 아무것도 남겨두지 않는 것입니다. 분쟁이 생겼을 때 법원은 임대인에게 관리비의 합리성을 입증하도록 요구합니다. 영수증, 용역계약서, 지출 내역서 등을 체계적으로 보관해두지 않으면 법정에서 매우 불리한 상황에 처하게 됩니다.

그리고 양측 모두에게 드리는 가장 중요한 조언은 이것입니다. 계약서가 전부입니다. 구두로 합의했다, 관행이 그랬다는 주장은 법정에서 힘을 발휘하기 어렵습니다. 관리비의 항목, 금액, 인상 조건, 내역 제공 방식까지 계약서에 명확히 적어두는 것이 나중의 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

마치며 — 이 법이 완전하지 않은 이유

이번 개정은 분명 의미 있는 진전입니다. 임차인의 알 권리가 법으로 보장되었고, 관리비 투명화의 첫걸음을 뗐습니다. 하지만 환산보증금을 초과하는 고액 임차인들이 여전히 사각지대에 놓여 있다는 점, 그리고 2026년 5월 12일 이전 계약에는 소급 적용이 되지 않는다는 점은 아쉬운 부분입니다.

법이 모든 것을 해결해주지는 않습니다. 특히 부동산 임대차 분쟁은 계약서 한 줄, 특약 하나가 수백만 원, 수천만 원의 차이를 만들어냅니다. 관리비 문제로 고민 중이시거나, 계약 갱신을 앞두고 계신다면 계약서를 작성하기 전에 전문가의 검토를 받아보시길 권합니다.

이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문

개발 사업 승인, 막을 수 있을까? — 환경영향평가 부실과 행정소송의 실전 전략 (2편)

부만변 — Fri, 3 Jul 2026 09:45:29 +0900

들어가며 — "절차는 다 밟았다는데, 왜 이렇게 찜찜하죠?"

1편에서는 애월포레스트 사건의 전체 구조와 주민·사업자 각각의 기본적인 법적 권리를 살펴봤습니다. 이번 2편에서는 실제 소송에서 가장 많이 부딪히는 질문들, 즉 "환경 조사가 짧았다는 걸 어떻게 증명하나요?", "농지 문제는 나중에 해결하면 되는 건가요?", "특별법 특례를 쓴 게 왜 문제가 되나요?" 같은 현실적인 질문들에 답해 드리겠습니다.

부동산 관련 개발 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서 느낀 것이 있습니다. 의뢰인들이 가장 억울해하는 순간은 "절차는 다 밟았다"는 말을 들을 때입니다. 서류는 제출됐고, 심의는 통과됐고, 공고도 났습니다. 그런데 뭔가 잘못됐다는 느낌은 지울 수 없습니다. 그 '느낌'을 법적 논거로 바꾸는 것이 바로 변호사의 역할입니다.

1. 환경 조사가 짧았다는 것, 어떻게 증명하나요?

Q. "4개월 조사가 부실하다"는 걸 법원에서 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

A. '짧았다'는 사실이 아니라, '그래서 무엇이 빠졌는가'를 입증해야 합니다.

이 질문은 실무에서 가장 자주 받는 질문 중 하나입니다. 많은 분들이 "사계절 조사를 안 했으니 당연히 위법 아닌가요?"라고 생각하십니다. 그런데 법원의 시각은 조금 다릅니다.

광주지방법원은 2022년 판결에서 "환경영향평가법령은 반드시 사계절에 걸쳐 현지조사가 이루어질 것을 요구하고 있지 않으므로, 사계절에 걸쳐 현지조사가 이루어지지 않았다 하여 법령위반의 하자가 있다고 볼 수 없다"고 판시했습니다(광주지방법원 2022. 4. 15. 선고 2021구합11166 판결). 즉, 사계절 미조사 자체가 자동으로 위법이 되지는 않는다는 것입니다.

그렇다면 무엇을 입증해야 할까요? 핵심은 "봄·겨울철 조사를 하지 않았기 때문에 실제로 중요한 생태 정보가 누락되었고, 그 누락이 환경영향평가 제도의 목적 자체를 달성할 수 없게 만들었다"는 점입니다.

서울행정법원은 2021년 판결에서, 멸종위기종 맹꽁이에 대한 조사를 소홀히 하여 마치 사업지구 밖에만 소수 개체가 서식하는 것처럼 부실한 조사 결과를 보고하고 미흡한 보호방안을 제시함으로써 환경영향평가 제도 자체를 형해화(껍데기만 남게 만든 것)하였다고 판단하여 처분을 취소한 바 있습니다(서울행정법원 2021. 2. 10. 선고 2019구합74850 판결). 이 사건에서 결정적이었던 것은 '조사 기간이 짧았다'는 사실이 아니라, '그 결과 특정 생물종의 서식 현황이 완전히 잘못 파악되었다'는 구체적 사실이었습니다.

Q. 그렇다면 제주 중산간 지역에서 봄·겨울철 조사가 왜 중요한가요?

A. 제주 중산간 초지는 계절에 따라 전혀 다른 생태계가 펼쳐지는 곳입니다.

애월포레스트 사업 부지의 69.5%는 초지(풀밭)입니다. 제주 중산간 초지는 다음과 같은 계절별 특성을 가집니다.

봄철(3~5월)은 양서류의 번식기입니다. 제주도에 서식하는 맹꽁이, 두꺼비 등 양서류는 봄철에 번식 활동을 하며, 이 시기에만 서식 여부를 정확히 확인할 수 있습니다. 겨울철(11~2월)은 철새 도래 시기입니다. 제주 중산간 초지는 겨울 철새의 중간 기착지 또는 월동지로 기능하는 경우가 있으며, 이는 여름·가을철 조사로는 확인이 불가능합니다.

이러한 계절별 특성을 입증하기 위해서는 다음과 같은 자료를 활용할 수 있습니다.

환경부가 주기적으로 실시하는 전국자연환경조사 결과에는 해당 지역의 생물종 분포 현황이 계절별로 기록되어 있습니다. 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제357조 제3항에 따라 제주도지사는 관리보전지역 지정 시 희귀·멸종위기 동식물 서식지를 조사하여야 하므로, 이 조사 결과를 정보공개청구를 통해 확보할 수 있습니다. 또한 국립생태원이 수행한 제주 중산간 지역 생태계 조사 자료도 유용한 비교 자료가 됩니다.

전문가 감정은 소송에서 가장 강력한 증거 수단입니다. 생태학·환경영향평가 전문가로부터 "여름·가을철 조사만으로는 확인할 수 없는 생물종 목록"과 "그 생물종의 법정보호종 해당 여부"를 담은 감정서를 확보하는 것이 핵심입니다.

2. 관계 부서 의견이 빠진 것, 그게 그렇게 심각한 문제인가요?

Q. 담당 부서가 "초지를 보전하는 게 바람직하다"고 했는데 이 의견이 빠졌다면, 법적으로 어떤 의미인가요?

A. 단순한 행정 실수가 아니라, 법령이 요구하는 필수 기재사항의 탈락입니다.

환경영향평가법 시행령은 전략환경영향평가서에 "관계 행정기관의 의견 및 이에 대한 반영 여부"를 반드시 포함시키도록 규정하고 있습니다. 이 규정의 핵심은 의견을 반드시 따르라는 것이 아닙니다. 의견을 반영하지 않더라도 그 이유를 명시하라는 것입니다. 즉, 의견 자체를 아예 누락한 것은 "반영 여부를 판단조차 하지 않은 것"으로서 법령 위반에 해당합니다.

더 중요한 것은 이익형량(利益衡量)의 문제입니다. 이익형량이란 쉽게 말해 "개발의 이익과 보전의 이익을 저울질하는 것"입니다. 대법원은 행정계획을 결정할 때 "마땅히 고려해야 할 사항을 빠뜨린 경우"를 재량권 남용으로 판단합니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96누8567 판결, 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두2768 판결).

사업 부지의 69.5%가 초지이고 초지전용허가(풀밭을 다른 용도로 바꾸는 허가)가 반드시 필요한 상황에서, 초지 보전 의견을 이익형량에서 완전히 배제한 것은 저울의 한쪽 추를 아예 빼버린 것과 같습니다.

광주고등법원은 골프장 조성사업 실시계획 승인 사건에서, 환경영향평가 및 관계 기관 의견서에서 인근 주민에 대한 피해 방지 대책이 필요하다고 하였음에도 이를 승인 조건에서 누락한 것은 이익형량을 적절히 하지 않은 재량권 일탈·남용이라고 판시한 바 있습니다(광주고등법원 2012. 1. 26. 선고 2010누1063 판결). 이 판결은 애월포레스트 사건에서 초지 보전 의견 누락 문제를 다투는 데 직접적인 선례가 됩니다.

Q. 회의록도 없이 심의를 진행한 것은 어떤 법적 효과가 있나요?

A. 심의 자체를 무효로 만들기는 어렵지만, 소송에서 강력한 무기가 됩니다.

전략환경영향평가 심의 시 회의록을 작성하지 않은 것은 관련 조례를 위반한 것입니다. 이것이 심의 자체를 당연무효(처음부터 없었던 것으로 보는 것)로 만들기는 어렵습니다. 행정처분이 당연무효가 되려면 하자가 "중대하고 명백"해야 하는데, 회의록 미작성만으로 그 수준에 이른다고 보기는 쉽지 않습니다.

그러나 소송 전략적으로는 매우 유용한 무기입니다. 회의록이 없으면 심의에서 어떤 내용이 논의되었는지, 어떤 근거로 결론이 났는지를 확인할 방법이 없습니다. 이는 "심의가 적법하게 이루어졌다"는 점을 행정청이 입증하기 어렵게 만듭니다. 실무에서는 이를 입증책임 전환의 논거로 활용합니다. 즉, "회의록도 없는데 심의가 제대로 됐다는 걸 어떻게 증명하겠습니까?"라는 질문을 법정에서 던질 수 있게 됩니다.

3. 특별법 특례를 쓴 것, 정말 문제가 되나요?

Q. 제주특별법에 허용된 방법을 쓴 건데, 왜 편법이라는 말이 나오나요?

A. 특례 활용 자체가 위법은 아닙니다. 그러나 그 과정에서 이익형량이 충분했는지가 핵심입니다.

이 문제를 이해하려면 먼저 구조를 파악해야 합니다. 국토계획법상 보전관리지역(자연환경 보호를 위해 개발을 제한하는 땅)에는 지구단위계획(개발 계획의 일종)을 지정할 수 없습니다. 그런데 개발진흥지구(개발을 촉진하기 위해 지정하는 구역)로 먼저 지정하면 지구단위계획 지정이 가능해집니다. 사업자는 제주특별법의 특례를 활용해 이 경로를 이용하고 있습니다.

제주특별법은 제주도의 특수성을 반영한 특별법으로서 국토계획법에 대한 특별법적 지위를 가집니다. 따라서 특례 조항을 활용하는 것 자체는 위법이 아닙니다. 그러나 특별법이 일반법을 배제하는 것은 특별법이 명시적으로 규정한 범위 내에서만 가능합니다.

문제는 개발진흥지구 지정 결정 과정에서 ① 보전관리지역의 보전 필요성, ② 제주 중산간 지역의 생태적 가치, ③ 지하수 함양 기능, ④ 관계 부서의 초지 보전 의견 등이 이익형량에서 충분히 고려되었는지입니다. 이것들이 충분히 고려되지 않았다면, 특례를 활용한 개발진흥지구 지정 결정 자체가 재량권 일탈·남용으로 위법하다는 주장이 가능합니다.

대법원은 "연접개발 제한규정은 면적 제한규정을 잠탈하는 수법의 편법적인 개발을 방지하고자 함에 그 주된 취지가 있다"고 판시한 바 있습니다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006두13954 판결). 이 법리를 유추하면, 보전관리지역에 대한 지구단위계획 금지 규정을 개발진흥지구 지정이라는 우회 경로를 통해 잠탈하는 것이 국토계획법의 입법 취지에 반하는지를 논거로 구성할 수 있습니다.

4. 농지 문제, 나중에 해결하면 되는 건가요?

Q. 사업 부지에 농지가 있는데 아직 처분하지 않았다고 합니다. 이게 사업승인을 막는 이유가 되나요?

A. 사업승인 자체를 막는 독립적 요건이 되기는 어렵지만, 별도의 법적 리스크가 있습니다.

이 문제는 '인허가 의제'라는 개념을 이해해야 합니다. 인허가 의제란 쉽게 말해 "사업승인을 받으면 농지전용허가도 함께 받은 것으로 처리된다"는 것입니다. 즉, 사업승인 하나로 여러 개의 허가가 한꺼번에 처리되는 구조입니다.

대법원은 "의제된 인허가에 하자가 있더라도 그것이 사업승인 처분 자체의 위법 사유가 될 수는 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결). 즉, 농지전용허가 의제 처분에 문제가 있더라도 그것이 사업승인 처분 자체를 취소하는 근거가 되지는 않는다는 것입니다.

그러나 여기서 중요한 포인트가 있습니다. 대법원은 또한 "사업승인 시 관계 행정청과 미리 협의한 사항에 한하여 인허가가 의제된다"고 판시하고 있습니다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2018두43095 판결). 만약 사업승인 과정에서 농지전용허가에 관하여 관계 행정청과 적법한 협의가 이루어지지 않았다면, 농지전용허가 의제의 효과 자체가 발생하지 않을 수 있습니다. 이 경우 사업자는 별도로 농지전용허가를 받아야 하며, 이를 받지 않고 사업을 시행하면 농지법 위반이 됩니다.

Q. 그렇다면 농지 문제를 어떻게 다투어야 하나요?

A. 사업승인 처분 취소소송과 농지전용허가 의제 처분 취소소송을 병행하는 것이 가장 효과적입니다.

대법원은 의제된 인허가도 별도로 항고소송(행정처분의 취소를 구하는 소송)의 대상이 된다고 판시하고 있습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017두48734 판결). 즉, 사업승인 처분에 따라 의제된 농지전용허가만을 별도로 취소소송으로 다툴 수 있습니다.

실무적으로는 다음과 같은 투트랙 전략이 유효합니다. 사업승인 처분 취소소송에서는 전략환경영향평가 부실, 이익형량 하자 등 독립적인 위법 사유를 주장하고, 의제된 농지전용허가 취소소송에서는 농지전용허가 요건 미충족, 협의 절차 위반 등을 별도로 다투는 방식입니다.

5. 상수도 특혜와 지구단위계획 완화, 이것도 소송 근거가 되나요?

Q. 상수도가 안 들어오는 지역인데 이 사업을 위해 상수도를 공급하겠다고 합니다. 이게 특혜 아닌가요?

A. 특혜라는 점을 입증하려면 비교 대상 사례와 차별적 취급의 증거가 필요합니다.

상수도 급수구역 외 지역에 대한 상수도 공급 검토, 중산간 지구단위계획 제한지역 완화 움직임이 특정 사업자에 대한 특혜로서 재량권 남용에 해당한다고 주장하려면, 단순히 "이 사업을 위해 정책이 바뀌었다"는 주장만으로는 부족합니다.

법원이 재량권 남용을 인정하기 위해서는 다음과 같은 증거가 필요합니다. 첫째, 동일한 조건의 다른 사업자에게는 상수도 공급이 거부된 사례를 수집해야 합니다. 둘째, 상수도 공급 검토 시점이 애월포레스트 사업 추진 시점과 일치한다는 시간적 연관성을 입증해야 합니다. 셋째, 정책 변경이 이 사업 부지를 주된 대상으로 한다는 점을 보여주는 내부 문서를 확보해야 합니다. 이를 위해서는 정보공개청구를 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.

대법원은 행정계획 결정 시 "이익형량의 정당성·객관성이 결여된 경우"를 재량권 남용으로 판단하고 있습니다(대법원 2000. 3. 23. 선고 98두2768 판결). 특정 사업자를 위해 기존 정책을 변경하면서 그 정당성·객관성을 확보하지 못했다면, 이는 재량권 남용의 근거가 될 수 있습니다.

6. 이 사건이 부동산 투자자·토지 소유자에게 주는 시사점

개발 예정지 인근 토지를 보유하고 계신 분들께

대형 개발 사업이 인근에 추진될 때, 토지 소유자는 두 가지 상반된 상황에 놓일 수 있습니다. 개발로 인해 토지 가치가 상승하는 경우와, 환경 훼손·교통 혼잡·소음 등으로 오히려 생활환경이 악화되는 경우입니다.

전자의 경우라면 개발 사업의 진행 상황을 면밀히 모니터링하면서 적절한 시점에 매도 또는 개발 참여를 검토할 수 있습니다. 후자의 경우라면 이번 글에서 설명한 법적 수단을 통해 권리를 보호할 수 있습니다.

특히 주목할 점은, 환경영향평가 대상지역 안에 토지나 주거지가 있다면 소송 자격이 사실상 추정된다는 것입니다. 이는 단순히 소송을 낼 수 있다는 의미를 넘어, 개발 사업 승인 과정에서 주민 의견 수렴 절차에 적극적으로 참여할 권리가 있다는 의미이기도 합니다.

개발 사업을 추진하는 사업자·시행사 분들께

이 사건에서 가장 중요한 교훈은 "절차상 하자는 나중에 사업 전체를 흔드는 리스크가 된다"는 것입니다. 환경영향평가 기간을 단축하거나, 관계 부서 의견을 누락하거나, 회의록을 작성하지 않는 것은 단기적으로는 사업 속도를 높이는 것처럼 보이지만, 장기적으로는 소송 리스크를 키우는 결과를 낳습니다.

특히 인허가 의제 처분에 하자가 있는 경우, 사업승인 처분과 별도로 의제된 인허가에 대한 취소소송이 제기될 수 있다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다. 사업 초기 단계에서 각 인허가 요건을 꼼꼼히 점검하고, 관계 행정청과의 협의 절차를 적법하게 이행하는 것이 결국 사업을 안정적으로 완수하는 지름길입니다.

7. 마치며 — 법은 절차를 지키는 자의 편입니다

개발 사업 승인을 둘러싼 분쟁에서 법원이 일관되게 강조하는 것이 있습니다. 바로 절차의 정당성입니다. 아무리 좋은 사업이라도, 아무리 큰 경제적 효과가 기대되더라도, 그 과정에서 마땅히 고려해야 할 사항을 빠뜨리거나 법령이 요구하는 절차를 생략했다면 법원은 그 처분을 취소합니다.

반대로, 주민 입장에서도 단순히 "개발이 싫다"는 감정적 반대만으로는 소송에서 이길 수 없습니다. 구체적으로 어떤 절차가 위반되었는지, 그로 인해 내가 어떤 법적 이익을 침해받았는지를 입증해야 합니다.

부동산과 관련된 개발 분쟁은 토지의 이용 가능성, 재산 가치, 지역 주민의 생활환경이 모두 얽혀 있는 복합적인 법률 문제입니다. 비슷한 상황에 처해 계신다면, 초기 단계에서 전문가와 상담하시는 것을 권해 드립니다. 절차가 진행된 이후에는 선택지가 줄어들기 때문입니다.

본 게시글은 공개된 보도 자료와 법원 판례를 바탕으로 작성된 법률 정보 제공 목적의 글입니다. 개별 사안에 대한 구체적인 법률 조언은 전문가와의 상담을 통해 받으시기 바랍니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문

1조 7천억짜리 개발 사업, 내 땅 옆에 들어온다면? — 애월포레스트 사건으로 보는 개발 승인 분쟁의 모든 것

부만변 — Thu, 2 Jul 2026 10:27:22 +0900

들어가며 — "내 동네에 갑자기 테마파크가 생긴다고요?"

어느 날 아침, 오랫동안 살아온 마을 인근에 대형 개발 사업 공고문이 붙습니다. 125만 제곱미터, 약 1조 7천억 원 규모의 숙박시설과 테마파크가 들어선다는 내용입니다. 주민설명회도 제대로 없었고, 환경 조사는 4개월 만에 끝났다는 소문이 돌고, 원래 개발이 안 되는 땅인데 특별법 조항을 활용해 우회했다는 이야기도 들립니다.

"나는 그냥 주민인데, 이걸 막을 수 있나요?"
"사업자도 아니고 직접 당사자도 아닌데, 소송을 낼 수 있나요?"

이런 질문을 들고 찾아오시는 분들이 적지 않습니다. 저는 부동산 관련 분쟁을 전문으로 다루면서, 개발 사업 승인을 둘러싼 행정소송 사건을 여러 차례 다뤄왔습니다. 오늘은 현재 제주도에서 진행 중인 '애월포레스트 관광단지 조성사업'을 소재로, 이런 상황에서 주민이 실제로 어떤 법적 권리를 가지는지, 그리고 사업자 입장에서는 어떤 리스크를 관리해야 하는지를 최대한 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 이 사건, 도대체 무슨 일인가요?

사건의 개요

한화그룹 산하 한화호텔앤드리조트는 제주도 애월읍 상가리 일대 125만㎡(약 38만 평) 부지에 숙박시설, 테마파크 등을 조성하는 '애월포레스트 관광단지 조성사업'을 추진하고 있습니다. 투자 규모만 약 1조 7천억 원에 달하는 대형 사업입니다.

2026년 6월, 제주도는 사업계획서 열람 공고를 내고 주민 의견 수렴을 시작했습니다. 이후 도시계획위원회 심의 → 환경영향평가 심의 → 도의회 동의 → 최종 사업승인 결정의 순서로 절차가 진행될 예정입니다.

그런데 이 사업을 둘러싸고 여러 가지 논란이 제기되고 있습니다.

핵심 논란 — 쉽게 정리하면

① 원래 개발이 안 되는 땅인데?
사업 부지의 19%가 '보전관리지역'입니다. 보전관리지역이란 쉽게 말해 "자연환경 보호를 위해 개발을 제한하는 땅"입니다. 국토계획법상 이런 땅에는 지구단위계획(개발 계획의 일종)을 지정할 수 없습니다. 그런데 사업자는 제주특별법의 특례 조항을 활용해 '개발진흥지구'로 먼저 지정하는 방식으로 이 제한을 우회하고 있습니다.

② 환경 조사가 너무 짧지 않나요?
일반적으로 전략환경영향평가(개발이 환경에 미치는 영향을 미리 평가하는 절차)는 사계절 조사를 기본으로 하며, 최소 1년이 걸립니다. 그런데 이 사업의 전략환경영향평가는 여름·가을철 조사만으로 4개월 만에 완료되었습니다.

③ 중요한 의견이 빠졌다고요?
사업 부지의 69.5%가 초지(풀밭)입니다. 사업을 추진하려면 반드시 '초지전용허가'(풀밭을 다른 용도로 바꾸는 허가)를 받아야 합니다. 그런데 관계 부서가 "초지를 보전하는 것이 바람직하다"는 의견을 제출했음에도, 이 의견이 평가 과정에서 누락되었다는 의혹이 있습니다.

④ 상수도 특혜 논란
해당 지역은 원래 상수도가 공급되지 않는 '급수구역 외 지역'입니다. 그런데 제주도가 이 사업을 위해 상수도 공급을 검토하고 있다는 사실이 알려지면서 특혜 논란이 일었습니다.

2. 주민 입장 — "나는 소송을 낼 수 있나요?"

Q. 사업 승인 처분의 직접 당사자가 아닌 인근 주민도 소송을 낼 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 다만 조건이 있습니다.

행정소송에서 소송을 낼 수 있는 자격을 '원고적격'이라고 합니다. 쉽게 말해 "이 소송을 낼 자격이 있는 사람인가"를 따지는 것입니다.

대법원은 환경영향평가 대상지역 안에 사는 주민에 대해서는 "특별한 사정이 없는 한 환경상 이익이 침해될 우려가 있는 것으로 사실상 추정된다"고 판시하고 있습니다(대법원 1998. 9. 22. 선고 97누19571 판결). 즉, 환경영향평가 대상지역 안에 살고 있다면 별도로 피해를 일일이 증명하지 않아도 소송 자격이 인정될 가능성이 높습니다.

반면 대상지역 밖에 사는 주민은 "이 개발로 인해 내가 수인한도(참을 수 있는 한계)를 넘는 환경 피해를 받는다"는 점을 스스로 입증해야 합니다.

실무 포인트: 환경영향평가서에 기재된 '대상지역'의 범위가 실제 영향권보다 좁게 설정되어 있다면, "대상지역 설정 자체가 부실하다"는 주장을 통해 대상지역 밖 주민도 소송 자격을 다툴 수 있습니다.

Q. 소송에서 이기려면 무엇을 증명해야 하나요?

A. 환경영향평가가 '있으나 마나 한 수준'으로 부실했음을 입증해야 합니다.

대법원 전원합의체는 다음과 같이 판시하고 있습니다(대법원 2006. 3. 16. 선고 2006두330 전원합의체 판결 — 이른바 '새만금 판결'):

"환경영향평가를 거쳤다면, 비록 그 내용이 다소 부실하더라도, 그 부실의 정도가 환경영향평가 제도를 둔 입법 취지를 달성할 수 없을 정도이어서 환경영향평가를 하지 아니한 것과 다를 바 없는 정도가 아닌 이상, 그 부실은 재량권 일탈·남용 여부를 판단하는 하나의 요소로 됨에 그칠 뿐이다."

쉽게 말하면, 환경 조사가 짧았다는 사실 자체만으로는 부족하고, 그 짧은 조사 때문에 실제로 중요한 생태 정보가 누락되었음을 구체적으로 입증해야 합니다.

이 사건에서는 다음과 같은 입증 전략이 유효합니다.

- 봄·겨울철 미조사로 인해 누락된 생물종(철새 도래지, 양서류 번식지 등) 목록을 전문가 감정으로 확보

- 환경부 전국자연환경조사 자료, 제주도 생태계 조사 자료 등 공공 데이터 활용

- 유사 규모 사업의 환경영향평가서와 비교하여 조사 기간의 현저한 차이 입증

Q. 관계 부서의 초지 보전 의견이 누락된 것은 어떤 의미인가요?

A. 이것은 단순한 실수가 아니라 법령 위반이자 이익형량의 하자입니다.

환경영향평가법 시행령은 전략환경영향평가서에 "관계 행정기관의 의견 및 이에 대한 반영 여부"를 반드시 포함시키도록 규정하고 있습니다. 의견을 반영하지 않더라도 그 이유를 명시해야 한다는 뜻입니다.

그런데 이 사건에서는 의견 자체가 누락되었습니다. 사업 부지의 69.5%가 초지이고 초지전용허가가 필수적인 상황에서, 초지 보전 의견을 아예 빠뜨린 것은 "마땅히 고려해야 할 사항을 빠뜨린 이익형량의 하자"에 해당합니다. 대법원은 이런 경우를 재량권 일탈·남용으로 판단하고 있습니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96누8567 판결, 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두2768 판결).

광주고등법원도 골프장 조성사업 실시계획 승인 사건에서, 환경영향평가 및 관계 기관 의견서에서 인근 주민에 대한 피해 방지 대책이 필요하다고 하였음에도 이를 승인 조건에서 누락한 것은 이익형량을 적절히 하지 않은 재량권 일탈·남용이라고 판시한 바 있습니다(광주고등법원 2012. 1. 26. 선고 2010누1063 판결).

Q. 회의록도 없이 심의를 진행한 것은 문제가 없나요?

A. 조례 위반이며, 심의의 적법성을 다투는 근거가 됩니다.

전략환경영향평가 심의 시 회의록을 작성하지 않은 것은 관련 조례를 위반한 것입니다. 회의록이 없으면 심의가 어떻게 이루어졌는지 확인할 방법이 없습니다. 이는 "심의가 적법하게 이루어졌다"는 입증 자체를 어렵게 만들므로, 소송에서 입증책임을 전환하는 논거로 활용할 수 있습니다.

3. 사업자 입장 — "우리는 법대로 했는데, 왜 문제가 되나요?"

Q. 제주특별법 특례를 활용한 것인데, 이게 왜 문제가 되나요?

A. 특례 활용 자체가 위법은 아니지만, 그 과정에서 이익형량이 충분했는지가 핵심입니다.

제주특별법은 제주도의 특수성을 반영하여 국토계획법보다 유연한 개발 방식을 허용하고 있습니다. 개발진흥지구 지정을 통해 보전관리지역에서도 지구단위계획을 수립할 수 있도록 하는 것이 그 예입니다.

그러나 대법원은 행정계획 결정 시 "이익형량을 전혀 행하지 아니하거나, 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락하거나, 이익형량의 정당성·객관성이 결여된 경우"에는 재량권 일탈·남용으로 위법하다고 판시하고 있습니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96누8567 판결). 특례를 활용하더라도 보전관리지역의 보전 필요성, 초지 생태계의 가치, 지하수 함양 기능 등을 충분히 고려한 이익형량이 이루어졌는지가 관건입니다.

Q. 농지를 아직 처분하지 않은 것이 사업승인에 걸림돌이 되나요?

A. 사업승인 자체의 거부 사유가 되기는 어렵지만, 별도의 법적 리스크가 있습니다.

사업승인 시 농지전용허가가 의제(자동으로 허가된 것으로 처리)되는 구조라면, 농지 미처분이 사업승인 거부의 독립적 요건이 되기는 어렵습니다. 대법원도 "의제된 인허가에 하자가 있더라도 그것이 사업승인 처분 자체의 위법 사유가 될 수는 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결).

다만, 농지전용허가 의제 시 관계 행정청과의 협의 절차가 적법하게 이루어지지 않았다면 의제 효과 자체가 발생하지 않을 수 있습니다. 이 경우 사업자는 별도로 농지전용허가를 받아야 하며, 이를 받지 않고 사업을 시행하면 농지법 위반이 됩니다.

Q. 상수도 공급 검토나 지구단위계획 제한 완화가 나중에 문제가 될 수 있나요?

A. 특정 사업자를 위한 정책 변경이라는 점이 입증되면 재량권 남용 주장의 근거가 됩니다.

상수도 급수구역 외 지역에 대한 상수도 공급 검토, 중산간 지구단위계획 제한지역 완화 움직임이 이 사업 추진 시점과 일치하고, 다른 사업자에게는 동일한 혜택이 부여되지 않았다는 점이 입증된다면, 이는 평등원칙 위반 및 재량권 일탈·남용의 근거가 될 수 있습니다. 이를 위해서는 정보공개청구를 통해 내부 검토 문서와 회의록을 확보하는 것이 중요합니다.

4. 유사 사건에서 법원은 어떻게 판단했나요?

개발 사업 승인을 둘러싼 분쟁에서 법원이 어떤 기준으로 판단해 왔는지, 주요 판례를 정리해 드립니다.

① 새만금 판결 — 환경영향평가 부실의 기준을 세우다
대법원 2006. 3. 16. 선고 2006두330 전원합의체 판결은 환경영향평가가 다소 부실하더라도 "입법 취지를 달성할 수 없을 정도"가 아닌 이상 처분이 당연히 위법하지 않다는 기준을 확립했습니다. 이 기준은 이후 모든 환경영향평가 관련 소송의 출발점이 되고 있습니다.

② 골프장 조성사업 — 이익형량 누락이 재량권 남용
광주고등법원 2012. 1. 26. 선고 2010누1063 판결은 골프장 조성사업 실시계획 승인 시 인근 주민에 대한 피해 방지 대책을 누락한 것이 이익형량의 하자로서 재량권 일탈·남용에 해당한다고 판시했습니다. 관계 부서 의견 누락 문제와 직결되는 판례입니다.

③ 공공주택지구 지정 — 후속 절차 보완 가능성
서울행정법원 2022. 6. 23. 선고 2020구합58731 판결은 전략환경영향평가 내용이 다소 부실하더라도 후속 절차에서 보완될 예정이고 공익과 환경보전 가치를 종합 고려한 이익형량에 하자가 없다면 재량권 남용이 아니라고 판단했습니다. 사업자 측에서 참고할 수 있는 판례입니다.

④ SRF 발전시설 — 환경영향평가 누락은 중대한 하자
수원고등법원 2020. 9. 16. 선고 2020누10520 판결은 소규모 환경영향평가 절차를 아예 누락한 것은 중대한 하자에 해당하며, 이를 이유로 한 공사중지명령이 적법하다고 판시했습니다. 절차 자체의 누락과 부실의 차이를 보여주는 사례입니다.

⑤ 의제된 인허가의 독립성 — 사업승인과 별개로 다툴 수 있다

대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결은 의제된 인허가에 하자가 있더라도 사업승인 처분 자체의 위법 사유가 되지 않으며, 의제된 인허가는 별도로 취소소송을 제기할 수 있다고 판시했습니다. 농지전용허가 의제 문제를 다투는 데 핵심적인 판례입니다.

5. 결론 — 이 사건이 우리에게 주는 교훈

애월포레스트 사건은 단순히 제주도의 한 개발 사업 이야기가 아닙니다. 전국 어디서든 대형 개발 사업이 추진될 때 반복되는 구조적 문제를 담고 있습니다.

주민 입장에서는: 환경영향평가 대상지역 안에 거주한다면 소송 자격이 추정됩니다. 단순히 "조사 기간이 짧았다"는 주장보다는, 그로 인해 실제로 어떤 생태 정보가 누락되었는지를 전문가 감정과 공공 데이터로 구체적으로 입증하는 것이 핵심입니다.

사업자 입장에서는: 특례 조항을 활용하는 것 자체는 위법이 아니지만, 그 과정에서 이익형량이 충분히 이루어졌는지, 관계 부서의 의견이 적법하게 처리되었는지를 꼼꼼히 관리해야 합니다. 절차상 하자는 나중에 사업 전체를 흔드는 리스크가 됩니다.

부동산과 관련된 개발 분쟁은 단순한 환경 문제가 아닙니다. 토지의 이용 가능성, 재산 가치, 지역 주민의 생활환경이 모두 얽혀 있는 복합적인 법률 문제입니다. 비슷한 상황에 처해 계신다면, 초기 단계에서 전문가와 상담하시는 것을 권해 드립니다.

장재호 변호사 | 부동산 전문

내 땅 옆에 도로 내줬는데, 10년 뒤 "그건 그냥 써도 된다고 한 것뿐"이라고 한다면?— 통행로 합의서와 지역권, 당신이 꼭 알아야 할 부동산 법률 이야기

부만변 — Thu, 2 Jul 2026 09:38:19 +0900

들어가며 — 이런 일, 생각보다 자주 일어납니다

"8,000만 원을 주고 도로로 써도 된다는 합의서까지 받았는데, 10년이 지나고 나서 '그건 그냥 쓰라고 한 것이지, 영구적으로 권리를 준 게 아니다'라는 말을 들었습니다. 어떻게 해야 하나요?"

부동산 분쟁을 다루다 보면 이런 상황을 마주치는 경우가 적지 않습니다. 공장을 짓기 위해 진입로를 확보하고, 상당한 돈을 지불하고, 수년간 아무 문제 없이 사용해왔는데 — 정작 등기(공식 권리 기록)는 하나도 남아 있지 않은 상황. 이것이 바로 오늘 이야기할 사건의 핵심입니다.

2025년 10월, 대법원은 이 문제에 대해 중요한 판단을 내렸습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결). 이 글에서는 그 사건을 중심으로, 토지 통행로 합의서를 둘러싼 법적 분쟁에서 토지 소유자와 토지 사용자 각각이 무엇을 알아야 하는지 실무적 관점에서 풀어드리겠습니다.

1. 사건의 배경 — 맹지에 공장을 짓기 위한 진입로 확보

맹지란 무엇인가요?

'맹지(盲地)'란 도로에 직접 접하지 않은 토지를 말합니다. 쉽게 말해, 사방이 다른 사람 땅으로 둘러싸여 있어서 차가 들어갈 수도, 사람이 걸어 들어갈 수도 없는 땅입니다. 건물을 지으려면 반드시 도로와 연결되어야 하기 때문에, 맹지 소유자는 인근 토지 소유자에게 통행로를 내달라고 부탁하거나 돈을 주고 사용 허락을 받아야 합니다.

이 사건에서 원고(공장을 짓고자 한 회사)는 부산 기장군의 맹지(G 토지)에 공장을 신축하려 했습니다. 그런데 그 땅은 도로와 연결되지 않았기 때문에, 인근의 H 토지와 F 토지(피고들 소유)를 통해 진입로를 확보해야 했습니다.

합의서의 내용

원고 측이 용역을 맡긴 주식회사 I은 2010년 12월 16일, 피고들의 대표자인 피고 D과 다음과 같은 내용의 합의서를 작성했습니다.

- 피고들 토지 중 약 88평을 진입 도로로 사용하는 데 동의

- 그 대가로8,000만 원지급

- 도로 조성 비용, 분할 등기 비용 등 모든 비용은 원고 측 부담

- "이 합의 내용은 일부 토지에 대한 공용으로 사용하기 위한 도로점용에 한한다"

또한 피고들은 별도로 원고에게 "건축허가에 필요한 도로로 사용함에 동의한다"는 토지사용 승낙서도 작성해 주었습니다.

원고는 8,000만 원을 지급하고 2013년 2월 공장을 완공했으며, 이후 F 토지 중 163㎡ 부분을 통행로로 계속 사용해왔습니다.

2. 문제의 발단 — 10년이 지나서야 소송이 시작된 이유

"등기는 나중에 하면 되겠지"의 함정

공장을 짓고 나서 원고는 10년이 넘도록 별다른 문제 없이 그 통행로를 사용했습니다. 피고들도 특별히 이의를 제기하지 않았습니다. 그런데 2023년 9월, 원고는 갑자기 소송을 제기합니다.

왜 이제야? 아마도 피고들이 토지를 팔거나 다른 용도로 사용하려는 움직임이 있었거나, 원고 회사의 사정이 바뀌면서 공장 부지의 권리관계를 정리할 필요가 생겼을 것입니다. 이처럼 "지금 당장 문제가 없으니 나중에 정리하면 되겠지"라는 생각이 나중에 큰 분쟁의 씨앗이 되는 경우를 실무에서 자주 접하게 됩니다.

처음에는 임차권, 나중에는 지역권?

원고는 처음에 "임차권설정등기를 해달라"고 소송을 냈습니다. 임차권(賃借權)이란 쉽게 말해 '돈을 내고 빌려 쓸 권리'입니다. 그런데 1심 재판장이 "이 합의서는 임대차계약이 아니라 지역권 계약으로 볼 여지가 있으니 청구 내용을 바꿔보라"고 권유했고, 원고는 이에 따라 지역권설정등기 청구로 변경했습니다.

지역권(地役權)이란 내 땅(요역지)의 편익을 위해 남의 땅(승역지)을 일정한 목적으로 사용할 수 있는 물권(物權), 즉 등기부에 기록되는 강력한 권리입니다. 임차권과 달리 지역권은 토지 소유자가 바뀌어도 계속 효력이 유지됩니다. 이것이 원고가 지역권을 원하는 이유입니다.

3. 법원은 어떻게 판단했나 — 1심, 2심, 대법원의 엇갈린 결론

1심·2심: "지역권 설정 합의가 있었다"

부산지방법원 1심(2023가단344227)과 2심(2024나50964)은 원고의 손을 들어주었습니다. 그 이유는 이렇습니다.

"피고가 피고 소유의 토지에 도로를 개설하여 원고로 하여금 영구히 사용케 한다고 약정하고 그 대금을 수령한 경우, 위 약정은 지역권 설정에 관한 합의라고 봄이 상당하다." (대법원 1980. 1. 29. 선고 79다1704 판결 참조)

1심과 2심은 ① 사용 기간에 제한이 없었고, ② 8,000만 원이라는 상당한 금액을 지급했으며, ③ 장기간 안정적으로 사용하기 위한 안전장치가 필요하다는 점을 들어 지역권 설정 합의가 있었다고 보았습니다.

대법원: "좀 더 꼼꼼히 따져봐야 한다" — 파기환송

그러나 대법원은 달리 판단했습니다. 대법원은 법률행위 해석의 원칙을 다음과 같이 제시했습니다.

"법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다." (대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 참조)

그러면서 대법원은 지역권 설정 합의를 인정하기 어려운 다섯 가지 사정을 지적했습니다.

① 합의서 어디에도 '지역권'이라는 단어가 없다
합의서와 토지사용 승낙서에는 지역권이나 다른 용익물권(토지를 사용할 수 있는 강력한 권리)을 설정한다는 내용이 전혀 없습니다.

② 존속기간이나 등기 절차에 관한 약정이 없다
합의서에는 단순히 "도로로 사용하는 데 동의하고 8,000만 원을 받는다"는 내용만 있을 뿐, 얼마나 오래 사용할 수 있는지, 어떻게 등기를 할 것인지에 대한 정함이 없습니다.

③ "도로점용에 한한다"는 제한 문구가 있다
합의서에는 오히려 "이 합의 내용은 일부 토지에 대한 공용으로 사용하기 위한 도로점용에 한한다"고 명시되어 있습니다.

④ 10년이 넘도록 지역권 설정을 요구한 적이 없다
원고는 8,000만 원을 다 지급하고도 소송을 제기할 때까지 10년 이상 피고들에게 지역권을 설정해달라고 요구하거나 항의한 사실이 없습니다.

⑤ 원고 스스로도 처음에는 임차권을 주장했다
원고는 소송을 낼 때 임차권설정등기를 청구했다가 1심 도중에야 지역권설정등기로 바꾸었습니다.

대법원은 이러한 사정들을 충분히 고려하지 않고 지역권 설정 합의를 인정한 원심에 법률행위 해석에 관한 법리 오해가 있다고 보아 사건을 다시 심리하도록 부산지방법원에 돌려보냈습니다(파기환송).

4. 이 사건의 또 다른 쟁점 — "10년이 지났으니 권리가 사라진 것 아닌가요?"

소멸시효란 무엇인가요?

'소멸시효(消滅時效)'란 권리를 오랫동안 행사하지 않으면 그 권리가 사라지는 제도입니다. 일반적인 채권(돈을 받을 권리 등)은 10년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다. 피고들은 "지역권설정등기청구권도 채권적 청구권이므로 합의서 작성일인 2010년 12월 16일부터 10년이 지나 소멸시효가 완성되었다"고 주장했습니다.

2심의 판단: "실제로 사용하고 있으면 시효가 진행되지 않는다"

2심은 이 항변을 받아들이지 않았습니다. 그 근거는 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 경우 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 대법원 전원합의체 판결(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결)입니다.

이 법리를 쉽게 설명하면 이렇습니다. "땅을 사서 실제로 쓰고 있는 사람은 '권리 위에 잠자는 자'가 아니다. 그러므로 등기를 아직 못 받았더라도 시효가 진행되지 않는다." 2심은 이 원칙이 지역권설정등기청구권에도 마찬가지로 적용된다고 보았습니다.

원고가 2010년 12월부터(또는 적어도 2011년 10월 공장 신축 착공 이후부터) 현재까지 해당 토지를 통행로로 계속 사용하고 있으므로, 소멸시효는 진행되지 않는다는 것입니다.

대법원은 이 소멸시효 쟁점에 대해서는 별도로 잘못을 지적하지 않았습니다. 따라서 환송심(다시 심리하는 재판)에서도 이 부분은 유지될 가능성이 높습니다.

5. 토지 소유자라면 — 이런 상황에서 어떻게 해야 하나요?

Q. 우리 땅을 도로로 쓰라고 합의서를 써줬는데, 나중에 문제가 생길 수 있나요?

A. 네, 충분히 문제가 될 수 있습니다. 합의서에 '지역권'이라는 단어가 없더라도, 법원이 그 합의서를 지역권 설정 합의로 해석할 수 있습니다. 특히 ① 사용 기간에 제한이 없고, ② 상당한 금액을 받았으며, ③ 상대방이 실제로 오랫동안 사용해왔다면 더욱 그렇습니다.

실무적 조언:
- 합의서를 작성할 때는 반드시 사용 기간, 사용 목적, 사용 범위를 명확히 기재하세요.
- "도로점용에 한한다"는 문구만으로는 지역권 설정 합의를 완전히 차단하기 어려울 수 있습니다.
- 상대방이 등기를 요구할 경우를 대비해, 합의서에 "물권(등기되는 강력한 권리)을 설정하는 것이 아님"을 명시하는 것이 안전합니다.
- 합의서 작성 전에 반드시 부동산 전문 변호사의 검토를 받으시기 바랍니다.

Q. 이미 합의서를 써줬고 상대방이 10년 넘게 사용하고 있습니다. 이제 와서 사용을 막을 수 있나요?

A. 쉽지 않습니다. 상대방이 실제로 사용하고 있는 상황에서는 소멸시효도 진행되지 않을 가능성이 높고, 법원이 지역권 설정 합의를 인정할 여지도 있습니다. 다만 이 사건의 대법원 판결처럼, 합의서의 문언과 당시 경위를 꼼꼼히 따져보면 지역권 설정 합의가 부정될 수도 있습니다. 상황에 따라 전략이 달라지므로 전문가와 상담하시는 것이 중요합니다.

6. 토지 사용자라면 — 이런 상황에서 어떻게 해야 하나요?

Q. 돈을 주고 합의서를 받았는데, 지역권 등기를 안 해도 괜찮은 건가요?

A. 절대 괜찮지 않습니다. 이것이 이 사건의 가장 중요한 교훈입니다. 합의서를 받고 돈을 지급했더라도, 등기를 하지 않으면 그 권리는 언제든지 분쟁의 대상이 됩니다. 특히 토지 소유자가 바뀌면 새 소유자에게는 합의서의 효력이 미치지 않을 수 있습니다.

실무적 조언:
- 통행로 사용 합의를 할 때는 반드시 지역권설정등기까지 마쳐야 합니다. 합의서만으로는 부족합니다.
- 합의서에 "지역권설정등기 절차를 이행한다"는 내용을 명시하고, 가능하면 합의 직후 등기를 완료하세요.
- 이미 합의서만 있고 등기를 하지 않은 상태라면, 지금이라도 상대방과 협의하여 등기를 마치거나, 필요하면 소송을 통해 등기를 청구하세요.
- 이 사건처럼 10년이 지난 후에 소송을 제기하면, 합의서의 법적 성격을 둘러싼 복잡한 다툼이 생길 수 있습니다.

Q. 환송심(다시 심리하는 재판)에서 원고가 이기려면 어떻게 해야 하나요?

A. 대법원이 지적한 다섯 가지 반대 사정을 정면으로 극복해야 합니다. 구체적으로는 다음과 같은 증거와 주장이 필요합니다.

- 합의서 작성 당시 당사자들이 '영구적으로 도로로 사용하기로 했다'는 취지의 진술을 확보할 것 (관련자 증인 신청)

- 8,000만 원이 단순 임대료가 아니라 영구적 사용권 취득의 대가였음을 보여주는 자료 (당시 인근 토지 임대료 시세와의 비교 등)

- 10년간 등기를 요구하지 않은 것은 이미 사실상 통행로를 아무 방해 없이 사용하고 있었기 때문임을 설명

- "도로점용에 한한다"는 문구가 '임대차가 아닌 도로 목적의 사용에 한정'한다는 취지임을 주장

7. 이 사건이 우리에게 주는 교훈 — 부동산 합의서, 이것만은 꼭 확인하세요

부동산 관련 합의서를 작성할 때 많은 분들이 "서로 믿으니까 대충 써도 되겠지"라고 생각합니다. 하지만 사람 사이의 신뢰는 시간이 지나면 변하고, 토지 소유자가 바뀌기도 하며, 예상치 못한 분쟁이 생기기도 합니다.

이 사건은 8,000만 원이라는 적지 않은 돈을 주고 합의서까지 받았지만, 등기를 하지 않아 10년 뒤 대법원까지 가는 분쟁이 된 사례입니다. 부동산 관련 합의를 할 때는 반드시 다음 사항을 확인하세요.

체크리스트:
- 합의서에 사용 기간, 사용 목적, 사용 범위가 명확히 기재되어 있는가?
- 지역권설정등기 등 물권 설정 절차가 포함되어 있는가?
- 합의서 작성 후 가능한 한 빨리 등기를 마쳤는가?
- 합의서 작성 전 부동산 전문 변호사의 검토를 받았는가?

유사한 통행로 분쟁, 맹지 진입로 문제, 토지사용 승낙서 관련 사안을 다수 다뤄온 경험에서 보면, 이런 분쟁의 대부분은 처음 합의 단계에서 조금만 더 꼼꼼하게 서류를 작성했더라면 충분히 예방할 수 있었습니다.

마치며

이 사건은 아직 끝나지 않았습니다. 대법원이 파기환송했으므로 부산지방법원에서 다시 심리가 진행될 것입니다. 환송심에서는 합의서의 법적 성격, 즉 지역권 설정 합의인지 단순 채권적 사용 허락인지를 더 꼼꼼히 따지게 됩니다.

이 사건의 결론이 어떻게 나든, 우리가 얻어야 할 교훈은 분명합니다. 부동산 관련 합의는 반드시 등기로 마무리해야 한다. 합의서 한 장이 10년 뒤 대법원 판결로 이어질 수 있다는 것, 이것이 부동산 법률의 냉정한 현실입니다.

통행로 분쟁, 맹지 진입로 문제, 지역권 관련 사안으로 고민이 있으시다면 언제든지 상담을 통해 구체적인 상황에 맞는 조언을 드릴 수 있습니다.

본 게시글은 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결, 부산지방법원 2024. 4. 23. 선고 2023가단344227 판결, 부산지방법원 2025. 4. 17. 선고 2024나50964 판결을 바탕으로 작성되었습니다.

아파트 방화문이 불량이라면? 입주자대표회의가 분양사에 손해배상을 청구하는 방법 — 대법원 2025다211105 판결로 본 공동주택 하자소송의 모든 것

부만변 — Wed, 1 Jul 2026 08:41:45 +0900

들어가며 — "우리 아파트 방화문이 불량이래요. 어떻게 해야 하나요?"

몇 해 전, 한 아파트 입주자대표회의 회장님이 저를 찾아오셨습니다. 입주한 지 4~5년이 지났는데, 관리사무소에서 소방점검을 받다가 계단실 방화문과 세대 현관문이 내화성능 기준에 미달한다는 사실을 알게 됐다는 것이었습니다. 분양사에 항의했더니 "시공사 문제"라고 하고, 시공사에 연락했더니 "분양사와 얘기하라"는 식으로 서로 책임을 미루고 있었습니다.

"변호사님, 우리가 직접 소송을 해야 하나요? 542세대가 다 같이 소송을 해야 하는 건가요? 비용은 얼마나 들고, 이길 수 있나요?"

이런 질문을 받을 때마다 저는 이렇게 말씀드립니다. "입주자대표회의가 세대주들로부터 권리를 넘겨받아 한꺼번에 청구할 수 있습니다. 그리고 분양사는 반드시 책임을 집니다."

오늘은 실제로 대법원까지 올라간 사건(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결)을 중심으로, 아파트 하자소송의 구조와 전략을 일반인도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다. 이 사건은 충남 아산시 소재 9개동 542세대 아파트에서 방화문 성능 불량, 계단실 철근 부적합 시공 등 여러 하자가 발견되어 입주자대표회의가 분양사와 시공사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄온 입장에서, 이 판결은 공동주택 하자소송의 핵심 쟁점을 거의 모두 담고 있는 교과서 같은 사건입니다.

1. 이 사건의 기본 구조 — 누가 누구에게 무엇을 청구했나

등장인물과 사건의 흐름

이 사건의 구조는 생각보다 단순합니다.

- 분양사(피고 B):아파트를 짓고 팔았습니다. 법적으로는 '시행사'라고도 합니다.

- 시공사(피고 C):분양사로부터 공사를 맡아 실제로 건물을 지었습니다.

- 입주자대표회의(원고):아파트 주민들이 선출한 동별 대표자들로 구성된 자치기구입니다.

아파트는 2012년 건축허가를 받아 2015년 9월 완공(사용승인)되었습니다. 입주자들이 살기 시작한 지 약 4~5년이 지난 2019년경, 방화문 성능 불량을 비롯한 여러 하자가 발견되었습니다.

여기서 중요한 법적 장치가 등장합니다. 542세대 중 499세대의 구분소유자(각 세대 집주인)들이 자신들이 분양사와 시공사에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권(쉽게 말해, "하자를 고쳐달라는 권리 대신 돈으로 받을 권리")을 입주자대표회의에 양도했습니다. 이렇게 하면 499세대가 각자 소송을 낼 필요 없이, 입주자대표회의 하나가 대표로 소송을 진행할 수 있습니다.

Q. 왜 입주자대표회의가 소송을 하나요? 각 세대주가 직접 하면 안 되나요?

물론 각 세대주가 직접 소송을 낼 수도 있습니다. 그러나 수백 세대가 각자 소송을 내면 비용과 시간이 엄청납니다. 입주자대표회의가 채권을 양도받아 한꺼번에 청구하면 훨씬 효율적입니다. 대법원도 이 방식을 적법하다고 인정하고 있습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결).

2. 발견된 하자들 — 어떤 문제가 있었나

이 사건에서 문제가 된 하자는 크게 두 가지 분야였습니다.

소방안전 분야

① 방화문 성능 부족 — 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 방화문(갑종방화문)은 화재 시 최소 1시간 이상 화염과 연기를 차단해야 합니다. 그런데 감정 결과, 8개 표본 중 5개가 이 기준을 통과하지 못했습니다. 쉽게 말해, 불이 났을 때 주민들이 대피할 시간을 벌어줘야 할 문이 제 역할을 못 한다는 것입니다.

② 방화문 개폐방향 잘못 시공 — 피난 계단으로 통하는 방화문은 반드시 피난 방향(밖으로 밀고 나가는 방향)으로 열려야 합니다. 그런데 이 아파트의 일부 방화문은 반대 방향으로 시공되어 있었습니다. 화재 시 사람들이 몰리면 문이 열리지 않을 수 있는 위험한 상황입니다.

③ 계단실 창호 사춤 불연재료 미사용 — 계단실 창문 주변을 채우는 재료가 불에 타지 않는 재료(불연재료)가 아닌 우레탄 재질로 시공되어 있었습니다.

건축구조 분야

④ 계단실 내진철근 부적합 시공 — 지진에 대비한 철근(내진철근)이 설계도면과 다르게 시공되거나 아예 빠져 있었습니다. 이 부분의 하자보수비가 가장 컸습니다.

⑤ 외벽석재 두께 변경 — 외벽 돌 마감재가 설계(30mm)보다 얇은 25mm로 시공되었습니다.

⑥ 계단실 층고 부족 — 계단의 유효 높이가 법정 기준(2.1m)에 미달하는 구간이 발견되었습니다.

반면, 원고가 주장했지만 법원이 하자로 인정하지 않은 것도 있었습니다. 스프링클러 배관 천장틀 문제(목재 천장틀 사용)와 외벽석재 에폭시 접착제 사용 문제는 하자가 아니라고 판단되었습니다.

3. 분양사 vs 시공사 — 누구에게 청구할 수 있나

Q. 하자가 생기면 분양사와 시공사 중 누구에게 돈을 받을 수 있나요?

이 질문은 많은 분들이 헷갈려 하시는 부분입니다.

분양사(시행사)에 대한 청구

분양사는 아파트를 팔았으므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제9조에 따라 구분소유자(각 세대 집주인)에게 하자에 대한 담보책임을 집니다. 이 사건에서 법원은 분양사인 피고 B에게 손해배상 책임을 인정했습니다.

시공사에 대한 직접 청구 — 왜 어려운가

원고는 시공사인 피고 C에게도 직접 손해배상을 청구했습니다. 그런데 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 이유가 중요합니다.

집합건물법 제9조 제3항은 시공사가 구분소유자에게 직접 손해배상 책임을 지는 경우를 분양사가 회생절차 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(재산이 없어 빚을 갚을 수 없는 상태) 등의 사유가 있는 경우로 한정하고 있습니다. 이 사건에서 분양사인 피고 B은 그런 상태가 아니었으므로, 시공사에 대한 직접 청구는 기각되었습니다(대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결).

실무적 조언: 시공사에 직접 청구하려면 분양사가 실질적으로 돈을 갚을 능력이 없다는 것을 입증해야 합니다. 분양사가 폐업했거나, 재산이 거의 없거나, 회생·파산 절차에 들어간 경우라면 시공사에게도 청구할 수 있습니다. 이 점을 미리 확인하는 것이 소송 전략의 출발점입니다.

4. 이 사건의 핵심 — 방화문 하자율을 어떻게 계산하나

이 사건에서 가장 치열하게 다퉈진 쟁점이 바로 방화문 하자율 산정 방식입니다. 대법원이 원심(2심)을 파기환송한 이유이기도 합니다.

감정은 어떻게 이루어졌나

방화문 내화성능 감정은 다음과 같이 진행되었습니다. 계단실 방화문 4개, 세대 현관문 4개, 총 8개를 표본으로 선정했습니다. 각 방화문은 미는 면(A시험체)과 당기는 면(B시험체)으로 나뉘어 각각 내화시험을 받았습니다. 결과는 다음과 같았습니다.

- 계단실(공용부분):4개 면 중 2개 불합격 → 불합격률 50%

- 세대 현관문(전유부분):4개 면 중 3개 불합격 → 불합격률 75%

1·2심의 판단 — "각 면을 따로 보자"

1심과 2심 법원은 미는 면과 당기는 면을 별개로 보아, 불합격된 면의 비율만큼 하자가 있다고 보았습니다. 그래서 세대 현관문의 하자율을 75%로 산정했습니다.

대법원의 판단 — "방화문은 양면이 하나다"

대법원은 이 판단을 뒤집었습니다. 핵심 논리는 이렇습니다.

"방화문은 미는 면과 당기는 면이 일체를 이루고 있으므로 두 면 모두 건축 관련 법령이 정한 성능을 갖추어야 한다. 어느 한 면만 성능이 부족한 경우에도 방화문에 하자가 있는 것으로 보아야 한다." (대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결)

그러면서 대법원은 새로운 계산 방식을 제시했습니다.

올바른 하자율 계산법:

하자율 = 100% − (미는 면 합격률 × 당기는 면 합격률)

이를 적용하면:
- 계단실: 100% − (50% × 50%) = 75% (1·2심과 동일)
- 세대 현관문: 100% − (50% × 0%) = 100% (1·2심의 75%에서 상향)

세대 현관문의 경우, 당기는 면(B시험체)이 4개 중 4개 모두 불합격이었으므로 합격률이 0%입니다. 따라서 하자율은 100%가 됩니다. 이 부분이 파기환송의 핵심입니다.

Q. 하자율이 75%에서 100%로 바뀌면 실제로 얼마나 더 받을 수 있나요?

1·2심에서 세대 현관문 하자보수비는 75% 기준으로 약 2억 1,400만 원이었습니다. 100% 기준으로 재산정하면 약 2억 8,500만 원 수준으로 늘어납니다. 여기에 채권양도비율(92.814%)과 책임제한(80%)을 적용하면 최종 인용액이 추가로 증가하게 됩니다.

5. 건축 법규는 언제 기준으로 적용되나 — "허가 시점"이 기준

이 사건에서 또 하나 중요한 쟁점이 있었습니다. 외벽석재 마감에 에폭시 접착제를 사용한 것이 하자인지 여부였습니다.

원고는 "착공일(2013년) 기준으로 당시 개정된 건축공사 표준시방서(2013)에 따르면 에폭시 접착제 사용이 금지된다"고 주장했습니다. 그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

법원의 판단은 명확합니다.

"건축 설계에 관한 제반 법규(법령, 시방서, KS 기준)는 설계 시를 기준으로 적용되는 것이 일반적이고, 건축물의 설계는 1차적으로 건축허가 시에 확정되는 것에 비추어 표준시방서는 건축허가 시점을 기준으로 적용되는 것이 타당하다." (대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결)

이 아파트의 건축허가일은 2012년 11월 13일이므로, 2013년에 개정된 시방서가 아니라 2006년 시방서가 적용됩니다. 2006년 시방서에는 에폭시 접착제 사용을 명시적으로 금지하는 규정이 없었으므로, 하자가 아니라는 결론이 나왔습니다.

실무적 시사점: 하자소송을 준비할 때는 반드시 건축허가일을 기준으로 당시 시행 중이던 법령과 시방서를 확인해야 합니다. 착공일이나 사용승인일 기준이 아닙니다. 이 점을 놓치면 주장이 처음부터 빗나갈 수 있습니다.

6. 하자가 있어도 전액 배상받지 못하는 이유 — 책임 제한

이 사건에서 법원은 인정된 하자보수비 전액을 배상하지 않고 80%로 제한했습니다. 왜 그럴까요?

법원이 제시한 이유는 세 가지입니다.

첫째, 사용승인(2015년 9월)부터 현장조사(2020년 11월)까지 약 5년 2개월이 지나 자연노화 현상이 발생할 수 있습니다. 둘째, 시공 잘못으로 인한 부분과 자연노화로 인한 부분을 엄격히 구분하기 어렵습니다. 셋째, 입주자나 관리자의 사용·관리 잘못으로 하자가 커졌을 가능성도 배제할 수 없습니다.

이러한 사정들을 종합하여 공평의 원칙에 따라 80%로 제한한 것입니다(대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결).

Q. 책임 제한 비율은 어떻게 결정되나요?

유사한 하자소송 판례들을 보면, 경과 기간이 길수록 제한 비율이 낮아지는 경향이 있습니다. 약 5년 경과 시 80%, 약 12년 이상 경과 시 40%까지 제한된 사례도 있습니다. 입주자 측에서는 하자가 시공 잘못에서 비롯된 것임을 명확히 입증하고, 관리 소홀이 없었음을 보여주는 것이 중요합니다.

7. 관련 판례 5선 — 비슷한 상황에서 법원은 어떻게 판단했나

하자소송과 관련하여 실무에서 자주 참고하는 판례들을 소개합니다.

① 하자보수에 갈음하는 손해배상의 범위 — 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다45436 판결
하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수비 전액이 아니라 시공비 차액만 청구할 수 있다는 원칙을 확립한 판결입니다. 이 사건에서도 계단실 정착배근 변경시공 하자에 이 법리가 적용되었습니다.

② 채권자대위권의 무자력 요건 — 대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결
금전채권을 보전하기 위한 채권자대위권 행사는 원칙적으로 채무자가 무자력인 경우에만 허용된다는 판결입니다. 이 사건에서 시공사에 대한 채권자대위청구가 각하된 근거가 된 법리입니다.

③ 감정결과의 증거력 — 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결
감정인의 감정결과는 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 한다는 판결입니다. 하자소송에서 감정인의 역할이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

④ 하자보수비 산정 방법 — 대법원 2005. 6. 10. 선고 2004다35625 판결
저렴한 방법으로 보수해도 소기의 목적을 달성할 수 있다면 저렴한 방법으로 보수비를 산정해야 한다는 판결입니다. 이 사건 외벽석재 두께 변경 하자에서 시공비 차액을 낮은 단가로 산정한 근거가 되었습니다.

8. 입주자 측과 분양사 측 — 각자 어떻게 대응해야 하나

입주자(입주자대표회의) 측 실무 전략

① 하자 발견 즉시 증거를 확보하세요. 사진, 동영상, 전문가 의견서 등을 최대한 빨리 수집해야 합니다. 시간이 지날수록 자연노화와 시공 하자를 구분하기 어려워지고, 책임 제한 비율도 높아집니다.

② 채권양도 절차를 꼼꼼히 진행하세요. 세대주들로부터 채권을 양도받을 때 양도 통지가 분양사·시공사에 적법하게 도달했는지 확인해야 합니다. 이 사건에서는 2019년 4월 8일 통지가 도달한 날이 지연손해금 기산일이 되었습니다.

③ 감정인 선정과 감정보완에 적극 참여하세요. 이 사건에서 원고는 무려 10차례에 걸쳐 감정보완을 신청했습니다. 감정 결과가 소송의 승패를 좌우하므로, 감정인의 판단에 오류가 있다면 반드시 보완을 요청해야 합니다.

④ 분양사의 재산 상태를 미리 파악하세요. 시공사에도 책임을 묻고 싶다면, 분양사가 무자력 상태인지 확인해야 합니다. 분양사가 폐업했거나 재산이 없다면 시공사에 직접 청구할 수 있습니다.

분양사(시행사) 측 실무 전략

① 하자의 존재 자체를 다투기보다 범위와 보수비를 다투세요. 이 사건에서 분양사는 하자 자체를 부인하기보다 하자보수비 산정 방식, 책임 제한 비율 등을 다퉜습니다. 실무적으로 더 효과적인 전략입니다.

② 건축허가 시점 기준의 법규를 확인하세요. 착공 이후 개정된 법령이나 시방서를 근거로 한 원고의 주장에 대해서는, 건축허가 시점 기준의 법규를 제시하여 반박할 수 있습니다.

③ 자연노화와 관리 소홀을 적극 주장하세요. 사용승인 후 상당한 기간이 경과했다면, 자연노화 현상과 입주자의 관리 소홀로 인한 부분을 구분하여 책임 제한을 주장해야 합니다.

④ 감정인의 보수비 산정이 과다한지 검토하세요. 이 사건에서 분양사는 계단실 보강근 미시공 하자에 대해 탄소섬유 보강비용이 과다하다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다. 감정인이 보수비가 과다하지 않다고 판단한 경우, 이를 뒤집으려면 구체적인 반증 자료가 필요합니다.

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 입주한 지 10년이 넘었는데도 하자소송을 할 수 있나요?

하자담보책임의 기간은 하자의 종류에 따라 다릅니다. 집합건물법상 구조상 중요한 부분(기둥, 보, 내력벽 등)은 10년, 그 외 부분은 2~5년입니다. 다만 소멸시효(권리를 행사하지 않으면 소멸하는 기간)도 별도로 적용되므로, 하자를 발견한 즉시 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

Q. 방화문이 불량이라는 것을 어떻게 증명하나요?

전문 감정기관에 의뢰하여 KS F 2268-1(방화문의 내화시험방법) 기준에 따른 내화성능 시험을 받아야 합니다. 이 사건에서도 당사자 합의 하에 표본을 선정하여 시험을 진행했습니다. 시험 결과가 소송의 핵심 증거가 됩니다.

Q. 분양사가 "시공사 책임"이라고 하면 어떻게 해야 하나요?

분양사는 집합건물법 제9조에 따라 구분소유자에게 직접 하자담보책임을 집니다. 시공사와의 내부 관계는 분양사가 알아서 해결할 문제입니다. 입주자는 분양사에게 직접 청구하면 됩니다.

Q. 소송 비용은 얼마나 드나요?

소송 비용은 청구 금액, 감정 횟수, 심급 등에 따라 크게 달라집니다. 이 사건처럼 수십억 원을 청구하는 대형 하자소송은 감정 비용만 수천만 원이 들기도 합니다. 다만 승소하면 소송 비용의 상당 부분을 상대방으로부터 돌려받을 수 있습니다.

마치며 — 부동산 하자, 포기하지 마세요

이 사건은 1심부터 대법원까지 약 6년이 걸렸습니다. 긴 싸움이었지만, 결국 대법원은 방화문 하자율 산정 방식에 오류가 있다며 파기환송했고, 입주자들은 더 많은 배상을 받을 수 있게 되었습니다.

부동산 하자 문제는 "어차피 안 되겠지"라고 포기하시는 분들이 많습니다. 그러나 법은 분명히 입주자의 권리를 보호하고 있습니다. 중요한 것은 하자를 발견한 즉시 증거를 확보하고, 전문가와 함께 전략을 세우는 것입니다.

부동산 관련 분쟁을 집중적으로 다뤄온 경험에서 말씀드리면, 하자소송은 감정 결과와 법리 적용이 결합되는 고도의 전문 영역입니다. 혼자 판단하기보다 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.

이 글은 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결, 대전고등법원 2025. 2. 12. 선고 2023나10625 판결, 대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결을 바탕으로 작성되었습니다. 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 구체적인 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.

GTX 공사 때문에 매출이 반 토막 났습니다 — 인근 상인이 보상받을 수 있을까요?

부만변 — Tue, 30 Jun 2026 09:25:33 +0900

장재호 변호사 | 부동산 전문

5년째 공사장 옆에서 장사하고 계신 분들, 이 글이 도움이 되길 바랍니다.

얼마 전 중앙일보에 이런 기사가 실렸습니다. 서울 강남구 삼성역 3번 출구 앞 A빌딩 1층에서 의류매장을 운영하는 B씨는 2021년 2월부터 시작된 GTX-A 노선 공사 이후 매출이 30%, 손님이 40% 줄었다고 했습니다. 옆 카페 C씨는 "원래는 통창으로 시야가 탁 트여 있던 매장이었는데, 이제는 햇빛도 안 들어오고 먼지투성이 공사장 뷰가 됐다"고 했습니다. 공사는 2028년 10월까지 계속될 예정입니다. 이미 5년을 버텼고, 앞으로 2년을 더 버텨야 합니다.

저는 부동산 분야만 집중해서 다루는 변호사로서, 이와 유사한 상황 — 공사 현장 인근에서 영업하다 피해를 입은 분들의 사건을 여러 건 다뤄왔습니다. 그 경험을 바탕으로, 이 사건이 법적으로 어떤 의미를 갖는지, 그리고 비슷한 상황에 처한 분들이 실제로 어떻게 대응할 수 있는지를 최대한 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 이 사건, 도대체 무슨 일이 벌어진 건가요?

Q. GTX 공사가 왜 인근 상인들에게 문제가 되나요?

GTX(수도권광역급행철도)는 국가 기간교통망 사업입니다. 국가철도공단이 원래 사업시행자이고, 서울시가 위탁을 받아 설계·공사·민원처리를 담당하고 있습니다. 공사 자체는 적법합니다. 문제는 그 과정에서 인근 건물 1층 상인들이 입은 피해입니다.

공사 펜스가 설치되면서 기존 5m 이상이던 인도 폭이 절반으로 줄었습니다. 건물 앞 주차공간 4면 중 차량 1대만 진입할 수 있게 됐습니다. 공사 천막과 가림막이 매장 앞을 가려 손님들이 가게가 있는 줄도 모르고 지나칩니다. 햇빛도 차단됐습니다. 2023년 굴착 공사 때는 건물이 흔들릴 정도의 진동도 있었습니다.

이런 상황이 5년 넘게 지속되고 있습니다.

Q. 서울시는 뭐라고 했나요?

서울시는 "법정 절차를 충실히 이행했다"고 했습니다. 온라인 홈페이지('토지이음')에 개발실시계획을 고시하고 공고·공람 절차를 거쳤다는 것입니다. 또한 해당 업체들은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법')상 토지 보상 대상자가 아니기 때문에 별도로 우편 공지를 할 의무가 없다고 했습니다.

쉽게 말하면, "우리는 법대로 했고, 당신들은 보상받을 자격이 있는 사람들이 아니다"는 입장입니다.

2. 법적으로 따져보면 어떻게 되나요?

Q. 공사 때문에 매출이 줄었다고 무조건 보상받을 수 있나요?

그렇지 않습니다. 크게 두 가지 경로가 있는데, 각각 요건이 다릅니다.

첫 번째 경로 — 토지보상법상 '영업손실보상'

토지보상법 시행규칙 제64조는 공사 구역 밖에서 영업하는 사람도 일정 요건을 충족하면 보상받을 수 있다고 규정합니다. 요건은 두 가지입니다.

- 배후지(쉽게 말해, 내 가게의 주요 고객이 있는 지역)의 3분의 2 이상이 없어진 경우

- 진출입로(가게로 들어오는 길)가 완전히 막혀 휴업이 불가피한 경우

이 사건에서는 두 요건 모두 충족하기 어렵습니다. 삼성역 인근 고객층 자체가 사라진 것이 아니라 접근이 불편해진 것이고, 업주들은 지금도 영업을 계속하고 있기 때문입니다. 창원지방법원 통영지원은 2021년 유사한 사건에서 "공사로 인해 임시 가설도로가 설치됐지만 여전히 상가에 진입이 가능했고, 원고는 공사 기간 동안 계속 영업을 해왔다"는 이유로 토지보상법상 보상 대상이 아니라고 판단했습니다(창원지방법원 통영지원 2021. 5. 13. 선고 2020가단15231 판결).

두 번째 경로 — 민법상 '불법행위 손해배상'

토지보상법상 보상을 받지 못하더라도, 공사로 인한 피해가 사회통념상 참을 수 있는 한도(수인한도)를 넘었다면 민법 제750조에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이것이 이 사건에서 현실적인 구제 수단입니다.

Q. '참을 수 있는 한도'라는 게 뭔가요? 어떻게 판단하나요?

법원은 다음 사항들을 종합적으로 고려합니다.

- 피해의 정도와 성격 (소음, 진동, 일조 차단, 접근성 저하 등)

- 피해가 얼마나 오래 지속됐는지

- 공사의 공익성 (GTX처럼 국가 기간사업일수록 수인한도가 높아질 수 있음)

- 피해를 피할 방법이 있었는지

이 사건에서 5년 이상 지속됐다는 점은 매우 중요합니다. 광주지방법원은 2023년 판결에서 "이 사건 공사는 2019년부터 2022년까지 장기간 이루어진 대규모 공사"라는 점을 수인한도 초과를 인정하는 근거로 명시했습니다(광주지방법원 2023. 1. 13. 선고 2022가단6503 판결). 서울중앙지방법원도 "1년이 넘는 장기간 동안 공사가 이루어진 점"을 위자료 산정의 가중 요소로 고려했습니다(서울중앙지방법원 2014. 8. 13. 선고 2013가단67493 판결).

단기 공사와 장기 공사는 다르게 평가됩니다. 같은 강도의 피해라도 5년이 넘으면 법원이 수인한도 초과를 인정할 가능성이 훨씬 높아집니다.

Q. 일조권 침해도 주장할 수 있나요?

네, 가능합니다. 카페 C씨처럼 "햇빛이 안 들어온다"는 피해는 일조권 침해로 주장할 수 있습니다. 일반적으로 법원은 동짓날 기준으로 총 일조시간이 4시간 미만이거나 연속 일조시간이 2시간 미만이면 수인한도를 초과한 것으로 봅니다.

다만 이 사건은 건물 신축이 아닌 공사 중 설치된 임시 구조물로 인한 일조 차단이라는 점에서 차이가 있습니다. 그러나 공사 완료 후에도 환기구와 엘리베이터 등 지상 구조물이 영구적으로 설치될 예정이므로, 단순한 임시 피해로만 볼 수 없습니다. 이 경우 건물 신축에 의한 일조권 침해 법리가 그대로 적용될 수 있습니다.

3. 누구를 상대로, 어떻게 청구해야 하나요?

Q. 서울시, 국가철도공단, 시공사 — 누구에게 청구해야 하나요?

셋 다 피고로 삼는 것이 가장 유리합니다.

- 서울시: 위탁받은 사업시행자로서 설계·공사·민원처리를 담당하고 있으므로 공사 전반에 대한 책임을 집니다.

- 국가철도공단: 원래 사업시행자로서 사업 전체에 대한 궁극적인 책임 주체입니다.

- 시공사: 실제 공사를 수행하면서 펜스 설치, 소음·진동 관리 등을 담당했으므로 직접적인 불법행위 책임을 집니다.

이들이 공동불법행위자로 인정되면 부진정연대채무(쉽게 말해, 셋 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있는 관계)가 성립합니다. 서울북부지방법원은 도시철도 공사로 인한 인접 건물 피해 사건에서 공사 시행자의 손해배상 의무를 인정한 바 있습니다(서울북부지방법원 2021. 12. 22. 선고 2017가단110509 판결).

또한 건설산업기본법 제44조 제1항은 "건설사업자가 고의 또는 과실로 건설공사를 부실하게 시공하여 타인에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 명시하고 있습니다. 수급인(원도급자)은 하수급인(하도급자)이 타인에게 손해를 입힌 경우 연대하여 배상할 책임도 집니다(건설산업기본법 제44조 제3항).

Q. 서울시가 "법정 절차를 다 지켰다"고 하면 어떻게 되나요?

서울시가 온라인 공고·공람 절차를 이행했다는 사실 자체는 부정하기 어렵습니다. 그러나 이것이 손해배상 책임을 면제해 주지는 않습니다.

대법원은 공익사업 시행 과정에서 주민들의 절차적 권리를 보장하지 않은 위법이 있더라도, 그것만으로 곧바로 손해배상 책임이 발생하지는 않는다고 보고 있습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2015다221668 판결). 그러나 절차 위반 이후 이를 시정하는 조치가 이루어지지 않고 피해가 지속되는 경우에는 예외적으로 배상 책임이 인정될 수 있습니다(대법원 2021. 8. 12. 선고 2015다208320 판결).

실무적으로는 절차적 위법성을 독립적인 청구 원인으로 삼기보다, 위자료(정신적 피해 보상)를 높이는 근거로 활용하는 것이 더 현실적입니다. "공사 계획 단계부터 지금까지 별도로 정보를 제공하거나 의견을 수렴한 적이 없었다"는 업주들의 진술은 이 맥락에서 중요한 의미를 가집니다.

4. 손해배상을 받으려면 무엇을 증명해야 하나요?

Q. "공사 때문에 매출이 줄었다"는 것을 어떻게 증명하나요?

이것이 가장 어려운 부분입니다. 법원은 단순히 "공사 기간에 매출이 줄었다"는 사실만으로는 인과관계를 인정하지 않습니다. 특히 코로나19 등 다른 요인과의 구별이 필요합니다. 울산지방법원은 2022년 판결에서 "코로나19 바이러스의 급격한 확산으로 인한 영업시간 제한, 방문인원 제한, 소비심리 위축 등의 영향으로 각종 요식업체의 매출액 급감이 있었던 상황"을 이유로 공사와 매출 감소 사이의 인과관계를 부정했습니다(울산지방법원 2022. 12. 20. 선고 2021가단110027 판결).

이 사건에서 업주 B씨가 "코로나19 팬데믹 때보다 매출이 더 줄었다"고 진술한 것은 오히려 유리한 사정입니다. 코로나19 영향이 소멸된 2022년 이후에도 매출 감소가 지속되고 있다면, 공사가 원인임을 입증하는 데 도움이 됩니다.

실무적으로 준비해야 할 자료들:

- 공사 착공 전 최소 3년간의 부가가치세 과세표준증명, 종합소득세 신고서 (기준 매출·영업이익 확인용)

- 공사 기간 중 월별 카드 매출 내역, 현금영수증 발행 내역

- 인근 동종 업체의 같은 기간 매출 변동 자료 (공사 영향을 받지 않는 업체와 비교)

- 통신사 빅데이터 기반 유동인구 변화 자료 (공사 전후 비교)

- 공사 전후 인도 폭 변화를 보여주는 측량 자료, 사진

Q. 매출이 줄었다고 해서 줄어든 매출액 전부를 받을 수 있나요?

아닙니다. 법원은 매출액 감소분이 아닌 영업이익 감소분을 기준으로 손해를 산정합니다. 매출이 줄면 원재료비, 인건비 등 변동비도 함께 줄기 때문입니다. 수원지방법원 안산지원은 2022년 판결에서 영업손해를 산정할 때 매출액에서 매출원가, 인건비, 임차료, 제세공과금 등을 공제한 영업이익 감소분을 기준으로 했습니다(수원지방법원 안산지원 2022. 11. 24. 선고 2021가합9385 판결).

손해액의 정확한 입증이 어려운 경우에도 희망이 있습니다. 민사소송법 제202조의2는 "손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 정할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 정확한 금액을 못 밝혀도 법원이 합리적인 금액을 인정해 줄 수 있다는 뜻입니다.

5. 공사 중지 가처분은 가능한가요?

Q. 당장 공사를 멈추게 할 수 있나요?

현실적으로 매우 어렵습니다. 이미 공정률이 95%에 달하고, GTX라는 국가 기간사업이라는 점에서 법원이 공사 중지 가처분을 인용할 가능성은 낮습니다. 부산고등법원은 환경침해를 이유로 한 공사착공금지 가처분 사건에서 공사의 공익성을 수인한도 판단의 중요한 요소로 고려했습니다(부산고등법원 2004. 11. 29. 선고 2004라41, 2004라42(병합) 결정).

공사 중지보다는 손해배상 청구에 집중하는 것이 현실적인 전략입니다.

6. 공사가 끝난 후에도 피해가 계속된다면?

Q. 공사 완료 후 환기구·엘리베이터가 영구 설치되면 어떻게 되나요?

이 부분이 이 사건의 또 다른 핵심입니다. 공사 기간 중 피해와 공사 완료 후 영구 구조물로 인한 피해는 별도의 손해배상 청구 원인이 됩니다.

공사 완료 후에는 건물 신축에 의한 일조권 침해 법리가 그대로 적용됩니다. 영구 구조물로 인해 일조가 차단되고 접근성이 저하된다면, 이는 공사 기간 중 피해와는 별개로 추가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

중요한 것은 소멸시효입니다. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일로부터 10년이 지나면 소멸합니다(민법 제766조). 공사 기간 중 피해에 대해서는 이미 소멸시효가 진행 중이므로, 지금 바로 법적 조치를 취하거나 최소한 시효를 중단시키는 조치(내용증명 발송, 소 제기 등)가 필요합니다.

7. 이 사건이 부동산 문제인 이유

Q. 이게 왜 부동산 문제인가요?

이 사건은 단순한 공사 피해 사건이 아닙니다. 핵심은 부동산의 사용·수익권 침해입니다.

건물 앞 주차공간 4면 중 3면을 사용하지 못하게 된 것은 건물 소유자의 재산권 침해입니다. 일조권 침해는 건물의 가치를 직접적으로 떨어뜨립니다. 접근성 저하는 상가 임차인의 영업권과 직결됩니다. 공사 완료 후 영구 구조물이 설치되면 건물 및 점포의 재산가치 하락으로 이어집니다.

부동산 전문 변호사가 이 사건을 다루는 이유가 여기 있습니다. 공사 피해 보상 문제는 결국 부동산의 가치와 사용권을 어떻게 보호할 것인가의 문제이기 때문입니다.

마치며 — 비슷한 상황에 처해 계신 분들께

공사장 옆에서 장사하시는 분들의 고충은 숫자로 다 표현되지 않습니다. 매일 아침 가게 문을 열면서 오늘도 손님이 없을까봐 걱정하는 마음, 공사가 언제 끝날지 모른다는 막막함, 그리고 "우리는 보상 대상이 아니다"는 말을 들었을 때의 허탈함.

그러나 법적으로 포기할 이유는 없습니다. 토지보상법상 보상 대상이 아니더라도, 수인한도를 초과하는 피해가 있다면 민법상 손해배상을 청구할 수 있습니다. 5년이라는 기간은 법원이 수인한도 초과를 인정하는 데 유리한 사정입니다. 다만 소멸시효가 진행 중이므로, 지금 바로 전문가와 상담하시는 것을 권합니다.

저는 이와 유사한 공사 피해 사건, 일조권 침해 사건, 접근성 저하로 인한 영업손해 사건을 다수 다뤄온 경험이 있습니다. 구체적인 상황에 따라 전략이 달라지므로, 개별 상담을 통해 정확한 판단을 받아보시기 바랍니다.

오피스텔 분양계약 해제와 위약금 청구 — 신탁회사는 정말 책임을 피할 수 있을까?

부만변 — Mon, 20 Apr 2026 09:25:19 +0900

장재호 변호사 | 부동산 전문

분양 계약을 맺고 입주를 기다리다 공사가 멈춰버린 경험, 혹은 그런 뉴스를 접해보신 적 있으신가요? 최근 부동산 경기 침체와 시공사 부도 사태가 잇따르면서, 오피스텔이나 아파트를 분양받은 수분양자들이 "계약을 해제하고 돈을 돌려받을 수 있는가"라는 질문을 많이 하십니다.

그런데 여기서 한 가지 복잡한 문제가 있습니다. 요즘 분양 사업의 상당수는 관리형 토지신탁 방식으로 진행됩니다. 쉽게 말해, 시행사(사업을 기획한 회사)가 직접 분양하는 것이 아니라, 신탁회사가 분양자의 지위를 맡아 계약서에 서명하는 구조입니다. 이때 계약서 특약에는 흔히 이런 문구가 들어갑니다.

"매도인은 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다."

이 한 줄이 수분양자에게 얼마나 큰 영향을 미치는지, 그리고 법원은 이를 어떻게 판단했는지를 최근 대법원 판결(대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결)을 통해 살펴보겠습니다.

1. 이 사건은 어떤 사건인가

사건의 배경

창원시 진해구에 오피스텔 신축·분양 사업이 있었습니다. 시행사 C가 사업을 기획하고, 신탁회사 B(피고)가 관리형 토지신탁계약을 체결하여 분양자의 지위를 승계했습니다. 수분양자 A(원고)는 2018년 7월 신탁회사 B와 공급계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 입주예정일은 2019년 12월이었습니다.

그런데 시공사 F가 자금난으로 공사를 중단하고 2020년 3월 시공권 포기각서를 제출했습니다. 입주예정일로부터 3개월이 훌쩍 지나도록 오피스텔은 준공되지 않았습니다. 수분양자 A는 계약서에 정해진 약정해제권을 행사하며 계약금 반환과 위약금 지급을 요구했습니다.

신탁회사 B는 이에 맞서 여러 가지 주장을 펼쳤습니다. 그 중 핵심은 두 가지였습니다.

첫째, "공사가 늦어진 것은 시공사 F 탓이지 우리(신탁회사) 탓이 아니다."

둘째, "계약서 특약에 '신탁재산 범위 내에서만 책임을 진다'고 되어 있으니, 우리 회사 고유재산으로는 책임을 질 수 없다."

이 두 가지 주장이 1심, 2심, 대법원을 거치며 어떻게 판단되었는지가 이 사건의 핵심입니다.

2. 법원은 어떻게 판단했는가

시공사의 잘못은 신탁회사의 잘못이다

신탁회사는 "시공사가 공사를 멈춘 것이지, 우리는 신탁계약에서 정한 준공기한(2020년 7월) 안에 준공을 마쳤으니 귀책사유가 없다"고 주장했습니다.

법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 분양계약서에 입주예정일이 '2019년 12월'로 명시되어 있고, 신탁회사는 분양자로서 그 기한까지 오피스텔을 인도할 의무가 있습니다. 시공사를 선정하여 공사를 맡긴 것도 신탁회사이므로, 시공사의 공사 중단으로 인한 입주 지연은 분양자인 신탁회사 측의 귀책사유에 해당한다고 판단했습니다.

신탁계약 내부에서 정한 준공기한은 신탁계약 당사자들(우선수익자 등) 사이의 기준일 뿐, 수분양자와의 관계에서 신탁회사의 책임을 면제해주는 근거가 될 수 없다는 것입니다.

'신탁재산 범위 내 책임' 특약은 효력이 없다

이 사건에서 가장 중요한 쟁점이자, 대법원이 처음으로 명확한 법리를 선언한 부분입니다.

원칙부터 이해해야 합니다. 신탁회사가 신탁사무를 처리하면서 수분양자와 계약을 체결한 경우, 신탁회사는 신탁재산은 물론 자신의 고유재산으로도 그 계약상 책임을 집니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결). 이것이 법의 원칙입니다.

왜 그럴까요? 수분양자는 신탁의 내부 구조를 알 수 없습니다. 단지 분양자로 나선 신탁회사를 믿고 계약을 체결한 것입니다. 만약 신탁재산이 바닥나면 한 푼도 돌려받지 못한다면, 수분양자는 계약을 체결할 때 신탁재산의 규모와 상태를 일일이 확인해야 하는 불합리한 상황에 처하게 됩니다.

그런데 이 사건 계약서 특약에는 "신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다"는 이른바 책임한정특약이 들어 있었습니다. 이 특약이 유효하다면, 신탁재산이 소진된 경우 수분양자는 위약금을 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.

대법원은 이 특약이 약관의 규제에 관한 법률(약관법)상 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당한다고 판시했습니다. 그 이유는 명쾌합니다.

수분양자는 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁에 관한 전문지식도 없습니다. 신탁업계에서 이 특약이 통용된다고 해서, 수분양자가 별도의 설명 없이도 그 의미와 불이익을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

그렇다면 신탁회사가 이 특약을 계약 내용으로 주장하려면 어떻게 해야 할까요? 수분양자에게 그 내용을 구체적이고 상세하게 설명했음을 입증해야 합니다.

이 사건에서 신탁회사는 그 입증에 실패했습니다. 계약서 말미의 "설명을 듣고 이해했다"는 포괄적 서명란, 분양계약자 확인서에는 책임한정특약과 무관한 일반적 내용만 있었습니다. 책임한정특약은 계약서의 다른 조항과 동일한 글자 크기와 색깔로 구분 없이 기재되어 있었고, 분양 홍보 과정에서 이 특약의 존재나 효과를 별도로 설명했다는 자료도 없었습니다.

결국 대법원은 신탁회사가 설명의무를 다하지 않았으므로, 책임한정특약을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 확정했습니다. 신탁회사는 고유재산으로도 위약금을 지급해야 합니다.

위약금은 감액되지 않는다

신탁회사는 "위약금(총 공급금액의 10%)이 너무 과다하니 줄여달라"고도 주장했습니다. 법원은 이 역시 받아들이지 않았습니다. 매매계약에서 대금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 일반적인 거래 관행이고, 신탁회사가 수분양자에 비해 경제적 약자라고 볼 수도 없다는 이유에서입니다.

3. 수분양자라면 이것을 기억하세요

이 판결은 분양계약을 체결한 수분양자에게 매우 중요한 메시지를 담고 있습니다.

입주가 3개월 이상 지연되면 계약을 해제할 수 있습니다. 계약서에 "입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 계약을 해제할 수 있다"는 조항이 있다면, 잔금을 먼저 준비하거나 별도로 최고(이행 촉구)를 하지 않아도 해제권을 행사할 수 있습니다. 법원은 이 약정해제권이 수분양자를 보호하기 위한 조항이라는 점을 분명히 했습니다.

"신탁재산 범위 내 책임" 특약이 있어도 포기하지 마세요. 계약서에 이런 특약이 있더라도, 신탁회사가 계약 체결 당시 그 의미와 불이익을 구체적으로 설명했다는 증거가 없다면 그 특약은 효력이 없습니다. 신탁회사는 고유재산으로도 책임을 져야 합니다.

시공사가 잘못했어도 분양자인 신탁회사에 청구할 수 있습니다. 공사 지연의 원인이 시공사에 있더라도, 분양자로서 계약을 체결한 신탁회사가 수분양자에 대한 책임을 집니다. 시공사와 신탁회사 사이의 내부 문제는 수분양자와 무관합니다.

4. 신탁회사·시행사라면 이것을 점검하세요

이 판결은 신탁회사와 시행사에게도 중요한 실무적 시사점을 줍니다.

책임한정특약을 계약서에 넣는 것만으로는 부족합니다. 이 특약이 유효하게 효력을 발휘하려면, 계약 체결 과정에서 수분양자에게 그 내용과 법적 의미, 불이익을 별도의 서면 자료로 구체적으로 설명하고 확인 서명을 받아야 합니다. 단순히 계약서 말미에 "설명을 들었다"는 포괄적 서명을 받는 것으로는 설명의무를 이행했다고 볼 수 없습니다.

계약서 서식도 점검이 필요합니다. 법원은 책임한정특약이 일반 조항과 동일한 글자 크기·색깔로 구분 없이 기재되어 있다는 점도 설명의무 위반의 근거로 삼았습니다. 중요한 특약은 시각적으로도 구분되도록 표시해야 합니다.

신탁법상 유한책임신탁 제도의 활용을 검토하세요. 신탁법은 수탁자의 책임을 신탁재산으로 한정하는 '유한책임신탁' 제도를 두고 있습니다. 이 제도를 이용하면 법적으로 안정적으로 책임을 한정할 수 있지만, 등기, 명칭 사용, 거래상대방에 대한 서면 교부 등 엄격한 요건을 충족해야 합니다. (신탁법 제114조, 제115조, 제116조) 책임한정특약보다 법적 안정성이 높은 방법입니다.

5. 이 판결이 갖는 의미

대법원이 이 판결에서 처음으로 명확히 선언한 것은 이것입니다.

"관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산 범위 내에서만 책임을 진다는 책임한정특약은, 특별한 사정이 없는 한 약관법상 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당한다." (대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결)

이 법리는 앞으로 유사한 분양 사건에서 강력한 기준이 됩니다. 신탁회사가 책임한정특약을 주장하려면 설명의무 이행을 입증해야 하고, 그렇지 못하면 고유재산으로도 책임을 져야 합니다.

분양 시장에서 관리형 토지신탁 방식은 매우 광범위하게 사용됩니다. 이 판결은 그 구조 속에서 상대적으로 정보가 부족한 수분양자를 보호하는 중요한 안전망이 되었습니다.

분양계약 해제나 위약금 청구와 관련하여 구체적인 상황에 대한 검토가 필요하시다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.